4月23日晚，沪深交易所正式受理首批4单基础设施公募REITs项目申报，并正式披露招募说明书、基金合同、基金托管协议及基金法律意见书等重要文件；市场预计，最快6月上中旬首批公募REITs将在交易所挂牌上市。

其中，“国金铁建重庆渝遂高速公路封闭式基础设施证券投资基金”（以下简称“中铁建REITs”）基础设施项目为享有特许经营权的渝遂高速重庆段，位于长江经济带区域；项目原始权益人是中铁建重庆投资集团有限公司和重庆高速公路投资控股有限公司。

2021年3月19日，中国铁建股份有限公司（601186.SH）曾发布公告称，公司拟以重庆至遂宁高速公路BOT项目（重庆段）（简称渝遂项目）作为基础资产开展基础设施REITs申报发行工作。中铁建资本控股集团有限公司在整个试点发行工作中担任推进工作的总协调人，负责REITs工作的整体推进。

一、项目背景

交通运输是国民经济中基础性、先导性、战略性产业，是重要的服务性行业，根据国家统计局的数据，客运方面，受到互联网等先进技术普及的影响，旅客运输量呈下降趋势，同时伴随交通出行便利性的加强，旅客周转量和旅客运输平均运距稳步增长；货运方面，货物周转量和货物运输平均运距也呈现增长趋势。

公路为全社会基础设施资产第一大类（2019年占基础设施投资的12%，占交通基础设施投资的67%）。中国公路里程过去四十年翻了5倍，目前已经拥有501万公里公路，世界排名第三，其中高速路15万公里，世界排名第一。公路承担了国内客/货运周转量的25%/30%。从高速公路行业来看，2017 年-2019 年全国民用汽车拥有量分别为 20,906.67 万辆、23,231.22 万辆和25,376.38 万辆，年度增长率均超 9%，客观上增加了高速公路出行的需求。

自2020年4月底基础设施公募REITs试点政策出台以来，重庆便开始积极部署相关工作。2020年6月18日，重庆市政府发布《重庆市新型基础设施重大项目建设行动方案(2020—2022年)》，鼓励符合条件的企业发行企业债券、公司债券、资产证券化产品，提高直接融资比重，聚焦新型基础设施重点领域，重点支持补短板项目，探索推进不动产投资信托基金(REITs)项目试点。2021年2月，在发改委牵头建立基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目库的通知下发之后，重庆发改委积极响应，邀请市级有关部门、单位，区县发展改革部门梳理汇总本部门本地区本行业基础设施REITs试点项目，及时将符合条件的项目分类纳入基础设施REITs试点项目库。通达水平也将进一步提升，从而为道路运输业的发展提供广阔的发展空间。

中铁建REITs的基础设施项目位于长江经济带区域的渝遂高速重庆段，起于 G93 沙坪坝收费站，途径沙坪坝区、璧山区、铜梁区、潼南区四区，止于重庆市与四川省遂宁市交界处，连接重庆和成都两大国家中心城市的中间地带，是国家《成渝城市群发展规划》重点推进的纽带区域；渝遂高速（重庆段）在《国家公路网规划（2013-2030 年）》中为国家高速公路网络中十八条横线的一部分，也是重庆市“三环十八射”高速公路网架构中的主要通道。作为长江上游的交通枢纽城市，高速公路网络的完善仍是重庆未来基础设施发展的重点领域。

项目采用 BOT 模式投资建设，特许经营权期限为30年，剩余近14年；总投资42.3亿元，于2007年末建成全线通车营运，收入来源为车辆通行费、租金等，目前营运里程为93.46公里，全线采用四车道高速公路标准。该项目设计行车速度 80公里/小时，全线设有11个收费站，1个养护中心及路巡大队，3 对服务区。渝遂项目的项目公司为遂渝公司，注册资本金15亿元，其中：公司所属子公司重庆投资持股80％，重庆高速公路股份有限公司（以下简称重庆高速）持股20％。

二、产品信息

中铁建REITs交易方案的核心为“公募基金+ABS+项目公司”三层架构。先由基金管理人注册公募REITs基金并向投资者募集资金；REITs 基金募集的资金再用于购买渝遂高速资产支持专项计划（ABS）的全部份额；ABS 拟通过SPV 购买遂渝公司全部股权。存续期内，遂渝公司向公募基金投资者分配现金流。公司所属基础设施运营管理机构，向遂渝公司定期收取运营管理服务费。

表1 资产支持证券基本情况

资料来源：中国REITs论坛根据公开资料整理

项目原始权益人之一铁建重投及其同一控制下的关联方认购本基金份额占本次基金发售比例51%；而另一原始权益人重庆高速及其同一控制下关联方认购本次基金发售比例10%，全部原始权益人合计认购份额占本次基金发售比例的61%。

中铁建REITs选择 “反向剥离+反向吸收合并”的资产重组方案，将路外资产等进行剥离，并同时完成利润分配、减资等工作事项，实现项目公司仅保留基础设施项目及有关设备。然后通过原始权益人新设SPV，通过反向吸收合并的方式完成对项目公司的股债重构。

三、发行展望

2018年至2020年，中铁建REITs所属项目公司实现营业收入分别为6.08亿元、7.03亿元和5.78亿元；实现净利润分别为1.29亿元、2.6亿元和2.71亿元。预计15年存续期内本基础设施证券投资基金内部收益率预测值为6.26%，其中2021年净现金流分派率预测值为8.2%，2022年为8.4%。

中国收费公路行业中部分资产盈利能力良好，预计大部分资产未来现金流将持续增长，而目前建设压力较大，适合“存量换增量”。通过发行REITs，原始权益人可以实现资产出表，降低负债率，且通过类似上市的过程将大幅提升管理能力；而逐渐老龄化的中国居民和崛起的机构投资者也将通过投资公路REITs获得稳定且较高的现金流回报资产。

若以公路密度（公里/万辆）作为地区公路使用效率的衡量指标，并假设不同地区的一定量经营性公路适合发行REITs，保守测算全国共计7236公里收费公路适宜进行REITs融资，约占经营性收费高速公路里程的10.6%，对应资产规模6500-8000亿元。

据统计，澳大利亚Transurban Group通过存量资产增长和持续收购，股价长期向上（上市15年股价上涨12倍），且分红收益率长期在5%以上。高速公路REITs介于股债之间，且90%收益进行分红，基于公路“现金牛”特点，项目提供稳定回报的前景良好。