6月21日，首批9只公募REITs正式挂牌发行，运行一周以来，价格较发行首日的强势有所降温。

公募REITs作为基于基础设施资产稳定收入发行的产品，产品特征是收益稳定，风险适中，适合长期投资。因此，投资者应理性对待其短期二级市场的价格波动。对个人投资者而言，REITs投资不应追求短期资本利得，应树立长期投资、价值投资和理性投资的理念。一方面，应把REITs作为大类资产配置中的重点类型，提升总体投资组合投资效率；另一方面，应避免择时，而要进行时间维度的投资分散化。

众所周知，资本市场通过公开交易的自由竞价，通过不断变化的价格寻求买卖双方的价格平衡点。针对公募REITs短期价格波动，一方面，公募REITs试点的市场定价、波动性、流动性问题，需要积累更多的数据进行科学研究，才能给予有说服力的结论。另一方面，将公募REITs推向市场，通过市场的力量来寻找价格之锚，进而确定价值中枢，本身就是此次公募REITs试点的主要任务。

寻找价格中枢正处于进行时，要素配置将在价格变动中寻求均衡答案。此次公募REITs试点的底层资产为基础设施，公募REITs的正式推出有利于充分发挥REITs市场在不动产资产定价中“锚”的作用，进而为长期缺乏市场化定价的基础设施资产提供参考。然而，过往不动产，尤其是基础设施类资产长期由债权融资支持，而由于利率管制，资金价格往往失真，更缺乏基于公开市场的权益定价，寻找价格中枢可能需要相当时间，也需要更为复杂的价格博弈。

我们知道，基础设施REITs的底层资产所展现出的使用价值与市场交易价值最终将传导至REITs产品在金融市场中分红派息表现及二级市场份额交易价格。REITs产品和REITs底层资产的定价与估值具有共同的逻辑。从理论上说，两者的市场定价有着相互锚定的关系。好的资产，长期将呈现好的REITs价格。基建项目在REITs市场的价格水平是评价项目开发质量与运营质量的重要标尺。作为不动产资产定价的“锚”，REITs市场形成了市场激励和约束，有助于提高投资效率，提升资产管理能力。

成熟市场， REITs市场推出初期市值整体规模较小，流通盘较小，波动相应也较大。随着REITs市场的逐步发展，成熟机构投资者的逐步引入以及底层资产数量增加，REITs整体市值保持稳定增长，波动率也随之逐步下降。我们观察美国市场，市场在最开始时同样面临市值小、成交额少及波动大的二级市场扰动。1993年美国颁布综合预算调整法案，改变了养老基金投资于REITs时的股权结构要求，从而鼓励机构投资人对REITs的投资，进而使得美国REITs市场迎来爆发增长。2004年正式取消对国外投资者的差别对待，正式开启了海外资金进入美国REITs投资领域的大门。即使面对美国史上严重的次贷金融危机，依托于优质底层资产质量的REITs产品市值也能够在危机后迅速恢复并开启新一轮快速发展，足见REITs产品本身的生命力及长期机构投资者对其价值的认可。因此，无论短期试点REITs短期走势如何涨跌，都只是一种价格发现，REITs下跌或跌破发行价的原因有多种可能，直接下结论为时尚早。

REITs重分红、利于长期持有的特点，随着后续试点项目的首次分红，将逐渐让参与者真正认识REITs的收益特征及价值所在。中国公募REITs试点的下一阶段，一方面应持续推动试点项目的申报工作，推出更多高质量REITs产品上市；另一方面，应当进一步完善REITs治理机制、关注REITs上市后的后续发展，提升资产管理能力并提高透明度，做大做强公募REITs规模，吸引更多的成熟投资者进入REITs市场。

张峥，北京大学光华管理学院金融学教授、副院长，博士生导师，北京大学国家金融研究中心副主任，北大光华中国REITs研究中心执行主任。张峥教授主要研究领域是金融市场与机构、不动产金融、资产管理。张峥教授是北大光华REITs课题组、住房公积金课题组和租赁住房研究课题组的主要成员之一。张峥教授是国家发展改革委和中国证监会基础设施REITs联合调研小组成员之一，该工作为推进基础设施公募REITs试点打下坚实基础。