中国REITs论坛（ China-REITs-Forum）根据往期研究，整理了REITs系列相关内容，为初次接触REITs领域的人士提供专业、权威、客观的观点。本文为CRF一文读懂系列第五篇——公募REITs与类REITs、一般公募基金、国外成熟公募REITs市场的差异。

一、公募REITs与已发行的类REITs区别？

类REITs产品是境内发行的以底层资产为具有稳定收益的持有型不动产的一类金融产品，目前已可实现持有型不动产与资本市场的对接，但与境外主流权益型REITs产品相比，由于处于不同的市场环境和历史发展阶段，其体现形式尚存在一定差异。

表 类REITs与境外主流权益型REITs比较分析

结合公募REITs的产品属性以及与类REITs产品的关系，我们认为公募试点推出后，将在较大程度上促进和推动类REITs市场的进一步蓬勃发展。

公募REITs为类REITs提供了更加稳定的退出路径，进一步增强了类REITs产品的市场吸引力。现阶段类REITs产品受到大宗交易平台流动性不足的限制，无法赋予底层资产流动性溢价，资产原持有人通常不愿意在类REITs阶段让渡权益级份额，同时，由于类REITs市场投资人多为银行机构投资者，更偏向于固定收益型投资，故而其产品设计往往更加偏向于固定收益属性、以满足发行人阶段性融资需求为主，退出路径上通常包括发行人回购、新发行产品续接或对外市场化处置等方式。公募REITs的推出为类REITs提供了更加明确、稳定的退出路径，进一步增强了发行人及投资人双方对于类REITs产品处置环节的信心。

二、此次公募REITs试点产品，与境外成熟市场REITs有何异同？

第一，境内公募REITs试点产品实质上与境外成熟市场REITs基本一致。

目前境内类REITs市场虽然能够实现资产上市，但资产上市获取的资金主要偏向于债性资金，并且投资门槛相对较高，与成熟市场REITs产品具有一定差异。而本次公募REITs试点通过“公募基金+ABS”的形式打通了资产与资本市场上权益级资金的对接，实现公募REITs的推出，这将促进债性投资思路向权益投资思路的转变，同时将大幅度降低投资门槛，使得中小投资人亦可享受大宗不动产运营及资产增值带来的收益。因此，境内公募REITs推出后，与境外成熟市场REITs产品实质将不存在差异。

第二，境内公募REITs结构与境外成熟市场各类REITs产品结构不尽相同。

境内公募REITs试点产品交易结构与境外市场各类REITs产品结构仍存在一定差异，境内公募REITs将通过“公募基金-资产支持专项计划-私募基金-项目公司”等多个层级实现资产的上市，而境外成熟市场REITs则根据不同地区法律法规要求各有不同，例如美国、日本，主要形式为持有资产的或持有资产的项目公司股权的公司上市；新加坡、香港，主要形式为上市的REITs基金通过多层SPV持有底层物业资产。当然，形式上的不同并不会影响业务实质，无论通过哪种方式，各市场投资人均能够通过REITs产品实现大众投资者享有持有稳定收益的不动产的投资收益。

第三，境内资产REITs发行地点的选择。

在境内REITs尚未推出的阶段，企业选择类REITs操作还是境外REITs操作，主要考虑其操作目的，若主要希望获得债务融资，则偏向于类REITs；若主要希望搭设成熟的资产退出平台，则偏向于境外REITs。而在境内REITs试点推出后，境内市场已经能够满足境内资产境内上市获得权益级资金部分退出的诉求，已可以达到和境外REITs市场一样的效果。  

（1）从市场成熟度角度来看，短期内境内REITs市场尚处于发展成熟的过程中，相关配套措施“从无到有、从小到大”需要一定时间，制度能否顺畅地运转尚需时间检验。

（2）从境内资产境外发行折溢价的角度考虑，由于境外投资人对境内不动产市场了解程度有限，对发行的REITs产品所要求的派息收益率将会更高，这可能导致优质资产的价值无法得到充分释放，估值不能符合企业预期。随着境内REITs试点的放开及进一步成熟，企业也会倾向于选择资产认可度更高、资产估值最大化的境内市场来发行REITs。

（3）从重组、交易的复杂程度而言，境内外REITs操作均需将资产重组至项目公司，而境外REITs操作需要通过交易架构搭设将持有资产的项目公司与境外REITs平台对接，其操作复杂程度相对更高，在境内REITs试点推出后，从重组交易的便利性考虑，境内市场可能更为合适。

三、REITs与一般公募基金有哪些区别？

境内REITs虽然采用了公募基金作为产品载体，但就其性质及特点而言，与一般公募基金存在以下区别：

第一，投资标的不同。REITs产品以拥有稳定经营现金流的不动产作为底层基础资产，而一般公募基金通常以上市公司股票、债券等作为主要投资标的。

第二，收益来源不同。REITs产品因其主要投资标的为经营性不动产，收益来源主要由稳定经营收益以及因资产增值带来的资本利得收益（特别对于高速路等基础设施而言，收益来源几乎全部由不动产经营收益构成）；而以股票、债券等作为主要投资标的的公募基金，除获取一部分股息、利息收益外，基金管理人通过发挥主动管理能力、灵活调整投资组合配置，对投资人贡献的资本利得收益在此类基金中占有重要影响。

第三，产品定位不同。REITs产品作为由发行人及管理人“自下而上”搭建的“资产上市平台”，借助发行人在特定不动产投资经营领域的专业优势及资源积累，促进产品规模与基金价值不断提升；而一般公募基金主要依靠基金管理人“自上而下”的主动投资能力，通过对市场各类可投资标的的灵活配置组合，促进投资人收益最大化目标实现。