导  语

为响应证监会联合发改委推出的“430文件”，同时推动海外市场合格投资者对参与中国资本市场投资的积极性，6月16日，由中国REITs论坛、澳大利亚中国工商业委员会（简称澳中商会，ACBC）、中联盛地合作召开的中新澳三方研讨会在线上顺利召开。

澳中商会是澳洲具有声望的聚焦澳中经济贸易关系的非盈利组织，自1973年创建以来，澳中商会维多利亚州分会一直是促进澳中经贸关系的主要动力之一。大量当地中小型公司通过澳中商会的服务来推动其在中国的业务目标。

北京大学光华管理学院金融学系张铮教授、中联盛地总经理陈真在会上先后发表演讲，阐述了他们对于中国REITs市场发展的见解，及可能存在的投资机会，并特别向与会的海外机构投资者解读了本次基础设施REITs试点指引文件中的重点信息。

一、推出REITs绝不仅仅是一次普通的金融创新

张峥指出，在当前的环境下，推出基础设施REITs试点对中国的经济社会发展有着相当深刻的意义。

REITs将成为金融服务供给侧改革的重要抓手。具体体现在，REITs作为一种高比例分红、高收益风险比的长期投资工具，是高质量、成熟的金融产品，能有效填补中国资产管理市场的产品空白，拓宽社会资本投资渠道，满足养老金、社保资金、居民理财资金的投资需求。

同时，REITs也能够为中国基础设施投资提供可持续的金融战略，有助于推动中央重大战略的实施，为改革提供金融新思路。

房地产市场自身也可能因REITs的推出而产生新的变化：REITs有助于企业长期持有并精细化经营租赁住房资产，有效贯彻“租售并举”战略，推动房地产行业产业升级和盈利模式转变，让住房市场的重心从开发和销售逐步转向租赁，“开发+销售”模式逐步转向一次性销售与持续性收入并重的模式。

二、中国REITs发展展望

图1：中国REITs政策发展历程

自我国首单企业REIT在港交所发行起，至今已有近十五年时间，各政策部门、监管部门针对国内REITs的研究试点也已开展了十余年，中国REITs市场早已具备一定的规模，近几年的发行数量及规模普遍呈现快速上升的趋势。

图2：国内交易所类REITs发行情况

（注：发行时间依据计息起始日计算；数据截至2019年10月底）

市场机构提供的最新数据则显示，截止今年4月底，国内类REITs产品已达72只，总规模1379.21亿元。

而这远非中国REITs市场所能承载的上限。张铮指出，根据全球主要市场上REITs相对其经济总量和上市公司总市值的规模占比，结合中国的相关数据和一些合理假设，中国公募REITs市场的潜在规模应在5万亿至14万亿人民币的区间。

事实上，还有一些因素可能导致REITs市场的实际规模超出上述预期：

一方面，基础设施投资项目为REITs提供大量优质并购标的，未来基建投资的增加会进一步扩大REITs的市场规模；

另一方面，随着中国城市化进程的加快，城市人口的增加将创造一个巨大的房屋租赁市场，考虑到中国城市化人口数量、不动产总量和固定资产投资明显大于美国，中国REITs市场进入成熟阶段后，规模或将远超美国。

三、示例：两类颇具潜力的底层资产

关于中国REITs可能存在机会的领域，陈真在演讲中指出，物流和互联网数据中心（IDC）将成为两个值得重点关注的底层资产。

首先看物流。自2009年至2019年，中国物流市场的供求情况总体呈上升态势，仅在今年上半年因疫情影响而有所下滑（图3）。根据 2019年中国REITs论坛联合多家单位发布的报告《商业不动产资本化率》中数据，国内各大中城市物流地产的资本化率均处在5%-7%的区间（图4）。

图3：中国物流市场供求情况（2009-2020 Q1）

图4：国内各城市物流地产资本化率

中国物流行业的发展离不开电子商务的崛起，其背后是中产阶级消费能力的上升。数据显示，中国电商零售销售总额仍在逐年不断增长，目前中国的电子商务物流收入复合年增长率已经位居世界第二，达16.2%。中产阶级家庭的数量及其平均增速在世界主要国家中也为最大值。

图5：中产家庭数量及年均增速

除此之外，IDC是另一个正在中国快速成长的领域。截至2019年，国内IDC市场规模已达到155.1万亿，当年同比增长27.1%，且明显高于11%左右的世界平均水平。

图6：中国IDC市场规模

直到2018年，电信运营商仍以其强大的综合实力占据国内IDC最大的市场份额，但近些年云计算供应商和第三方IDC服务提供商也正在迅速崛起。

图7：中国IDC提供商所占市场份额

在本次活动中，演讲嘉宾同时向广大海外投资机构详细分析了“430文件”中的关键信息，介绍中国基础设施REITs独特的五层架构以及中国REITs将重点支持的产业和领域，同时对目前我国新的QFII制度进行解读，为后续进一步打开国内资本市场提供了条件。

特别鸣谢会议支持方：澳大利亚贸易投资委员会