公募REITs能为投资人带来怎样的回报？

亚洲最主要的几个REITs市场的发展情况如何？

国内不动产资产证券化市场有什么最新动态？

从类REITs到公募REITs市场有哪些变化？

作为参与超过35单类REITs及CMBS项目的专家，中国REITs公开课第五期主讲人杨枝详细解答了以上问题。

10月2日，中国REITs论坛与新华财经联合推出的公益课程“中国REITs公开课”第五讲上线播出，戴德梁行估价及顾问服务部董事杨枝就《REITs资产估值逻辑及要点》进行了精彩解读。

亚洲REITs市场最新动态

公募REITs能为投资人带来怎样的回报？杨枝介绍，从10年期来看，中国香港、日本和新加坡这几个亚洲最主要的REITs市场给投资人的年化综合收益率均超过10%。“对于绝大部分的投资人而言，这样的回报率是非常有吸引力的。对企业来说，它们也非常需要REITs来盘活存量的资产。”

REITs既具备股性，又具备债性。所谓债性就是REITs每年可以给投资人相对稳定的派息。在2019年年末，“中国香港REITs市场的派息率是5.6%，新加坡是亚洲派息率最高的市场，目前是6.2%，日本的派息率也能够达到4%。”

杨枝提示，因为派息率是每年可分配的金额除以当期的股价，在股价下跌之后，如果可分派金额变化不大，派息率就会攀升。受全球疫情的影响，今年全球的股票市场，包括REITs的股价都有一定幅度的下跌。所以到7月份，新加坡的平均派息率已达到7.1%，对于现在进场的投资人来说，是一个非常好的派息率水平。

派息不单和REITs市场有关，它还和当地的无风险报酬也有关系。杨枝提到，在这三个主要市场，如果把REITs的派息率减掉当地的10年期无风险债券利率，利差大概在4%左右。也就是说REITs的派息基于无风险的报酬之上，还有4%的溢价，“这一点对我们国内发行公募REITs也是一个非常好的参考。”

此外，影响REITs投资回报的还有PB市净率和杠杆率等，这些因素杨枝在课程中都有详细介绍。

国内商业不动产市场最新变化

据杨枝介绍，跟亚洲主要市场比，国内不动产资产证券化市场主要有以下三方面的特点和变化：

课堂笔记1

商业不动产市场的国别差别：

1.发行规模；

2.产品形态；

3.城市分布。

首先，从发行规模来看，相比亚洲几个主要的REITs市场，我国每单资产证券化的发行规模相对较小。国内目前共发行192单类REITs、CMBS和CMBN，整体发行规模为4000亿，平均每单规模约22亿，而亚洲每单的规模在90亿人民币左右。

其次，从产品形态来看，国内通常采用单一资产做发行标的，而海外REITs有时会以资产包的方式发行。但随着时间推移，市场产品的形态也在发生变化。国内早期只有类REITs产品，很多企业为了避免企业重组带来的税负或交易时的繁琐流程，选择发行CMBS产品。过去6年，CMBS占据发行的主流。但随着产品结构设计、产品形态及底层资产的不断创新，国内REITs市场会有进一步的发展，值得期待。

第三，从资产所在城市来看，不同业态在不同级别的城市分布有很大差别。杨枝以办公市场为例，“办公发行的资产里，70%都位于一线城市，而零售的物业可能只有1/3在一线，2/3在二线，还有1/3在三线城市，这跟国内办公和零售市场的表现非常吻合。”

从类REITs到公募REITs市场的变化

发改委和证监会在4月底联合发布的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》（下称《通知》），标志着中国REITs试点工作正式启航。

课堂笔记2

《通知》在资产方面有三点聚焦：

1. 聚焦基础设施类型资产；

2. 聚焦重点区域；

3. 聚焦基础资产运营的要求。

首先是聚焦基础设施类型资产。除了传统的基础设施以外，还包括创新的具备产权的基础设施，比如仓储物流、IDC和特色产业园。

其次是聚焦重点区域。包括京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长三角及国家级高新技术产业区，都将是公募REITs试点的重点区域。

第三是聚焦基础资产运营的要求。这次《通知》除了在法律方面有要求外，对资产运营也提出了要求：要经营三年以上，产生稳定持续的现金流，未来还要有一定的增长。杨枝表示，“对于现金流的来源，目前试点通知要求是多元化，不依赖第三方补贴。当然我们也非常关注正式的通知对所有资产类别、区域和运营方面的要求。”

课程最后，杨枝以国内仓储物流领域为重点案例，分享了与其相关的资产证券化的发展情况和估值逻辑。

课堂笔记3

三种常用资产估值方法：

1.市场比较法；

2.收益法；

3.成本法。

《中国REITs公开课——睿学堂九节课透视中国REITs》是由中国REITs论坛与新华财经联合重磅推出的公益课程。授课师资来自国家发改委，北大光华管理学院，金融、地产、法律等领域龙头企业，为本系列课程提供了专业、权威的保障。