REITs是基础设施投融资机制改革的重大创新，发行人和投资人除了要关注REITs的金融资本和产品结构端设计外，还要能够对底层资产端进行分析。

除了必备的证照资质，判断一个基础设施项目是否合法合规，要考察的重要问题就是项目是否已合法取得了资产的权属或是收费权利。

10月10日，中国REITs论坛与新华财经联合推出的公益课程“中国REITs公开课”第八期上线播出。汉坤律师事务所合伙人方榕就“公募REITs基础设施资产法律要点”进行了精彩讲解，从合法合规性的角度介绍了如何评判基础资产。

固定资产投资管理和建设程序是否合规

“国家发改委推荐试点项目时，十分关注基础设施项目投资建设程序的合规性，包括投资立项程序以及项目建设全流程相关报建手续的合规性。”方榕表示。

课堂笔记1

固定资产在投资立项方面的要求：

1. 审批；

2. 核准；

3. 备案。

企业如果没有按规定履行立项程序，项目就存在根本性的法律瑕疵，因为会有被责令停产停工的风险。

方榕提醒，在项目动工建设前还有一些必要的批准文件，其中最重要的是环境影响评价和节能审查。能评对于新基建行业非常重要，因为能耗是这类项目最大的成本之一，如果该环节不完善，意味着项目存在较大的法律瑕疵。

基础设施项目一般涉及用地，用地批准是项目投资建设在政府监管环节当中很重要的一环。

课堂笔记2

判断底层资产项目合规性：

一、用地批文

1. 用地预审；

2. 选址意见书。

二、规划相关证照批复

1. 建设用地规划许可证；

2. 工程规划许可证。

立项完成后，项目进入开工建设阶段。方榕提示，所有基础设施项目在开工建设前，都应向工程所在地的县级以上的建设行政主管部门，也就是建委或行业建设行政主管部门去申请领取施工许可证。

项目完成建设后，需要进行竣工验收才可投入使用。除总体性的竣工验收之外，一些专项验收对于基础设施项目来说也是必要的，包括规划验收、环保验收、消防验收。方榕表示，在判断一个项目是否合规时，同时也要考察这些专项验收证照的齐备性。

此外，本轮基础设施REITs试点优先支持基础设施的补短板行业，如仓储物流、收费公路、城镇污水、垃圾处理等，这些项目还可能涉及特定行业的证照要求。

基础资产的权属和收费权是否完整清晰

方榕表示，除了这些必备的证照资质之外，判断一个基础设施项目是否合法合规，另一个要考察的重要问题，就是项目是否已合法取得了资产的权属或是收费权利。对此，可从以下几个角度进行判断：

首先，基于不动产权证的判断。如果该项目已经取得对应的土地使用权证、房屋所有权证或不动产权证，那可以基于这些权属证书来判断项目公司已经合法拥有基础设施占用范围内相关的国有土地使用权和房屋所有权。

其次，基于建造原始取得的判断。如果项目未取得土地使用权证，则可通过用地批准手续或用地协议来分析项目用地权属，再结合整个项目投资建设流程的相关批准主体，来判断建成的基础设施权利人。

此外，对于一些取得了完整收费权的项目，同样是基础设施REITs的合格资产。方榕总结，取得收费权益有两种途径：

一种是根据法律规定，有相应的政府部门所授予的收费权，如公路收费权和港口收费权。对于这类项目，主要考察授权主体是否适格，相应的收费许可流程是否合格，收费批准文件是否完备；

另一种是通过和相应的政府部门签署特许经营权协议，取得特定范围内的一些收费权益。对于这种通过签署特许经营权取得的收费权益，需重点判断它的签约授权流程是否合法合规，相应的签约主体是否适格，以及在收费权益上有无特别限制。

PPP项目需要特别关注的法律问题

在基础设施公募REITs项目里，也包括PPP项目。方榕提醒，对于这类涉及PPP模式的项目，有以下几点法律问题需要特别关注：

第一，应当符合国家发改委和财政部所颁布的一系列关于规范有序推广PPP模式的法定要求。其中包括项目应当进行前期的论证，如两评报告等；实施方案需要经过必要的审查程序，并且签订规范有效的PPT项目合同。

其次，对于PPP项目里的特许经营项目，应当符合市政公用事业特许经营管理办法的各项要求。如特许经营者的遴选方式应当合法合规，合同生效条件应当满足特许经营条例的规定。

第三，PPP项目的收入来源，应当以使用者付费为主，包括穿透后的实质的使用者付费。

国有资产转让程序是否合法合规

很多基础设施项目是由国有企业所持有的，方榕谈到，在进行公募REITs运作的时候，对于这类项目还应当特别关注相关的资产转让是否符合企业国有资产交易有关的法律规定，主要是两方面：其一，国有资产交易相关的国资监管层级是否符合法律规定；其二，国有资产交易是否经过清产核资、审计、评估作价等流程，相关的评估报告是否已经完成了备案。

公益课程“中国REITs公开课”——睿学堂九节课透视中国REITs由中国REITs论坛与新华财经联合重磅推出，旨在为帮助广大社会群体对这个全新的、尚在试点探索阶段的金融产品有更好的了解。