中国REITs论坛（CRF）开展新加坡系列活动，并成功召开首届新加坡年会暨首届新中房地产投资信托论坛

2019年7月22日至25日，北京大学光华管理学院与中联基金共同发起设立的房地产信托投资基金专业智库平台——中国REITs论坛（CRF）首次走出国门，在新加坡金融监管部门、交易所、学术机构、金融机构、REITs专业机构等多方支持下，中国REITs论坛新加坡系列活动顺利进行，并在新加坡国立大学成功举办了CRF首届新加坡年会暨首届新中房地产投资信托论坛。

论坛由CRF、北京大学光华管理学院、新加坡国立大学商学院联合主办，中联基金和中联盛地协办，来自中新两国不动产与金融领域的监管人士、学术专家和市场参与机构齐聚论坛现场，围绕新中房地产投资信托进行深入探讨与广泛交流。本次论坛吸引了来自新中两国400位与会者与当地媒体，北大光华中国REITs先锋项目首期学员也应邀出席。本次论坛引起当地媒体热烈关注和广泛报道。

本次论坛，是中国REITs论坛（CRF）在海外举办的首届分论坛，旨在加深中新REITs市场的理解与合作，汲取经验推动中国REITs市场的建设。

年会现场

联合早报报道

北京大学光华管理学院院长刘俏、新加坡国立大学商学院院长罗安著、新加坡国立大学中国商务研究中心主任傅强、新加坡国立大学环境与设计学院院长讲席教授符育明、星展银行资本市场主管郭雪梅、新交所资本市场部主任Ronald Tan、中联基金总经理何亮宇、中联盛地总经理陈真、新加坡国立大学商学院院长讲席教授施永丰在论坛先后发表了主题演讲。而北大光华中国REITs研究中心执行主任张峥主持的专家论坛， 参与的嘉宾包括凯德集团凯德基金管理总裁叶能栋、砂之船房地产投资信托CEO洪明发、艾伦格禧律师事务所合伙人蔡博政、金杜律师事务所合伙人方榕、新加坡房地产投资信托协会CEO Nupur Joshi、中国银行新加坡分行投资银行与综合化经营部总经理孙健敏、星展银行全球研究资深副总裁Derek Tan、毕马威新加坡合伙人及房地产与资产管理税务主管张伟辉等人，也发表了自己的专业见解。

嘉宾合影

本次论坛主要形式为主题演讲与专家论坛。论坛首先从宏观视角着眼，在中国经济长期发展视野下分析了REITs市场前景、REITs作为房地产权益资本募集工具的经济学意义，而后转向实践层面，分析了中国资产发行新加坡REITs（以下简称“S-REIT”）的前景、新加坡作为全球REITs中心的前景，介绍了中国类REITs发展情况和公募REITs进展，并对中新REITs市场进行了比较，而后转向投资视角，对于投资S-REIT的普遍主观印象进行了讨论。专家论坛嘉宾均在新加坡REITs市场具有丰富实践经验，并曾参与过中新REITs合作，就 “中国新加坡在REIT市场的跨境合作”的主旨，进行了深入探讨。

新加坡国立大学商学院院长、杰出教授罗安著与北京大学光华管理学院院长、金融学教授、长江学者特聘教授刘俏分别为论坛致开幕辞。

罗安著：新中合力贡献全球REITs发展经验

开幕式致辞

新加坡国立大学商学院院长、杰出教授 罗安著

新加坡国立大学商学院院长罗安著教授在开幕致辞中首先代表主办方对与会嘉宾表示欢迎与感谢，回顾了新加坡国立大学商学院和北京大学光华管理学院的深厚友谊，充分肯定双方合力举办首届新中房地产投资信托论坛的意义，希望新中两国学术界和实务界人士共同为全球REITs发展贡献宝贵经验和力量。

刘俏：大力发展REITs寻找准确价格信号、提高投资效率

开幕式致辞

北京大学光华管理学院院长、金融学教授、长江学者特聘教授 刘俏

北京大学光华管理学院院长刘俏教授在演讲中结合中国经济发展的历史经验和长期机遇挑战，分析了发展REITs对我国金融市场的重要作用。

伴随经济发展，中国也会面临一系列的挑战，如更严重的人口老龄化、不合理的城市人口分布、广大的投资空间和低效的投资效率、占比更大的居民消费和服务消费。而准确的价格信号对提升房地产、基础设施、公共服务体系等的投资效率很重要，大力发展REITs市场则恰恰能够为基础设施和房地产提供“定价的锚”，通过完善的REITs市场释放准确而有效的价格信号，以合理引导资本进入基础设施和房地产领域，助力中国经济的中长期蓬勃发展。

符育明：兼具财务回报和社会回报的REITs投资工具

新加坡国立大学环境与设计学院院长讲席教授 符育明

新加坡国立大学环境与设计学院符育明教授首先回顾了房地产资本的历史流动。从全球历史数据来看，全球财富越来越集中于城镇土地而非原来的农用土地当中；从国际横向比较来看，中美财富分别集中在房地产和金融市场，中国金融工具供给不足或是重要原因，尤其是REITs市场的发展不完善。符育明教授认为，在可预期的时间范畴内，REITs在中国金融市场工具体系中的重要性程度将会越来越高。

符育明教授同时提出，REITs发展或将有利于减少房地产投资不理性行为，并使得房地产资本在关注财务回报的同时，更关注社会回报，兼顾环境（Environment）、社会（Society）和治理（Governance，简称“ESG”）等问题。

郭雪梅：越来越多的中国资产正在选择新加坡REITs

星展银行资本市场主管 郭雪梅

星展银行资本市场主管郭雪梅女士的演讲主题集中在新加坡REITs的中国资产趋势与展望。郭雪梅认为，虽然相较日本、澳大利亚等市场，新加坡REITs市场稍显年轻，但在整个亚洲REITs市场处于后来居上的地位，充满活力。而新加坡市场包容性非常强，80%以上的新加坡REITs持有外国资产，而位于中国的资产占新加坡REITs持有总资产的7.2%，新加坡REITs投资人对于中国物业的关注度和兴趣点越来越高。

郭雪梅分析，新加坡的税务制度、更为透明的市场、多元化的投资人等独特优势都是吸引中国企业和资产选择新加坡发行REITs的重要原因。新加坡发行REITs，也有利于缓解中国发行人再融资压力、助力轻资产化运营、建设“有纪律性的”REITs治理体系和管理体系。

Ronald Tan：新加坡是一个高度国际化的REITs市场

新交所资本市场部主任 Ronald Tan

新交所资本市场部主任Ronald Tan先生首先审视了新加坡REITs市场的发展历程，他认为新加坡市场已经经历了重点服务于开发商、重点服务于资产管理者和基金管理者、重点服务于国际客户三个阶段。

国际化已经成为S-REIT市场的显著特点，并显现出较强的竞争力。2013-2019年，新加坡发行的全部13只S-REIT的底层资产包都不是完全由新加坡资产构成的。国际化不仅体现在资产端，也体现在资金端，新加坡已经集聚了来自全球的投资人。

而后Ronald分析了新加坡之所以能够成为一个高度国际化的REITs市场的原因，包括法律法规、生态系统、允许资本自由流动等。

最后，Ronald表达出了深化中新REITs合作的愿望。目前，新加坡已经有13支REITs持有中国资产，期待未来能与中国市场一起成长。

何亮宇：中国类REITs市场介绍和公募REITs进展

中联基金总经理 何亮宇

中联基金总经理何亮宇先生，首先以一线参与者的视角，介绍了中国类REITs市场的发展。2014年以来，中国类REITs市场高速发展，不仅体现在市场规模的迅速增长，也体现在发行人、资产类型逐渐多元化等方面。中联基金核心团队作为市场第一批参与者，深耕REITs市场，主导了市场上几乎所有的创新产品，市场份额持续领先。

而后何亮宇先生介绍了中国公募REITs进展。类REITs区别于公募REITs的主要特征在于流动性较差，即将推出的公募REITs结构大概率为公募基金对接类REITs产品，但未来可能逐步趋向于国际标准结构。中联基金作为中国REITs市场深耕者，对REITs进行深入研究，向市场提供最准确的信息，向监管机构提供最贴合市场情况的监管建议。

最后，何亮宇先生表达了对中新市场互相加深REITs合作的期待，并指出希望新加坡市场能加深对中国市场和中国资产的了解，给予中国资产合理的定价，降低境内外定价差异。

陈真：中国与新加坡REITs市场的比较

中联盛地总经理 陈真

中联盛地总经理陈真先生，从产品架构、投资者偏好、融资效率三个维度，对比了S-REIT与中国的类REITs。S-REIT为标准化的公募产品，REITs份额具备股权属性，类REITs则主要基于“ABS+私募基金”的架构，实际应用中因为主要发行优先级，债性较强。

而后陈真先生从产品架构、财务等维度，对比了S-REIT与中国即将推出的公募REITs。二者均为股性产品。相比S-REIT，发行人在国内发行公募REITs，在税务成本、资金跨境、汇率风险等方面有一定优势，但产品结构，融资成本和投资人成熟度等方面则相对处于劣势。发行企业应根据自身的长期发展战略综合考量。陈真先生还特别指出，参考美国资产发行新加坡REITs、以及A股与中资港股共同繁荣的先例，未来中国资产发行S-REIT与在中国发行公募REITs有望走向共同繁荣。

施永丰：REITs投资之迷思

新加坡国立大学商学院院长讲席教授 施永丰

施永丰先生分享了自己的投资经验和投资过程中遇到的困惑，指出：从事实来看，新加坡REITs发行人以非优质资产发行REITs的可能性并不高；投资人不必过分担心REITs上市后所持有的份额比例会被稀释；REITs投资者需意识到投资存在一定的风险，包括宏观经济风险、外汇波动、利率波动、行业系统性风险等；S-REIT作为一种大类资产，投资回报整体看较为可观，个股差异较大。

最后，施永丰先生做了如下结论与建议：投资人有必要做深入研究，外国发行人应珍惜市场声誉，新交所是REITs上市的较为理想的场所。

圆桌讨论：中国新加坡在REITs市场的跨境合作

圆桌讨论环节，由北大光华中国REITs研究中心执行主任张峥教授主持，他就中国新加坡在REITs市场的跨境合作，提出话题。凯德集团凯德基金管理总裁叶能栋、砂之船房地产投资信托CEO洪明发、艾伦格禧律师事务所合伙人蔡博政、中国北京金杜律师事务所合伙人方榕、新加坡房地产投资信托协会CEO Nupur Joshi、中国银行新加坡分行投资银行与综合化经营部总经理孙健敏、星展银行全球研究资深副总裁Derek Tan、毕马威新加坡合伙人及房地产与资产管理税务主管张伟辉参与了讨论。

叶能栋先生首先向大家介绍了凯德集团，凯德集团是开发商，也是资产管理者，拥有超过200亿的资产，类型覆盖住宅、商业、零售、酒店，所在国家超过40个，旗下有8支上市REITs。

洪明发先生则从砂之船独特的产品结构和近期较好的市场表现的角度，给予了潜在发行人一些建议，希望他们对产品预期回报率、增长率有所关注。

蔡博政先生基于自己丰富的实践经验，为潜在发行人提供了一些基础信息和建议。艾伦格禧律师事务所是新加坡经验丰富的律所，过去10年曾参与二十多支S-REIT的发行。

方榕女士介绍金杜参与了中国资产发行S-REIT的全部4单交易，也参与了很多中国类REITs项目。她表示，中新市场各有机会，新加坡发行人也可以考虑在中国发行REITs，可以实现其在中国境内融资后再投资于中国的目的。

Nupur Joshi女士表示新加坡房地产投资信托协会在新加坡REITs市场植根较深，并介绍了新加坡房地产投资信托协会的4项主要工作内容。

孙健敏先生介绍，中行也参与了中国资产发行S-REIT的全部4单交易。他认为，中新合作面临诸多困难，但中新合作前景光明，主要原因在于：首先，公募市场打开，将会逐渐实现发行人教育，一部分发行人可能选择到新加坡发行；其次，沪新通/深新通有可能打开，S-REIT可能作为先行产品。

Derek Tan介绍自己从2006年开始，就在研究新加坡及东南亚的REITs产品，过去10年参与了二十多单产品上市活动，可以看到监管层做了很多努力鼓励市场发展，例如免印花税。他认为新加坡信托中的资产，都是发行人原持有资产中质量较高的。

张伟辉分享自己在房地产并购案及基金相关的税务处理方面的相关经验，呼吁潜在发行人将优质资产置入S-REIT，并在相对早期的阶段，即开始考虑税收筹划。

对于新加坡金管局于2019年7月发布咨询函，寻求市场对上调杠杆率上限的意见这一事项，叶能栋、孙健敏、Derek分别表达了自己的看法。叶能栋认为这是市场达到成熟阶段的自然结果，在物业稳定、利率较低的区域适当提高上限，投资者不会过分反感。孙健敏表示，提高杠杆率上限，也许是吸引发行人的重要手段。Derek认为，即便监管上调上限，市场自然运行规律也会发挥作用，使杠杆率维持在合理水平，投资者无需担忧。

专家论坛：叶能栋、洪明发、蔡博政、方榕、Nupur Joshi、孙健敏、Derek Tan、张伟辉和张峥（从左至右）

总结

新加坡是亚洲第二大REITs市场，总市值仅次于日本，而且是全球国际化程度最高的REITs市场。本次论坛，一方面加深了中国REITs市场参与者对新加坡这一国际领先的REITs市场的理解，另一方面向新加坡介绍了中国蓬勃发展的类REITs以及即将到来的公募REITs市场。本次论坛，是中国REITs论坛（CRF）在海外举办的首届分论坛，具有重要意义：首先，新加坡REITs市场的发展经验，对于国内REITs市场政策面和市场实践的发展均有借鉴意义；其次，新加坡REITs市场国际化程度高且市值较大，中新文化背景相通，本次论坛有望进一步推进中新REITs市场双向合作。