我国基础设施REITs试点受到了境外主流REITs市场的高度关注，未来有望看到境内外REITs市场形成不断深化的互动与合作关系。

面对新冠疫情对全球REITs市场带来的共同严峻挑战，境外主流REITs市场纷纷采取积极的政策优化调整与应对措施。在此过程中，一方面体现出REITs产品所具备的较强抗风险能力，同时，这些经验也将为我国REITs市场未来的发展提供极为宝贵的借鉴意义。

REITs市场受益于其稳健的资本结构及充足的财务流动性，在疫情的考验下展现出较强的韧性，目前整体也已处于复苏态势。同时，受到电子商务等行业不断发展的促进作用，John和Steven表示目前美国REITs产品涉及的行业类别逐渐更多聚焦于仓储、物流业等数字领域不动产。

近日，由中国REITs论坛、苏州市人民政府、上海证券交易所、中国建设银行联合主办的“中国REITs论坛2021年会”在苏州圆满落下帷幕。本届年会主题为：“基础设施REITs试点启示与展望”。NAREIT总裁Steven Wechsler及执行副总裁John Worth在年会上作主题演讲。

Steven Wechsler，美国国家REITs协会（NAREIT）总裁兼首席执行官

以下为演讲全文：

大家好，我是史蒂夫·韦克斯勒，Nareit的首席执行官。我很高兴能和大家一起参加今天的中国REITs论坛2021年会。

目前，我们投入了大量的精力，不仅研究影响REITs产业的规则和政策，也关注机构投资者和个人投资者的利益诉求，即对REITs产品的投资能够如何增加投资者的未来收益，不断提高投资者的收入水平。

在当今的美国，已经有价值约3.5万亿美金的不动产打包为REITs产品，并且运作地很成功。这也是为什么G7国家和大多数的OECD国家或多或少都采用了最初或经发展演变后的美国REITs模式。

近年来，我们非常高兴地看到中国开始不断发掘REITs的潜力。我们很荣幸能够参与到与中国企业、政策制定者、政府官员和协会高管的对话中来。因此，当去年中国出台REITs新政时，我们非常高兴。今年，看到中国推出了独具特色的REITs产品，我们同样感到开心。

正如大家所知，如今美国REITs产品所涉及的大部分行业，正随着美国土地用途和经济结构的改变而发生变化。我们有基础设施REITs，此外在移动手机普及的今天，随着云技术的发展，数据中心REITs产品也随之兴起。我们还有医疗保健领域的REITs产品。医疗保健行业正在我们的国民经济中占据越来越高的份额。更重要的是，随着电子商务的不断发展，我们也有越来越多的聚焦于仓储、物流业的REITs产品。

美国REITs界对中国REITs市场的发展感到非常欣喜。我们非常期待在未来有机会和大家一起合作。

John Worth，NAREIT执行副总裁、研究部及投资者关系部负责人

感谢中国REITs论坛此次的邀请。

正如史蒂夫提到的，美国的REITs体系运转非常良好。如今，超过1.45亿美国人民居住的房子属于REITs底层资产，美国REITs市场的总市值已经超过了1.5万亿美元。公募REITs在全世界范围内拥有超过2.5万亿美元的商业地产。目前，权益型REITs的收益率大约在2.85%左右。

2021年7月，是新冠疫情背景下“社交距离”政策出台后的第17个月。最近，美国的经济才又重新开放和复苏。我们应重点关注REITs市场在疫情下所展现出的韧性，及持续的复苏情况。

截至今年6月底，富时 NAREIT All Equity REITs指数总回报率超过25%。该回报率比新冠疫情爆发之前的高点还要高出12%。

所以，从数据角度来看，市场已有显著复苏。从运营角度来看，目前REITs的收益正在迅速反弹，今年一季度的REITs收益水平约为新冠疫情爆发前（收益水平）的85%。

REITs产品在危机爆发前就有着非常健康的资产负债表、充裕的信贷额度及表内外的充足流动性。因此，在危机中，REITs产品表现坚挺；在经济复苏及增长时，REITs产品更能借上大环境的东风。

从2020年1月底到2021年6月底，新冠疫情期间的REITs表现大致可以分为三个阶段：第一个阶段是从2020年2月初到2020年3月的“反应期”。在这段时间中，REITs整体表现出下降态势。REITs指数整体下跌幅度超过44%。受影响最大的是与“社交距离”政策关联最密切的产品。在此期间，零售业REITs下跌接近55%；酒店和住宿业下跌超过56%，是受到冲击最大的REITs类别。

第二阶段是数字化引领的复苏期，从2020年3月直至2020年11月。在这期间，REITs市场整体复苏，而数字领域不动产REITs产品是市场的引领者。这些产品主要包括数据中心REITs、基站REITs、基础设施REITs及工业物流领域REITs等。这些细分行业的REITs产品甚至得益于社交距离政策。

最后一个阶段始于2020年11月初，一直持续到今天，是由疫苗主导的复苏期。在此期间内，REITs整体回报趋正，其中零售、酒店和住宅板块REITs产品表现尤为突出。随着疫苗接种人口的增加，以及“社交距离”政策不断宽松，这些行业的经营业绩迅速改善，并且直观地体现在了相关REITs产品的价格上。

如今，正如大家所期待的，资本市场更加开放，出现了越来越多的成长型并购和IPO交易，这些交易也反映出大家对商业模式和行业前景的信心。正如史蒂夫提到的，过去几十年里，美国REITs市场的一项重要发展就是不动产资产类别的演变。

过去20年来，REITs产品的行业构成发生了巨大变化。如今，国民经济中的数字板块，如：基站、基础设施、数据中心和工业物流设施等，占据了美国REITs行业总市值的近40%。而在2000年，这一比例仅为12%。REITs在适应美国经济市场向更高程度的数字化转型过程中一直走在前沿。如今 ，REITs更是这些现代经济基础设施主要的拥有者和开发者。

过去16个月中REITs市场的坚挺表现也给予我们很多启示，在危机爆发前REITs产品的资产负债表是否健康、流动性是否充足至关重要。与此同时，不动产资产类别的多样性也带动了REITs行业的整体复苏。

最后，我衷心祝愿年会圆满成功，并期待在2022年能与大家见面。谢谢。