作为港交所首个以物流地产资产为主的REITs，顺丰房地产投资信托基金（简称“顺丰房托”）上市一事备受关注。

5月17日，顺丰房托(02191.HK)正式登陆港交所。早盘，顺丰房托以4.49港元低开破发，较发售价跌约9.84%，收盘报于4.16港元，跌16.47%。

5月14日，顺丰房托配售结束时最终定价为每个发售基金单位4.98港元，香港公开发售认购倍数约5倍，国际配售认购倍数约3倍，计划向全球发售5.2亿个基金单位。但当日顺丰房托暗盘收跌0.8%，报4.94港元。有香港的基金人士表示，市场对于顺丰房托招股“情绪一般，机构参与热情不高。”

北京大学光华管理学院副院长、金融学教授张峥对中国REITs论坛表示，“香港的IPO平均首日溢价大概是A股的1/4-1/3（如果A股不限制首日涨幅，比例可能更低），港股市场的一二级定价相对一致。二级市场往往有流动性溢价，顺丰房托上市后跌破发行价，更说明市场对资产质量和管理能力的评估大幅低于发行市场，或是体现了对信息不对称和其他风险的风险回报具有更高要求。”

张峥教授指出，“对原始权益人来说，压力来源于如何获得投资者的认可、特别是发行市场的投资者，毕竟刚发行就浮亏16%并不是个好消息；对二级市场小散户也许不是坏事，二级市场价格下降提升了预期的分红回报率，当然是否能够获得回报，主要在于管理人能否提高资产质量，创造回报。我们还可以观察的另一个指标是流动性，顺丰房托首日换手率10.51%，港股首日换手率中位数在10%左右，交投相对活跃。市场流动性充足是定价机制的前提，也是扩募的先决条件；对管理人来说，提高管理能力、完善质量结构、提高信息披露质量、加强和投资人交流尤为重要。”

“我们看A股市场顺丰控股的表现，今日股价收盘上涨3.71%，背后的上涨动力有两个方面，一是高价通过REITs卖出了资产，二是A股投资者看重REITs平台的价值；当然，市场也可能会顾虑到，原始权益人持有35%REITs资产，未来因公允价值计量对利润可能有所侵蚀，从而拉低股价。最终，上涨动力强于下跌动力。”

“对于原始权益人等利益相关方，关注首日涨跌是有意义的，通过对比不同市场的幅度，可以对其上市决策进行评估。从市场建设的角度，不同市场定价的差异由多种因素决定，其中投资者差异是一个重要因素。基础设施REITs试点正在顺利推进，多只基础设施REITs产品将在沪深交易所上市交易。相信，中国内地C-REITs市场和香港房托市场将形成良性互动，相互促进。完善定价机制，提高定价能力，给投资者创造长期价值，是市场建设努力的方向。”张峥教授如是表示。

据招股书显示，顺丰房托基金为首个将于香港并以物流为主的房地产投资信托基金。顺丰房托基金的投资重点为全球范围内可产生收入的房地产，主要为物流地产。顺丰房托基金的投资组合初步包括位于香港、佛山及芜湖的以下三处物业，所有该等物业均为现代物流地产（包含配备有自动分拣及供应链支持设施的分拨中心），且战略性地位于香港及中国主要物流枢纽内，毗邻主要机场、海港、铁路、高速公路及交通枢纽。截至2020年12月31日，顺丰房托基金的物业可出租总面积约为30.8万平方米，评估价值约61亿港元。

2018年-2020年，顺丰房托基金的收益分别为2.56亿港元、2.69亿港元、2.79亿港元，公司拥有人应占溢利分别为2.98亿港元、1.75亿港元、0.27万港元。截至2020年年底，顺丰房托物业合共有33名租户，当期租金收入总额排名前五位的租户，约占总租金收入的80.1%。其中顺丰关联租户约占同期总租金收入的80.0%。

一般而言，港股市场对于REITs一向热情不高。因为房托基金大都由大型房地产公司分拆上市，如招商、阳光城、越秀等，这些公司本身就持有大量房托股票，炒作资金很难兴风作浪。此外，房托基金大都业绩缓慢并稳定，不可能短时间内暴涨几倍，进一步限制了资本炒作热情。最近上市的一家房托基金——招商局商业房托，首日也收跌3.8%。

值得注意的是，顺丰房托招股书还显示，由于疫情对香港公开市场租金的影响，顺丰房托前身集团的投资物业公允价值变动导致于截至2020年12月31日止年度产生亏损约0.54亿港元。顺丰房托强调，物业的重估已对前身集团的经营业绩造成影响，日后亦可能导致顺丰房托基金经营业绩出现重大波动。业内人士表示，在今年2月顺丰房托宣布上市计划后，顺丰控股还意外爆出了一季度接近10亿元的亏损，叠加多重负面因素，或是顺丰房托首日破发的重要原因。

香港证监会于2003 年颁布了《房地产投资信托基金守则》（简称《守则》）。根据《守则》（2020年12月修订版），香港REITs是以信托方式组成而主要投资于房地产项目的集体投资计划，其税后90%收入以定期股息形式分派给持有人。

香港REITs的底层物业资产包括商业零售、酒店以及综合物业等，覆盖香港、内地以及个别海外地区，透过出售基金单位获得的资金，将会用于在其投资组合内维持、管理及购入房地产。

截至目前，于港交所上市的REITs共有14只，发起人主要有三类：一是香港房屋委员会分拆自有商场及停车场设施，例如亚洲市值规模最大的REIT——领展房地产投资信托基金，当前市值规模约在1500亿港币；二是港资地产企业，例如长江实业发起的泓富产业信托基金和恒基地产发起的阳光房地产基金；三是在香港上市的内地红筹股公司，如越秀房地产投资信托基金（简称“越秀房托”）和招商局商业房托基金（简称“越秀房托”）。

其中，越秀房托于2005年上市，当年在香港公开招股及国际配售中分别超额认购496倍及74倍。目前，其总资产已从最初的45亿元升至目前的超360亿元（人民币，下同），年复合增长超14%。越秀房托持有物业组合主要分布在广州、上海、武汉和杭州，写字楼资产占比超过50%。财报显示，截至2020年年末，越秀房托总营收约为17.59亿元，每基金单位分派收益率约6.07%。

招商房托则是于2019年12月上市，但当年的招股情况与越秀房托是“冰火两重天”，香港公开发售仅获得约1.43倍的小幅超额认购，此后还遭遇破发。招商房托的物业组合位于深圳蛇口，主要包括四栋写字楼和一个购物中心。财报显示，截至2020年年末，招商房托总收益约3.7亿元，每基金单位分派收益率为7.0%。