REITs是一种资产证券化产品，以发行受益凭证的方式，公开汇集公众投资者的资金，投资于大规模的不动产物业。

投资人可以将其持有的份额在公开二级市场进行交易和转让，它使不能动的不动产能够实现充分的流通和转让。

10月16日，中国REITs论坛与新华财经联合推出的公益课程“中国REITs公开课”第九期上线播出，中联基金董事总经理李艳就“基础设施公募REITs的产品结构和运作机制”进行了精彩讲解。

基础设施公募REITs解读

“REITs是一种资产证券化产品，以发行受益凭证的方式，公开汇集公众投资者的资金，投资于大规模的不动产物业。投资人可以将其持有的份额在公开二级市场进行交易和转让，它使不能动的不动产能够实现充分的流通和转让。”

在课程开篇，李艳先对境内公募REITs的发展进程进行了回顾。她通过对相关文件的梳理，详细分析了目前对国内基础设施公募REITs的一些关键性要求，包括对发行人的审核要求，对试点项目的筛选标准以及对试点项目的遴选和推荐的机制。李艳提到，本次基础设施公募REITs是由国家发展改革委、中国证监会联合牵头，采用的是“发改委推荐、证监会审批”的遴选机制。

「课堂笔记1」

试点项目的审核路径：

1.项目筹备；

2.交易所审批；

3.证监会审批；

4.发行上市。

REITs与其他融资产品对比分析

「课堂笔记2」

企业的融资方式：

1.债务融资（传统）；

2.股权融资（传统）；

3.资产融资（REITs所属）。

这三种融资方式有什么区别？李艳分析，相比较而言，债务融资会加重企业的负担，影响企业的资产负债率；股权融资成本相对较高，还会在一定程度上影响公司的治理结构；而REITs这种资产融资方式，则通过出售资产来获取权益类的资金，实现了资产的出表，能够改善企业整体的财务状况。

谈到REITs与其他融资产品的差异，李艳先从产品载体、交易平台、投资者数量、投资者构成、投资门槛、结构化分层和投资者的退出方式这七方面详细比较了公募REITs和类REITs的区别。

比如从投资门槛来说，公募REITs门槛非常低，可以使个人投资人以10万元甚至更少的资金量参与物业投资，而类REITs则需满足100万元以上的门槛。

李艳提到，由以上对比可以看出：首先，目前国内的类REITs已发行产品固收属性非常明显；其次，公募REITs整体产品权益属性明显；第三，两种工具没有绝对优劣之分，具体适用性跟原始权益人自身的诉求紧密相关。

李艳补充说，虽然公募REITs渐近，但并不会替代类REITs，类REITs市场有独立的发展空间，依然会是专业机构投资人非常关注的投资品种。

李艳还对公募REITs和其他融资产品，即CMBS、银行贷款、公司债券和IPO进行了比较。对比维度包括资金规模、资金用途、资产是否出表、资金使用期限、对企业的影响、融资成本和操作时间期限。

基础设施公募REITs的产品结构

公募REITs的产品结构，简单来说是采用“公募基金加类REITs”的结构。也就是基于现在类REITs产品的大框架，在其产品载体的资产管理计划之上加了一层公募基金，通过公募基金实现了投资人群体的更大化，再结合交易竞价平台的发行和转让来完成整个架构。

基础设施公募REITs运行机制

「课堂笔记3」

公募REITs试点项目的四项操作要点：

1. 尽职调查的要求；

2. 基础设施项目公允价值的确认；

3. 基础设施基金的收益分配；

4. 战略配售和网下询价的要点。

谈到基础设施公募REITs的运行机制，李艳分享了收益分配的整体流程：一个公募REITs产品，从最底层基础资产的租金收益或特许经营权的收费权收入等依次往上，经过项目公司、私募基金专项计划以及公募基金，最终实现对公募基金投资人的收益分配。

对于参与公募REITs的部分角色和职责，李艳也进行了详细讲解。比如，原始权益人或发起人是持有基础设施资产、发起设立基础设施公募REITs的一方。因此对其参与公募基金的战配配售比例有要求，即不低于20%。针对20%以内和20%以上的部分，有不同的锁定期的要求。

另一个跟运行机制有关的问题，是对出表的选择与其相应的影响。李艳提到，因为公募REITs权益属性明显，发行人可以在盘活资产的同时，根据资产状况，在产品设计端选择对应会计准则的要求来达到是否实现出表。

最后，李艳介绍了公募REITs的管理模式。从国际市场来看，公募REITs有内部管理和外部管理模式。国内的基础设施公募REITs选择的是外部管理模式，也就是可以选择专业的外部机构作为基金管理人及产品端的资产运营服务方。在现行的准则要求下，公募基金管理人应承担主要的REITs管理权力和义务，并履行主动管理职责。

公益课程“中国REITs公开课”——睿学堂九节课透视中国REITs由中国REITs论坛与新华财经联合重磅推出，旨在为帮助广大社会群体对这个全新的、尚在试点探索阶段的金融产品有更好的了解。