导 语

4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，拉开了我国在基础设施领域建设公募REITs市场的帷幕。中国REITs论坛邀请了深度参与此次试点设计的发改委三位同仁，解读本次试点通知以及后续工作的导航方向。

近日，中国证监会、国家发展改革委联合印发通知，明确开展基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点。这是我国首次在基础设施领域探索推出标准化、权益型REITs产品，标志着境内基础设施公募REITs试点正式起步，是用改革办法创新基础设施投融资机制的一次积极的、有益的实践。

经过长期投资建设，我国已在交通能源、生态环保、农林水利、教育卫生、城市建设、仓储物流等基础设施领域形成了大量优质资产，为增强经济发展后劲提供了有力支撑。随着经济社会由高增长向高质量发展迈进，今后相当长一段时期，基础设施仍有较大投资需求，既包括铁路、公路、机场、能源、农业农村、污染治理、社会民生等传统基础设施补短板项目，也包括5G、人工智能、物联网、数据中心、工业互联网等新型基础设施项目。鉴于基础设施项目前期工作相对复杂，盈利模式和融资方式创新不够，难以吸引社会资本参与；加之基础设施投资企业资产负债率普遍较高，高质量基础设施建设面临融资瓶颈制约。

当前，在基础设施重点领域开展REITs试点，通过市场化方式广泛吸引各类社会资金参与，可借助资本市场公开、透明机制，突破融资瓶颈，是去杠杆、稳投资、补短板的有效政策工具。

➤ 一是有利于盘活存量资产，形成良性投资循环。运用基础设施REITs盘活存量资产收回的资金，可以用于新的补短板项目建设，形成新的优质资产。目前，地方政府以及主要从事基础设施投资的国有企业可用于投资的财力进一步受到制约，基础设施REITs盘活存量资产、直接弥补投资资金不足，在当前形势下其意义和作用更加凸显。

➤ 二是有利于提升企业再投资能力。基础设施REITs为投资于基础设施的企业提供了规范化的退出渠道，有助于企业实现轻资产运营，降低资产负债率、腾出融资空间，为新项目投资顺利筹集资金。

➤ 三是吸引包括民间投资在内的各类社会资本参与基础设施建设。通过基础设施REITs参与存量项目，不需要承担项目建设的前期工作，降低了参与难度；并且，基础设施REITs采用公募方式公开发行，属于标准化产品，流动性高、收益比较稳定，有利于吸引包括保险、社保以及理财等各类资金参与。

➤ 四是有利于推动基础设施专业化运营。基础设施REITs公开上市后，既能由原始权益人运营，也可聘请专业运营机构；REITs基金作为市场化投资人，有动力推动项目创新商业模式、提升运营效率，提高项目收益和资产价值。另外，公开上市后信息更加透明，有利于倒逼企业建立精细化、市场化管理机制。

同时，基础设施REITs作为重要的权益型工具，有利于提高直接融资比重，降低债务风险。

两部门印发的通知明确，基础设施REITs试点在重点领域以个案方式开展。试点期间要把握好“三个聚焦、三个坚持、两个强化”。

 三个聚焦是：

聚焦基础设施领域。试点期间严格聚焦基础设施领域，既包括仓储物流、交通、污染治理、市政工程等传统基础设施补短板项目，也包括信息网络等新型基础设施项目。商业地产、住宅等房地产项目不属于此次试点范围。

聚焦重点区域。积极支持京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、雄安新区建设、长三角区域一体化发展、推进海南全面深化改革开放等国家重大战略，支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。

聚焦资产质量。底层资产应已完成竣工验收，各项前期工作手续完备；原始权益人或其所属项目公司合法持有底层资产的财产权利，权属清晰；运营模式成熟，有持续、稳定的收益及现金流。

 三个坚持是：

坚持良性投资循环。运用REITs盘活基础设施存量资产回收的资金，鼓励用于新的基础设施和公用事业建设，重点支持补短板项目。

坚持权益型结构。底层资产真实出售、通过REITs实现权益份额公开上市交易，实现降杠杆、防范债务风险目的。

坚持公开发行。除了吸引更广泛的投资者参与基础设施项目外，通过公开上市，可在资本市场中形成基础设施项目定价机制，准确反映基础设施项目价值。

 两个强化是：

强化专业运营机构培育。培育一批专业的基础设施管理运营机构，通过创新商业模式、提高运营效率、降低成本等方式，提升基础设施项目收益。

强化投资风险管理。REITs作为中等收益、中等风险的金融工具，REITs的风险和收益匹配特征不同于股票、债券，应专门制定监管规则，加强风险管理。