2021年4月28日，国内首批公募REITs项目试点之一的苏州工业园区正式向上交所提出申请，并于同日向中国证监会申报，2021年5月6日，该项目获上交所与中国证监会正式受理。

苏州工业园产业园基础设施REITs项目原始权益人为苏州工业园区国资企业新建元集团建屋产业园开发有限公司和科技发展有限公司。本单产品是苏州工业园区积极探索资本运作空间的重要金融创新，助力园区打通产业载体持续建设与盘活退出的闭环，树立国家经开区新标杆，更是资本市场服务产业发展，推进长三角一体化和长江经济带发展等国家战略的又一重大行动。

一、项目背景

苏州工业园区作为全国第一个中外政府级合作的开发区与中新政府间第一个旗舰项目，在产业基础、科技创新、区域协同等方面发展成效突出，在国家级经开区综合考评中连续五年位列第一。与此同时，苏州工业园区作为江苏自贸试验区江苏片区建设的主阵地，政策环境优良，受到中新两国、江苏省和苏州市各级政府的特别支持，具有长足的发展潜力。中新理事会高度重视苏州工业园区参与REITs试点事宜，多次明确支持园区开展REITs试点工作。苏州工业园区积极响应落实政策指引，在REITs领域长期关注、深刻理解、先行先试、不断实践，接连完成4单类REITs发行，奠定了先发优势。

目前，苏州工业园区已形成了“2大主导+3大新兴”的特色产业体系，2020年三大新兴产业总值近2,500亿元，过往多年增幅达30%以上。产业发展成为了园区经济发展与区域建设的内生部分与特色优势，更是集中培育的核心方向。经过26年的发展，积累了大量区位良好、运营成熟、权属清晰的优质资产。

借助本次公募REITs试点，苏州工业园区将有效扩充载体的建设资金，切实加快载体投资建设，发展园区“电子信息、机械制造”及“生物医药、人工智能、纳米技术应用”等优势产业，加速发展更多国家战略性新兴产业集群，持续优化园区产业布局，强化领先地位，进而推动打造长江经济带增长极，促进区域产业集聚和经济协调发展，践行塑造国际合作示范窗口。

苏州工业园区基础设施公募REITs的入池资产分别为苏州2.5产业园一期、二期和苏州国际科技园五期B区，属于高科技产业园区、特色产业园区等新型基础设施范畴，为苏州人工智能产业、高新技术服务业的重要载体。资产周边配套完善，区域产业政策及上下游供应链健全，形成良好聚集效应与较强吸引力，租赁资源丰富、供应充足；租户粘性大、稳定性强。入池资产均属于《中国开发区审核公告目录（2018年版）》的核准范围。

两项目总建筑面积56.11万平方米，资产估值33.5亿元。其中，苏州2.5产业园一期、二期产权建筑面积23.09万平方米，地上建筑面积18.04万平方米；国际科技园五期B区产权建筑面积33.02万平方米，地上建筑面积28.24万平方米，土地性质为工业/科研设计用地，租金来源于市场化运营产生，主要为租金收入、物业费收入及停车费收入，不依赖第三方补贴等非经常性收入。租户客群多元化，租户实力较强，整体租赁期限分布合理，收入分散程度较高。稳健且可持续性强。2021年5-12月和2022年度，国际科技园五期B区和2.5产业园一期、二期项目cap rate为4.68%和4.76%，预计派息率为4.50%和4.54%，为目前申报产业园类项目中稳定性较强且较高的水平。

二、产品信息

苏州工业园产业园基础设施REITs项目受理规模33.50亿元，为公开募集基础设施证券投资基金，运作方式为契约型封闭式。基金期限40年，可展期。根据项目安排，原始权益人及关联方未来拟持有不低于公募基金30%的份额。

项目采用“公募基金+专项计划+项目公司”的交易结构，基金管理人将基础设施基金认购资金以专项资产管理方式委托资产支持证券管理人管理，资产支持证券管理人分别设立并管理两支资产支持专项计划，基金管理人取得资产支持证券，成为资产支持证券持有人。

资产支持证券管理人代表资产支持专项计划，持有科智商管、园区艾派科（以下合称“项目公司”）100%的股权。项目公司按照其与资产支持证券管理人签署的相关合同的约定，向资产支持证券管理人偿还相应借款的本金和/或利息，并分配股息、红利等股权投资收益。本基金应当将90%以上合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者，每年分配不得少于1次。

三、原始权益人及业务基本情况

项目原始权益人新建元建屋产业园公司和科技公司均为苏州工业园区国资企业。在持续发展过程中，园区国资在宏观战略上发挥骨干带动作用，在基础设施建设与公共服务商发挥重要支撑作用，在科技创新上、多种资本发展上发挥示范作用。园区一级监管国企共18家，根据业务属性分为商业类、公益类两类，业务涵盖基础设施、房地产、金融、商旅文、社会服务、仓储物流等领域。截至2020年6月末，园区国企总资产1,975亿元、净资产736亿元、资产负债率62.72%。截至2020年6月末，园区国企各类载体总建筑面积1,250万平米，可出租面积869万平米，出租率为78%。产业园载体丰富，类型广泛，总建筑面积达350万平方米。

两家原始权益人也分为作为入池资产的物业运营方，致力于高科技产业发展，专注园区产业运营。其中，苏州工业园新建元集团建屋产业园开发有限公司负责为2.5产业园提供专业开发、管理和运维服务，作为拥有十余年管理经验的专业产业园运营服务商，公司在招商引资、客户服务、产业服务、金融服务等方面具备较强的运营能力和丰富的产业资源，全力将2.5产业园打造为“中国服务•苏州创新”的服务外包产业园品牌。

苏州工业园区科技发展有限公司运营国际科技园项目已达20载，充分把握产业发展趋势，滚动开发拓展载体空间，深化载体生态建设开辟协同创新之路，作为卓越的价值赋能型科技产业运营商，致力于将苏州国际科技园建设为一流的新一代信息技术产业高地。

公募REITs作为当前最具创新意义的资本市场产品和战略资本工具，可进一步助力园区实现对存量资产的有效盘活，实现轻重资产分离，促进经济循环发展、提升资本运作效率，并引入市场化机制，实现园区国企市场化转型、国有资产保值增值，促进产业集聚和高速发展，打造园区运作示范模式，加快建设世界一流高科技园区。此外，通过先进管理模式和发展经验输出，将带动整个长三角区域产业经济的发展完善，树立国家一级开发区创新标杆，为全国经济开发区建设发挥示范带头作用。