（欢迎规范转载，否则保留申诉权利）

导 语

随着各行业全面复工复产，资本市场也在逐渐恢复活力，这一点从不动产金融市场走势中亦有迹可循。

本文摘编自中联基金《不动产金融市场月报（2020年4月）》，报告内容涵盖当月海内外市场要闻及关键数据，以图表形式呈现各类已上市资产证券化产品的概况和走势，全方位、多角度地描述疫情有所缓和后首月的不动产金融市场。并在文末列举了截至“430文件”推出之日国内全部72只已发行类REITs产品概况。

同时，本文以南京世茂希尔顿酒店资产支持专项计划为例，简要介绍了行业内极具创新性的单层SPV结构CMBS产品。

海外主要国家和地区上市REITs走势

2020年4月，全球主要市场的上市REITs在上个月全球新冠疫情及全球股市熔断的影响下有小幅度的反弹，整体反弹趋势与各国主要股市指数的趋势基本保持一致，其中澳大利亚REITs市场整体反弹态势最为明显。总体来看，澳大利亚、新加坡、美国和香港较上月分别回升21.72%、9.56%、8.48%和5.92%，但日本REITs市场依旧持续保持低迷，较上个月份依旧下跌0.48%。

国内REITs市场概况

2020年4月，市场未有类REITs产品发行。

现存类REITs产品简况参考文末。

截至2020年4月底，市场已发行类REITs产品共计72只（含银行间、报价系统产品），发行总规模1,379.21亿元。

国内CMBS市场概况

2020年4月，市场有6单CMBS产品发行，分别是——中信信托-南京世茂希尔顿酒店资产支持专项计划、宝湾物流控股有限公司2020年度第一期资产支持票据、中信建投-京基瑞吉酒店资产支持专项计划、金融街中心资产支持专项计划、中信证券-中海商管1号绿色资产支持专项计划和中信证券-金茂中化大厦资产支持专项计划。

截至2020年4月底，市场已发行CMBS产品共计116只（含银行间产品），发行总规模2,817.17亿元。

国内资产证券化产品概况

4月资产证券化产品发行数量持续回升，发行总规模小幅下降，其中企业资产证券化产品和资产支持票据发行规模环比分别增加21.44%和15.41%，信贷资产证券化产品发行规模环比下降65.70%。

4月受新冠病毒疫情影响较2月、3月加速缓解，全国全面复工，各类资产证券化产品发行总单数较疫情初期持续回升，发行总规模环比小幅下降。

以发行起始日计，2020年4月共发行资产证券化产品455单，与去年同期相比增加70单，较前月增加66单；发行规模1,762.07亿元，同比下降14.03%，环比下降3.51%。

其中，企业资产证券化产品共发行364单，较去年同期增加100单，较上月增加81单；发行规模1,294.46亿元，同比上升49.22%，环比上升21.44%。信贷资产证券化产品共发行12单，较去年同期减少35单，较上月减少24单；发行规模173.29亿元，同比下降81.06%，环比下降65.70%。资产支持票据共发行79单，较去年同期增加5单，比上月增加9单；发行规模294.32亿元，同比上升10.06%，环比上升15.41%。

数据来源：Wind，中联基金

更新于：2020年5月10日

案例简析

中信信托-南京世茂希尔顿酒店资产支持专项计划

（1）基本情况

4月10日，“中信信托-南京世茂希尔顿酒店资产支持专项计划”在上海证券交易所成功发行，为行业首单单层SPV结构CMBS产品，发行总规模7.1亿元人民币，期限18年，其中优先级规模7亿元，获联合信用评级AAA评级，预期年化收益率4.98%；次级规模0.1亿元，无评级。基础资产南京世茂希尔顿酒店由世茂集团下属子公司南京世茂新里程置业有限公司持有，以运营收入等符合资产证券化监管要求的物业资产产生的现金流作为还款来源。

（2）增信措施

优先级/次级资产支持证券分层结构；

物业资产抵押担保，物业资产拟抵押给管理人，为南京新里程的债务清偿提供抵押担保；

差额支付承诺人为优先级资产支持证券的本金及预期收益偿付提供差额补足义务；

流动性支持机构为专项计划的开放程序提供流动性支持；

上海世茂股份有限公司为本次资产支持证券的发行提供一定程度的信用增信，包括但不限于与上海世茂建设有限公司一起为南京新里程对专项计划的债务偿还按照50%：50%的比例提供按份共同保证担保、在优先级资产支持证券评级下调情况发生时与上海世茂建设有限公司按照50%：50%的比例共同承担评级下调后收购义务等增信义务，并签署相应的增信协议，具体增信方式、程度和条件以此次专项计划设立时签署的专项计划文件为准；

上海世茂股份有限公司与上海世茂建设有限公司按50%：50%比例为南京新里程物业资产的运营提供运营支持。

（3）信托行业首单单层SPV结构

“中信信托-南京世茂希尔顿酒店资产支持专项计划”是全国首单单层SPV结构CMBS产品。在传统CMBS结构中，大多采用“单一资金信托或财产权信托+券商或基金子公司”的双层SPV结构设计。这单产品中没有设置券商或基金子公司管理人的角色，也没有设计财产权信托，而是以项目公司的存量债权作为基础资产，将其转让给管理人中信信托，并与管理人签署《债权转让协议》及《债权债务确认协议》，同时项目公司将其持有的物业资产抵押给中信信托，并办理相关抵押登记手续。本单产品优化了交易结构，简化了管理链条。

数据来源：Wind，中联基金

更新于：2020年5月10日