魏浩宇：新加坡REITs市场的建设经验及与中国市场的联动发展 - 中国REITs论坛

新加坡作为国际金融中心，最大的特点就是跟全球都有非常高效的链接：与全球85个国家有避免双重征税的协定，与全球23个地区签订自由贸易协定，同时也被世界权威的媒体和智库评选为全球最佳经商地，在知识产权保护、经商环境和城市财富指数里面一直名列亚洲和全球前列。新加坡交易所作为新加坡重要的金融基础设施，通过固定收益、货币与大宗商品（FICC）、股权以及数据，连接与指数等多个业务单元的综合性服务体系，覆盖交易所完整业务链，同时在全球设有十个办公室，其中就包括我们非常重视的设立在中国的办公室。

新加坡交易所最大的特点就是国际化。新加坡交易所上市公司里有接近40%的公司来自新加坡之外，是对国际发行人非常友好的市场。我们近年来看到越来越多的中国企业和企业家，包括来自中国的资产利用新加坡的资本市场进一步拓展海外业务空间。同时大家看到，去年以来新加坡股市在亚洲主要市场里面表现较好。

一个市场的发展离不开非常广泛的投资人。新加坡市场在近些年来吸引越来越多来自全球的投资人，大家纷纷把投资亚洲的办公室设立在新加坡。现在新加坡一共有5.4万亿新币的在管资产，也就是27万亿人民币左右的投资体量，而且投资人的结构也越来越丰富。比如，有越来越多来自全球的高净值客户把家族办公室设立在新加坡，也逐渐成为越来越重要的REITs投资人群体。

二、中新紧密合作

新加坡一直坚定地支持中国“一带一路”倡议，也是连接中国和东盟非常重要的枢纽。我们很高兴地看到，近年来中新两国的领导人保持密切沟通，也高度地重视中新关系的发展，特别是近期两国领导人将中新关系提升为全方位高质量的前瞻性伙伴关系。

从经济上看，自全球规模最大的自由贸易协议RCEP协定落地实施以来，从去年数据来看，中国对RCEP其他14个成员国累计进出口额超过12万亿人民币，东南亚凭借庞大的人口红利和市场潜力，成为包括中国企业在内的全球投资热点。从中国跟东盟的贸易额来看，2023年也创出新高，超过6.4万亿人民币，东盟已经连续四年保持中国第一大贸易伙伴的地位。我们相信贸易活动的繁荣，必然带来更密切的投资和金融活动联系。

在新交所，有20%的上市公司和12%的债券发行人来自大中华区，特别是近年来跟中国市场的联系越来越深，我们分别成功与深交所和上交所实现了ETF产品的互联互通，大大深化了双方资本市场的合作。

在REITs方面，新交所也一直积极利用REITs产品，助力中国企业充分利用境内和境外两个资本市场，实现“一带一路”资产的更高效盘活与资本化。如果说过去“一带一路”的十年，中国企业的主题是建设，那么展望未来十年，主题将转变为“一带一路”沿线沉淀的大量优质资产的管理效率提升与充分利用。新加坡为大家提供了海外REITs平台，以供提高资产利用效率，帮助企业在海外持续进行扩张。

三、新交所REITs市场表现与经验总结

新加坡REITs总数量41只，总市值超过910亿新币，平均派息率7.3%左右，平均市盈率约在0.7，整体杠杆率大概在39%，十年市值年化增长率超过6%。

新交所REITs有一个很显著的特点：持有大量泛亚洲资产，特别是来自于中国内地和“一带一路”国家的资产，说明新交所REITs市场对来自中国和“一带一路”沿线国家资产的认知很深，而且资产来源非常多元化。

（一）发展经验回顾

回顾新交所REITs市场发展二十年，经历了几个阶段。2002-2006年，大量上市资产来自于新加坡本土；2007-2013年，新加坡REITs市场逐渐成为亚洲REITs市场中心，有更多来自于新加坡之外的亚洲资产利用新交所进行REITs资本运作；2014年至今，已经没有纯的新加坡境内资产发行REITs，所有上市REITs底层资产都是全球资产，新加坡逐渐成为国际化REITs的发展中心。

回顾新加坡REITs市场二十余年的发展，我们认为具有以下特点：

第一，资产类型的多元化对REITs市场的持续发展非常重要。新加坡REITs市场不单有比较常见的基础设施、工业、零售类资产，也有医疗保健等很有特色的资产，资产类别非常多元，也就是说对资产持有人、发行人的接受度和包容度是非常高的。

第二，吸引国际资本能力很强。接近90%新加坡REITs持有境外资产，在此基础上，我们建立了有效的信息披露规则，便利于国际资本能够更好地了解新加坡的REITs，提升了整个新加坡REITs市场吸引国际资本的能力。

第三，在税收方面，我们提供了高效税收框架。我们不单避免了双重征税的问题，也特别为REITs投资人提供了税收优惠措施，更加提升新加坡REITs市场对投资人的吸引力。

第四，扩募是推动REITs市场持续发展的重要方式，新加坡REITs的并购和再融资市场非常活跃。

第五，我们提供灵活和渐进式的监管框架，及时反映和解决市场遇到的问题。比如在新冠疫情到来的时候，很多REITs，特别是持有零售、酒店等资产的REITs遇到很大的挑战。监管及时调整了监管政策，比如提升了REITs允许的杠杆率，便于各只REITs更灵活地调整自身资本结构，更好地应对出现的新情况和新危机。

第六，我们非常重视REITs行业的ESG的发展。现在有很多包括来自中国在内的全球发行人，探讨在新加坡交易所发行绿色与可持续发展概念相关资产的REITs。

（二）2023年S-REITs市场表现

新加坡2023年REITs市场整体回报率6.6%，新加坡房托指数总回报率从去年10月底低点反弹近20%，并在去年12月创下了有史以来最佳的月度表现。

从2023年REITs板块的资金流向而言，我们看到机构投资者是流出的投向，但是散户投资者买入的热情很高。散户投资者继在2022年累计流入15亿新元之后，在2023年继续对板块进行了约8亿新元的投资。

从行业表现来看，专业类和工业类REITs回报率都超过了10%，表现最好；但是零售和写字楼REITs表现不佳，经历了比较大的挑战。

新加坡是除了日本之外亚洲最大的REITs ETF市场。新加坡的REITs ETF在2023年平均股息收益率5.5%，2024年4月，两只新加坡REIT ETFs资金流入创19个月以来的新高。这也展现了近期国际资本对REITs和REITs ETF产品的热情和关注。

2023，全球REITs市场都面临着利率上升带来的挑战，板块不单面临借贷成本上升，还有房地产资产收入下降，导致板块过去一年的并购活动、扩募活动放缓。但是新加坡市场仍然有多只REITs宣布了资产扩募计划，总价值超过60亿新币，主要集中在物流和零售行业。在AI浪潮下，数据中心资产也受到青睐，在收并购活跃度中排名第三。60亿的资产收购规模虽然相较2022年的80亿元规模有所降低，但也表达了管理人希望积极管理资产敞口和资产负债表韧性的意愿。以新加坡REITs市场中的物流REIT丰树物流信托为例，其在2023年3月收购了来自日本、澳大利亚和韩国8处的资产，部分资金通过配售方式获得，而且配售取得了很好的认购结果；在2023年12月份又收购了位于印度的物流资产，同时在今年2月又宣布收购3处位于东南亚的资产。我们看到物流板块REITs的扩募和收购活动仍然是非常活跃的。

以上就是我的分享，也希望继续与各位来宾、各位朋友保持紧密交流，让我们一起共同推动亚洲REITs市场的繁荣，谢谢各位！