“雄关漫道真如铁，而今迈步从头越。“在2021年辞旧迎新的最后一天，12月31日国家发展改革委发布了发改办投资〔2021〕1048号文：《关于加快推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)有关工作的通知》（下称《通知》）。《通知》按照“十四五”规划《纲要》及实施机制明确的分工安排，为贯彻中央经济工作会议精神，进一步加快推进基础设施REITs试点有关工作，推动盘活存量资产、形成投资良性循环，就基础设施REITs提出有关工作要求。

2021可谓是中国公募REITs诞生的真正元年，6月21日，首批9支基础设施试点项目在沪深证交所挂牌上市。在12月，基础设施REITs第二批试点项目中的华夏越秀高速REIT、建信中关村REIT也相继正式上市交易。11月，中国银保监会专门发布了《保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金有关事项的通知》，明确了保险资金可以购买公募REITs，扩大了险资可投资范围，进一步丰富保险资产配置结构和基础设施REITs投资者结构。就在2021岁末最后一天，继7月2日“985号 文”之后，基础设施REITs又迎来了一个重要的指导性文件。

通读1048号文，选取了三个关键词：“加快 、开明、落地”，从这三个角度，进行如下解读：

《通知》的题目就是《关于加快推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)有关工作的通知》，明确点题“加快推进”，可见“加快”就是此通知行文之“文眼”。自2020年4月份中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》的40号文以来，官方语气一直是稳妥开展基础设施REITs试点相关工作。而本次明确提出了“加快”推进。可能基于以下原因：

第一，有底气加快。一是十四五规划已经列入基础设施reits，二是今年第一、二批基础设施REITs试点顺利上市交易，且市场反映良好，我们有经验、有底气进一步加快推进基础设施REITs的全面试点工作。

第二，有必要加快。回头看，距2020年4月30日基础设施REITs试点开始启动，已近两年。我们区区只试点了10来支公募REITs上市交易，时间上显得是太慢了，当然开始没经验，行稳致远是必须的。但下面不能再以此速度推进，必须提速。有研究机构统计，中国拥有全球最大的基础设施存量超过78万亿元，按财政部CPPPC中心项目库数据，以管理库中使用者付费类项目占比约9.6%进行计算，则全国存量基础设施运营类资产体量约为7.5万亿元。面对着如此庞大的潜在市场，必须要加快提速。

第三，必须得加快。地方政府债务压力一直是挡在我国各地经济发展的一直拦路虎，越来越不堪重负。而如果通过真正的REITs，是化解地方政府债务的一条主要可行之路。把基础设施项目里，那些没有建设过程风险的已建成项目，而且收益已经稳定化的基础设施优质资产，通过REITs转为由社会资金所持有，实现真实出售资产的权益型REITs。地方并没有失去这些资产的使用功能。这些基础设施仍然由这个地方所使用，为所在地服务。只不过持有人改变了。它不再是由债权人对地方政府持有债权，而是由社会投资人来持有这些有收益的资产。让地方政府放下了债务包袱。而原来持有基础设施的政府机构与平台公司，他们负债率就会大幅度减轻，自然就去杠杆了。所以加快基础设施REITs的推进，是能改变地方政府负债结构的根本性金融解决方法。

第四，PPP也需要REITs的加快提速，让PPP领域的资金良性循环起来。PPP模式依旧是我国今后长期在基础设施与公共服务领域的重要模式。可PPP在中国的发展进程中，一直有一个难题和痛点，就是社会资本方的退出问题，特别是PPP项目完成建设期，进入运营期后，在存量PPP项目持续增加的阶段，将会越来越显得突出。而REITs能让PPP项目的社会资本方提前退出就容易多了，继而让PPP领域的优质资产转化为资金的流动性也大大加强了。REITs是以PPP项目优质资产的一种股权型产品。通过基础设施REITs上市交易，由社会投资人来持有这些有收益的资产，是PPP项目社会资本方完全退出的很好方式。特别是让大量以施工建设为见长的社会资本，放下了退出顾虑，大胆投入PPP事业，通过REITs转让资产，提前退出，回收资金后就可以投资新的PPP项目，这样更有利于发挥施工型企业特长，从而让PPP领域的资金流动起来，反哺投资于更多的PPP项目。加快推进接触设施公募REITS对于我国PPP事业的发展意义非凡。

二、开明。

《通知》从头至尾贯穿着十分开放的思维。类似“愿入尽入、应入尽入“，”协商确定合理的解决方案“的语句，在政府行文中是不多见的。在此向文件的起草人与审阅发文人致敬，这是一份解放思想、思路开明的文件。

大家可以从以下断落体会行文中的开明与开放度。

比如：在全国基础设施REITs试点项目库入库上，提出“愿入尽入、应入尽入”，不得以任何理由拒绝项目入库。

对项目推进过程中遇到的重点难点问题，要及时与我委投资司沟通联系，反映项目情况和问题，协商确定合理的解决方案。

对各类申报项目，没有名额限制、地域区别，只要符合条件、质量过硬即可申报推荐。

加强与证监、行业管理、城乡规划、自然资源、生态环境、住房城乡建设、国资监管等部门的沟通协调，共同解决项目推进过程中存在的问题，尽可能压缩项目准备周期。

三、落地。

《通知》没有大篇幅的唱高调段落，在加强宣传，储备摸底，加强辅导咨询，落实申报、促进合规，加快进度、形成资金良性循环，立标杆树典型等方面，大多内容就是指导如何落地的具体办法与措施，全是干货。请看《通知》七个段落的标题：

1、加强宣传解读，调动参与积极性

2、摸清项目底数，分类辅导服务

3、安排专人对接，做好服务工作

4、加强部门协调，落实申报条件

5、及时沟通反映，加快申报进度

6、用好回收资金，形成良性循环

7、鼓励先进典型，形成示范引领

其实就是七条可实操的落地办法。

在每个标题下的内容更是一条条很具体的措施。

比如：完善项目推进工作机制，对每一个储备项目，都要明确专人对接，压实工作责任，切实加快项目进度。

各地发展改革委每月要进行一次项目调度，动态掌握项目进展，有针对性地开展辅导工作，为项目顺利申报发行打好基础。

对已发行基础设施REITs的项目，要加强回收资金使用情况的跟踪监督，定期调度回收资金是否及时使用、是否投入到原始权益人承诺的新项目建设，以及使用方式是否为资本金注入等情况，督导项目原始权益人切实履行承诺。

对成功发行基础设施REITs的企业，研究在资金安排等方面给予优先支持，充分发挥示范引领作用。

纵观《通知》全文，提速REITs 、政策开明、促进落地，是要在基础设施REITs领域，鼓励各相关机构与人员，思想要解放一些，胆子要大一些，步子要快一些 , 长风破浪会有时，直挂云帆济沧海。2022的春天快要来了，REITs在我国的春天也要来了。