导  语

从政策和理论的角度来看REITs，它的推出对盘活存量资产、丰富中国资本市场构成显然具有重要意义，而从实务的视角来看REITs，我们又能获得新的理解。

在7月17日举办的“REITs市场的中国道路研讨会暨《中国REITs市场建设》线上首发式”上，中联基金合伙人周芊结合丰富的案例和业务经验，分析了REITs为企业经营与成长带来的帮助。周芊指出，未来在规模巨大、有着全球属性的中国REITs市场中，理解REITs，灵活地、有针对性地用好REITs将成为企业整合资源，提升竞争力的重要抓手。

如何深刻理解中国REITs市场？

经过多年的国内实践和对国际各主流REITs市场的研究，我们可以从三个方面来理解中国REITs：

从微观定义上来说，REITs是一个以投融资为主的金融产品；从中观定义上来说，它是一类金融产品的总和，包括BT、ABS、基于REAT的REITs、基于REIT的REITs，以及合订证券等；从宏观定义上来说，REITs其实是一个产业链，一个市场，一类基于不动产投融资产品的组合，是不动产金融的整体的解决方案。

从企业角度看，如何发挥好REITs工具的作用？

实际上，REITs不是一个单独的工具，而是一个工具箱，在这个工具箱里，不同类型、不同资产的企业在不同阶段都会找到自己的运用模式。美国花旗银行、渣打银行，以及德意志银行的总部都被设计在REITs产品之中，因为根据巴塞尔协议III的要求，所有按净资本管制的金融机构，都会面临其重资产风险权数计提的问题，如果能够把表内的不动产放进REITs，一方面可以释放出大量资本金，另一方面可以释放自身的风险资本计提，同时可以把自己的不动产变成一级核心资本，撬动更大的业务规模。

比如新加坡凯德置地，该公司用REITs来作为整个产业链的核心抓手，从前端的资产生产、资产创设，到资产运营、资产证券化，再到后端的REITs投资，形成了前后一体化的产业链。正因为把所有重要的按钮都抓在了自己手里，所以凯德形成了与别人完全不同的核心竞争力。

一些上市公司可以利用REITs来调表。重资产一方面会消耗上市公司的财务费用，另一方面会消耗不动产的折旧计提。设计出REITs产品后，上市公司就能重构整个REITs报表和公司报表，一方面可以结转当期收益，把不动产的增值收益体现在报表里，另一方面可以重构公司的资产负债结构，根据自身资产类型和产业类型，做出有利于长远发展的战略资本规划。

美国KKR曾收购过一家本国排名前十的商业养老公司，并将其私有化，随后进行轻重资产分离，把重资产加上了REITs，轻资产重新做了IPO。在这个轻重资产分离的过程中，我们可以发现，不动产重资产和轻资产投资人的逻辑完全不同，成长的方式也不一样。这种轻重逻辑的分离，会在资本市场和产业市场形成非常好的协同，同时产生更大的资本价值。

因此，深刻地理解REITs，用好REITs工具箱，就是不要把它当做一个简单的债务融资工具或简单的资本融资工具，而是把它当做战略资本工具，用于在企业不同阶段满足不同的战略资本诉求。

公募REITs产品能解决企业哪些问题？

REITs对企业而言，大概有三个层面的意义。第一个层面是融资工具，既可以做债务融资也可以做资本融资；第二个层面是调表工具，能够调整企业的财务报表，重构企业的资产结构；第三个层面是战略资本工具，能够整合整个产业链的优势资源，形成企业的行业壁垒和核心竞争力。

中国REITs市场未来的规模会有多大？

关于REITs未来的市场规模，有多种不同的预测结果。根据北大光华的研究，中国未来REITs市场规模应该在4-12万亿之间；美国高盛预计将超过3万亿美金，当前美国REITs市场市值为1.2万亿美金左右，若中国市场规模超过3万亿美金，那无疑是未来全球最大的REITs市场；世邦魏理仕估计中国REITs市场规模会超过10万亿美金；鹏华基金估计将超过6万亿美金。

虽然数字之间存在较大的差异，但是大家已经产生了一个共同的认知——由于背靠着中国如此巨大的存量不动产市场，即便证券化率较低，未来中国境内也会创造出世界上最大的REITs市场。

未来中国公募REITs的产品路径会是怎样？

未来中国的公募REITs可能有很多产品形式。众所周知，今天的公募REITs可能会是“公募基金+ABS”的架构，但我们可以发现，在新加坡有资产证券化的公募REITs，在印度除了REITs之外，还有专门的基础设施REITs，在香港和新加坡还有商业信托BT以及合订证券。因此，未来在中国如此巨大的REITs市场，一定出现各种各样的产品形式，它们都将是不同企业实现自己战略诉求的路径。中国的REITs市场一定是缤纷多彩的，中国的REITs一定是多样化的。

而中国REITs市场产品多样化的背后，还有一个非常重要的逻辑——资产的多样化。目前在美国这样的成熟REITs市场，资产主要为办公楼、零售基础设施、公寓、仓储物流等。但从今天中国的类REITs市场来看，不仅已经涵盖了上述所有领域，而且还有自己的独特性，一些公共资产开始进入REITs市场。我们现在有停车场REITs，有IDC REITs，在未来新基建发展的过程中，大量以新基建作为属性的新型互联网、物联网资产的REITs也会成为中国REITs市场的一个亮点。

REITs市场的玩家很多，包括前期孵化基金、基于REITs的投资基金、资产信托、合订证券以及一些以REITs为基础资产的资产证券化产品，都是这个市场中的主体。但能够深谙REITs市场的基本逻辑，熟知资产和资本之间的逻辑关系，能够打通REITs各个关键环节脉络的专业机构，能够把REITs整个产业链条里重要按钮拿在手里的人，才是REITs市场真正的主角。

与当前其他主流REITs市场相比，

中国市场可能存在哪些特点？

中国的REITs市场可能具有几个特点：

第一，基础资产的数量巨大。从1975年到现在，纳入统计的基础设施已经超过110万亿，以及巨量的商业资产，总计超过400万亿，此外还有未统计的基础设施公共资产。在如此巨大的市场中诞生的中国REITs，一定会有全球瞩目的体量。

第二，中国REITs市场的产品门类多。今天我们的市场已经有了银行间REITs、交易所类REITs，即将推出交易所市场的公募REITs，未来可能还会有其他公募REITs的产品类型。所以未来基于中国市场的多样REITs产品类型和结构，也将会是一大特点。

第三，中国REITs市场的资产类型非常丰富。在今天的类REITs市场中，有基础设施路桥、水电气暖、停车场、商业不动产、商办资产，还有IDC数据中心。本次公募REITs试点以基础设施为主，除了传统的水电气暖路以外，还有产业园和物流，未来的REITs市场还会有各种各样的新型资产作为生力军，比如基于5G和物联网的新基建，5G产业链中各类新型基础设施，可能都会成为REITs的基础资产。

周芊，中联基金合伙人，北京大学光华管理学院DBA校友，曾任中信证券股份有限公司董事总经理、中信金石不动产基金管理有限公司总经理等，是国内最早从事不动产资产证券化研究的专业人士之一，是中信证券房地产金融及REITs业务线的创始人之一。自2006年起，发起设立了房地产私募基金、银行间REITs、交易所REITs、结构化融资及资产证券化等多项国内创新业务。二十年专注于不动产投融资及证券化领域，在资本市场具有丰富的实践经验。