5月10日，由瑞思不动产金融研究院、中国建设银行、中国国际工程咨询有限公司联合主办的大湾区基础设施REITs高质量发展研讨会在广州落下帷幕。以下为亚太不动产协会（APREA）首席执行官Sigrid Zialcita在会上的主旨演讲内容。

大家好，很荣幸有这个机会和大家分享2023年REITs市场情况与影响和塑造亚太REITs格局的宏观环境，并进行展望。APREA全称为亚太不动产协会，是致力于推动亚太地区不动产和基础设施行业发展的行业协会，我们的重点覆盖区域包括澳大利亚、中国内地及中国香港、印度、日本和新加坡。

首先，我来介绍一下REITs市场2023年重要趋势。从我们跟踪182只REITs的基准指数——GPR/APREA综合REIT指数表现看，该指数在2023年11月涨幅14.1%，而区域股权指数涨幅7.8%，债券指数涨幅4.5%。2023年11月，REITs逆转了持续4个月的下行趋势，重回上行区间。去年，由于投资者对利率走势的观点不同，股权市场振幅较大。但在美联储2023年年末会议中，明确给出了2024年降息的信号，这意味着股权市场的发展势头乐观。经历了具有挑战性的2022年后，2023年起亚太REITs市场走势逐渐稳定，逆转了弱于整体股权市场表现的走势。但这一趋势受到中国经济复苏不及预期，以及美联储的加息周期比预期更长的影响。

未来预期的改善创造出许多亚太地区REITs的投资机会，尤其在具有风险抵御特征的新经济领域，如租赁住房、数据中心等领域。尽管信用市场维持缩紧态势，加息周期的结束标志着借贷利差以及资本化率回到正常的轨道。总的来看，在接下来的一年，REITs的涨势和价值应当优于大盘和地产股。

在国家或地区层面，中国香港跌幅最大，而马来西亚REITs在2023年表现最为突出。马来西亚经济2022年复苏强劲、2023年维持增长势头，马来西亚REITs在资产配置中具有重要的风险抵御作用。分资产板块看，工业与居住REITs持续受到投资人青睐，年初至今收益率可观，这得益于它们具有抵御通胀的特征。办公REITs跑输其他板块，由于美国相关行业受挫，影响了在新加坡上市、持有境外资产的REITs。

接下来，我分享一些新的市场趋势：

第一，新的REITs上市。相较于2022年，亚太地区平均每单上市REITs募集资金更多，从3.8亿美元增长至3.86亿美元。在高息环境下，REITs为吸引投资者，需要提供更高的分派率。我们预期一旦利率回归稳定，REITs IPO趋势将重回正轨。长期来看，支撑亚太区域REITs发展的结构性基本面维持稳定，而大部分国家或地区仍致力于发展REITs市场，监管制度也将不断完善，支持更多的REITs上市。

第二，宏观环境的不确定性降低投资人对不动产交易的积极性，导致不动产在区域的交易趋势放缓。由于利率上涨，REITs的资产收购行为减少。此外，股权市场振幅大，增加了融资的挑战性，也降低了REITs规模扩大的潜力，但我们预期收并购态势在2024年将会重回正轨。此外，REITs着力资产提升和可持续发展。

第三，投资人持续面临通胀挑战的情况下，投资者纷纷涌入物流和居住板块，亚太区域的资产提供了稳定且强劲的回报。物流板块受益于电商和供应链重构，而租赁住房回报率稳定。曾经吸引大量资本的办公楼资产投资热度逐渐降温。究其原因，是由于较高的空置率和新的居家办公模式。

第四，REITs收并购案例在增加，收并购总量同比显著提升。收购价格相较NAV折价，使得这些交易非常具有吸引力。通过收购，REITs扩大资产规模、实现投资组合多元化，有助于实现更强的流动性，吸引更多机构投资者的参与，提升REITs影响力。当然，在部分市场上，M&A行为会更加活跃，如在澳大利亚和美国市场上，有更多用于收并购的资本，资产的重新定价效率高。尽管资本市场维持紧缩状态，但是部分机构仍有参与M&A的充足资金，尤其是对债务融资依赖性较弱的企业，如私募基金、家族办公室、主权基金以及其他可投金额较为充足的投资者。低估值、处于危机下或新兴主题资产对于他们而言有足够的吸引力。

第五，大的玩家（如大体量的资管公司和基金公司）以及同一管理人负责的REITs平台之间在不断进行资源整合。REITs整合并不只是规模扩大，而是建立一个平台，来内化资产开发培育流程，形成从开发、孵化到发行公募REITs的战略闭环。我们坚信，资源整合会提升REITs板块整体的韧性，形成从开发、孵化到发行公募REITs的战略闭环，这将确保REITs能够持续维持一个在后疫情时代具有韧性和相关性的投资组合。

最后，不同国家及区域的政策优化将持续助力REITs发展。比如在中国，2023年2月中国证监会启动不动产私募投资基金试点；同时，中国证券投资基金业协会发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》，私募REITs扩大了REITs可投资范围，为中国REITs发展提供新的引擎。私募REITs为公募REITs的发行提供了资产孵化平台，公募REITs又是私募REITs确定性的退出渠道，二者是REITs战略的重要组成部分。

经过具有挑战性的2022年，又经过2023年的调整，预计2024年不动产板块将显著回升。亚太地区将保持全球经济发展重要引擎的地位，而中国坚实的经济基础将会持续支持区域不动产发展。不动产改革持续推进，我们将看到更多的机构投资者提高不动产资产配置。正如我刚提到的，不动产投资将受益于区域宏观经济发展趋势。我们估算，亚太地区有超过40万亿美元的不动产资产可供证券化，其中超过一半在中国。很明显，中国作为亚太地区最大的经济体，对于区域不动产发展与革新意义重大。