新形势下，我国基础设施目前已经进入存量时代，未来仍有很大的投资空间，但资金来源仍面临制约。

REITs是推进基础设施高质量发展的助推器，可以把基础设施项目与资本市场做对接，为资本市场提供了更加丰富的底层资产，也是对资本市场的补充和完善。

发行基础设施REITs时，要把握好底层资产质量，坚持权益性结构，强化专业运营机构培育，合理确定价格和收费标准，适当延长运行年限。

2020年4月30日，中国证监会与国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》并出台配套指引，标志着中国境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。

很多人对REITs的了解是从房地产和商业物业开始的，但对它跟基础设施方面的关系可能并不了解。9月19日，中国REITs论坛与新华财经联合推出的公益课程“中国REITs公开课”第二期上线播出，国家发改委投资所融资室副主任兼PPP中心副主任李泽正就《REITs将如何影响基础设施投融资》进行了精彩解读。

新形势下基础设施投融资有何新特点？

李泽正提出，首先，经过40多年的投资建设，我国基础设施目前已经进入存量时代。在交通、能源、市政、环保等基础设施领域已经形成了大量优质资产，相当于巨额沉淀资金沉睡在这些优质的存量资产中。

就以我们熟悉的京沪高铁、收费公路和污水处理等市政设施为例，李泽正指出，这些行业都有一个共同的特点，就是它们的资产规模不仅大，而且收益率高，投资回报稳定，因此非常适合成为发行REITs的底层资产。

新形势下基础设施投融资的第二个特点是，我国基础设施未来仍有很大的投资空间。而这需要筹集足够的资金来满足经济发展的需求，过去投资的资金主要来自三方面：一是政府的投入，二是企业的投入，三是金融机构资金的投入。

但是，目前这些资金来源都面临制约，这也是新形势下基础设施融资的第三个特点。首先财政收入呈现增速逐年下降的趋势，也就是说政府能够投入到基础设施项目的资金会逐步减少；企业资金也存在问题，基础设施项目动辄几十亿甚至上百亿的投资规模，对资金需求量非常大，导致企业的资产负债率较高，进而限制了它们的再投资能力；而金融机构虽然对基础设施非常感兴趣，但因为这些项目的前期工作相对复杂，周期较长，流动性相对较差，导致投资存在很长的运营周期和不确定性。

李泽正指出，在以上这些因素的综合影响下，未来面对基础设施投资庞大的资金需求量，如何筹资融资，将面临不小的困难。

REITs对基础设施投融资有何影响？

课堂笔记一

面对基础设施投融资的新特点，REITs具有三方面优势：

1. REITs能够帮助基础设施盘活存量资产，提升资金使用效率，形成投资良性循环；

2. REITs能为企业提供投融资双平台，推动形成新的基础设施投资模式；

3. REITs能广泛吸引各类资金参与基础设施项目，比如金融机构的资金甚至民间资本可以通过REITs参与到基础设施项目里来。

李泽正总结，REITs就是一个推进基础设施高质量发展的助推器。此外，REITs可以把基础设施项目与资本市场做对接，为资本市场提供了更加丰富的底层资产，也是对资本市场的一个补充和完善。

发行基础设施REITs时要关注哪些要点？

李泽正在课程中提醒，在发行基础设施REITs时，首先要把握好：

课堂笔记二

“三个聚焦”：

1. 聚焦重点区域；

2. 聚焦重点领域；

3. 聚焦底层资产质量。

其次是要注重：

课堂笔记三

“三个坚持”：

1. 坚持权益性结构；

2. 坚持良性投资循环；

3. 坚持公开发行。

第三是要注意：

课堂笔记四

“两个强化”：

1. 强化投资风险管理；

2. 强化专业运营机构的培育。

第四要提高投资收益。“因为REITs的本质就是成熟资产的上市，而投资者看中的当然就是投资收益。” 李泽正表示。

课堂笔记五

如何提高投资收益？

1. 充分挖掘项目本身的商业价值；

2. 合理确定价格和收费标准，适当延长运行年限；

3. 鼓励社会资本提高运营水平，创新管理模式，降低运营成本。

在课程的最后，李泽正总结：“基础设施REITs的推出，对基础设施来说，特别是对基础设施投融资来说是里程碑式的事件。与此同时，基础设施引入到REITs里面，也是REITs市场乃至整个资本市场的一个里程碑式的事件。”

《中国REITs公开课——睿学堂九节课透视中国REITs》是由中国REITs论坛与新华财经联合重磅推出的公益课程。授课师资来自国家发改委，北大光华管理学院，金融、地产、法律等领域龙头企业，为本系列课程提供了专业、权威的保障。