2021年10月15日，上海证券交易所正式受理2单基础设施公募REITs产品。其中，“建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金”（“建信中关村产业园公募REITs”）的基础设施资产均位于北京市海淀区中关村软件园内。项目的发起人为中关村发展集团股份有限公司，原始权益人为北京中关村软件园发展有限责任公司，基金管理人为建信基金管理有限责任公司。

“中关村”是中国第一个国家级高新技术产业开发区、第一个国家自主创新示范区、第一个国家级人才特区。该基金是中关村发展集团探索园区发展新型融投资模式的“创新之举”，是助力北京建设国际科技创新中心、建设世界领先科技园区的重要举措，更是贯彻新发展理念、服务国家基础设施领域建设的重大行动。

同时，该基金也是首单申报的由银行系基金公司担任管理人的公募REITs产品，能够充分调动商业银行集团优势资源、发挥母子协同优势，全力支持体系内公募REITs业务开展，从而更好的助力我国公募REITs市场建设、促进经济高质量发展。

一、发起人背景

中关村发展集团是根据北京市委市政府落实国务院关于“建设中关村国家自主创新示范区”的批复精神，加大统筹协调力度，加快园区建设和产业促进步伐，高标准建设中关村国家自主创新示范区，实现建设“人文北京，科技北京，绿色北京”和中国特色世界城市战略任务，支撑创新型国家建设的一个重要载体。

自成立以来，中关村发展集团始终坚守服务创新发展的使命，汇聚创新资源、构筑创新生态，探索形成了具有中关村特色的创新生态集成服务模式。经过十多年的发展，集团围绕园区、金融、投资、共性服务等领域，构建起以中关村社区、中关村金服、中关村资本、中关村科服为核心品牌的主营业务体系，形成了18大类160余项科技服务产品。截至目前，累计服务科技企业6万多家(次)，获得了境内AAA级长期主体资信评级和惠誉A级国际债券评级。

通过基础设施公募REITs的方式，可以使园区物业资产流动起来，大幅缩短科技园区项目投资回收期，提高科技园区投资建设的可持续性；从而为双创主体提供更低价优质的服务，推动园区发展模式向与双创主体共成长的“新经济”转型。

二、底层资产信息

据公开资料显示，建信中关村产业园公募REITs的基础设施资产包括互联网创新中心5号楼项目、协同中心4号楼项目和孵化加速器项目。上述项目均位于中关村软件园内，区位优势显著、资产质量优越。

中关村软件园坐落于北京市海淀区，清华大学、北京大学、中国科学院以及周边众多高校为园区提供了强大的科技区位支撑及技术依托，是中关村国家自主创新示范区（即中关村科技园区）中的新一代信息技术产业高端专业化园区，是北京建设世界级软件名城核心区。

图：基础设施项目位置——北京市海淀区上地区域

估值方面，互联网创新中心5号楼项目对应的土地使用权的面积为29,619.62平方米，建筑面积为82,158.10平方米；协同中心4号楼项目对应的土地使用权的面积为10,183.67平方米，建筑面积为31,802.06平方米；孵化加速器项目对应的土地使用权的面积40,428.20平方米，建筑面积为52,820.32平方米，三个基础设施项目的估值合计30.73亿元。

运营方面，标的基础设施项目的主要竞争优势在于依托中关村软件园20多年的产业运营沉淀，包括产业组织形态和聚集力、服务平台、知识产权后端服务、人力资源联盟等，这些软件园区的增值服务都是吸引租户的强大竞争优势。截至2021年6月30日，基础设施项目总租户数共计69家，租户行业涵盖软件和信息技术服务、科技推广和应用服务、商务服务业等，租户质量优质，经营情况良好。

三、项目架构

该基金的交易结构清晰，分别为专项计划及基础设施基金。交易完成后，基金管理人（代表基础设施基金）持有专项计划的全部份额，从而通过基础设施资产支持证券、项目公司等特殊目的载体穿透取得基础设施项目完全所有权或经营权利。具体产品结构如图所示：

四、原始权益人介绍

该基金的原始权益人暨运营管理机构是中关村软件园公司，中关村软件园公司成立来一直专注于大信息产业组织和科技园区运营，是中发展集团旗下重要园区运营平台。

中关村软件园公司建设运营的中关村软件园是北京市唯一具备国家软件产业基地、国家软件出口基地双资质的高科技产业园区，集聚了百度、腾讯、新浪等700多家国内外知名IT企业总部和全球研发中心。已经成为全国软件园区中最具特色的专业园区，是北京市发展数字经济、规划建立数字贸易试验区的重要立足点。

丰富的运营经验为中关村软件园公司在软件与信息服务业领域率先实现具有全球影响力的科技创新中心奠定了坚实的基础。根据《关于通报国家火炬软件产业基地评价结果的通知》（国科火字﹝2021﹞34 号），以《2020中国火炬统计年鉴》公布的2019年度软件基地发展情况为基础，从企业数量、从业人数、各项经济数据、科技成果数据等多角度开展综合评价，评判出2020年中关村软件园排名为全国第四名。

作为卓越的高科技专业园区发展商，中关村软件园在十几年的探索中，构建了包括政策引导、产业集群、创新平台、科技金融、国际合作和产业服务的六大生态要素以及专业化、特色化、国际化、品牌化和创新性的线上线下一体化的园区科技服务体系。

五、投资价值分析

1.地理位置优越、供需结构稳定

该基金基础设施资产所在的上地区域是北京市最大的商务园区之一，地理位置优越、交通便捷，区域内供需结构稳定。总体上看，该区域的产业园租户质量、租户稳定性及承租能力均属于较高水平。

经过多年发展，上地区域汇集中关村软件园、上地信息产业基地等高新技术产业园区，逐步成为高新技术产业企业总部和企业研发总部聚集区，是中关村国家自主创新示范区内原始创新和自主创新的重要基地之一。通过追踪上地区域2016年到2021年上半年区域平均租金走势看出，区域在此期间租金复合增长率约5.8%。伴随软件及互联网行业的迅猛发展，区域租金得以快速增长，2017-2019年间区域租金年增长率高达10%。2020年虽然受到疫情影响，租金上升趋势有所放缓，但依然有小幅增长。2021年市场逐步回暖，租金增长也逐渐恢复。得益于近年来新兴的互联网行业企业飞速发展，企业承租能力不断提升，也为区域租金增长形成有力的支撑。

同时，上地区域作为信息产业发展较早的区域，吸引了众多行业知名企业入住，提升了区域行业的集合度。上地区域在2016年到2021年上半年期间，区域的空置率逐渐下降，2021年上半年上地区域的空置率低于10%，达到8.2%。

2.租户质量优异、高端产业集聚

上地区域内聚集了大量的软件类、科技类知名企业，已经形成了高端产业的聚集效应，研发及办公用房的租赁需求较大。由于受到多项产业政策的大力扶持，未来园区内的租赁需求预计将持续保持稳定。

同时，在“孵化+投资+产业组织”的模式下，运营管理机构中关村软件园公司通过举办产业论坛、项目路演、投融资对接等活动，构建科技创新的园区氛围，提升创新资源的汇聚能力，增强园区服务粘性，培育人工智能、大数据等科技信息行业的优秀创新企业。

3.发起人可扩募资源丰富

扩募资产的储备是判断公募REITs投资价值的关键因素之一，公募REITs也可以通过扩募，不断提升自身的成长性。

建信中关村产业园公募REITs的投资策略部分提到，将积极而有选择地收购符合国家重大战略、宏观调控政策、产业政策、固定资产投资管理法规制度的优质园区类基础设施项目资产。在选择扩募收购园区类基础设施项目资产时，将重点关注京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展、海南全面深化改革开放、黄河流域生态保护和高质量发展等国家重大战略区域，优先选择该基金的原始权益人（或其同一控制下的关联方）持有、管理的项目及资产，但基金管理人与原始权益人（或其同一控制下的关联方）另行约定的除外。中关村发展集团旗下同类资产丰富，公募REITs也是实践发起人长期战略的重要平台，可为未来基础设施公募REITs的扩募提供丰富的项目来源。

综上，建信中关村产业园公募REITs在参与主体、基础设施资产质量、扩募资源、发展前景等方面均具有一定优势。净现金流分派率方面，按照公募基金规模26.121亿元测算（届时以实际发行规模为准），2021年和2022年度，基础设施基金投资人净现金流分派率（年化）分别为4.62%和4.78%。