北京大学光华管理学院副院长、金融学教授张峥表示，现有租赁住房体系最大痛点在于需求与供给的不匹配，一方面目前大城市青年人难以有合适住房，光华思想力的研究预测，到2035年，我国城镇化率为75%左右，还有近2亿农业转移人口进城。另一方面目前住房租赁市场以个人供给为主，性价比低，租赁关系不稳定。同时，保障性租赁住房面临融资难问题，不仅前期资金投入大、回报期长，由于缺乏投资退出渠道，政府和社会资本持续投资意愿和投资能力受到限制。

在这种情况下，采用REITs工具，实现投资良性循环，促进租赁市场的机构化与专业化，将是对租赁住房市场供给的有效回应。张峥表示，经过大量前期调研发现，保障性租赁住房REITs试点具有可行性。

为推进保障性租赁住房REITs试点，张峥建议，一是地方政府相关部门对符合条件的保障性租赁住房进行认定，作为试点发行的储备项目；二是优先选择人口净流入大城市的，符合条件的公租房、人才租赁房、R4用地租赁住房等作为试点推进；三是租赁住房的运营管理非常重要，特别是社区运营。建设配套设施完善的租赁社区，可以增强居民的安全感、幸福感和获得感。社区建设会成为社会稳定的支柱之一。应支持专业化规模化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房。

近日，由中国REITs论坛、苏州市人民政府、上海证券交易所、中国建设银行联合主办的“中国REITs论坛2021年会”在苏州圆满落下帷幕。本届年会主题为：“基础设施REITs试点启示与展望”。北京大学光华管理学院副院长、金融学教授张峥在“圆桌对话：基础设施公募REITs试点展望”中担任主持人，并发表相关演讲。

以下为演讲全文：

958号文里面把保障性租赁住房纳入到REITs试点范围，大家都非常关心。北大光华在REITs、租赁住房以及住房公积金改革方面都有长期研究，我也代表我的团队谈一谈我们的观察。

今年7月2日，国务院办公厅发布了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22 号）。22号文表示，“加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系”。应该说，22号文对住房保障性体系进行了最新界定。首先强调小户型、低租金，目的主要是解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题。其次，在22号文里面，对租金水平、标准的制定、土地供给、开发主体、运营管理都有相关的说明。第三，还有谈到职住平衡的问题。在现有的租赁住房体系，特别针对在大城市就业的年轻人和新市民来讲，通勤时间过长，很多公租房是修在很偏远的地方。中共中央政治局常委、国务院副总理韩正7月22日出席加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议并讲话，也明确了保障性住房需要注重实现“职住平衡”。

推动保障性租赁住房REITs试点具有重要性和紧迫性。现有租赁住房体系最大痛点之一是需求和供给不匹配。首先从数量上来讲，在大城市房价比较高，青年人买不起房，也租不到合适的房，这是现状。从长期来讲，2035年实现社会主义现代化，北大光华做了测算，由于产业结构的调整和城镇化率的提升，到2035年可能有1.5-2亿的农村就业人口要到城市里来。怎么解决这些农业转移人口的住房问题，让他在城市里留下来。另外，现在的租赁住房主要是由个人的供给为主的市场结构。租房子的人都有这样的体会，房源相对品质比较差、性价比不高、租期不稳定，这就是现在租赁住房市场很重要的一个痛点。REITs可促进形成投资良性循环，促进机构化、专业化，对有效供给而言是良好回应。

保障性租赁住房建设面临融资难的问题。总体上看，我国租赁住房行业的商业模式已经初步形成。根据资产投入程度，一般可分为重资产、中资产和轻资产三种模式。重资产模式租赁住房项目，通常采取集中式管理，服务水平比较高，租赁关系也相对稳定，有利于机构化、专业化租赁企业的培育发展。但重资产类项目前期投资压力大、回收期长，政府和社会资本持续投资意愿和投资能力受到限制。目前存在的问题主要有三个方面：一是历史形成的租赁住房资产难以盘活。二是人口流入多的大城市租赁住房投资压力大。三是资产退出渠道匮乏抑制行业投资能力。重资产模式租赁住房融资手段相对丰富，但主要集中在债务性融资。整体而言，由于缺乏权益性资金的前端投资和存量资产后端退出渠道，租赁住房行业的自我投融资能力受到抑制。

经过大量的调研，我们认为保障性租赁住房REITs试点是有可行性的。第一，保障性租赁住房市场发展为REITs提供了可选择的存量基础资产。第二，租赁住房类REITs的市场实践为租赁住房REITs推出奠定了基础。近两年来，共有18单租赁住房类REITs产品发行成功，发行规模合计215.56亿元。第三，不断优化的税收政策为推动保障性租赁住房REITs试点创造了有利条件。6月18日，国务院常务会议确定加快发展保障性租赁住房的政策。

我们简单梳理一下可能作为REITs试点的存量资产类型。随着经济发展和市场环境的变化，我国住房保障制度也在不断发展演进。2014年之前，保障房中出售的为经济适用房，出租的为廉租房和公租房。2014年，公租房与廉租房并轨为公共租赁住房，消减并停止供应经济适用房，保障方式由只售不租彻底改革为只租不售。因此，各地具有保障性质的租赁住房存量资产中，以廉租房和公租房为主。另外，在中央的统一政策部署下，各地做法也略有不同，因此，也存在一些体现地方特色的保障性质租赁住房。例如，人才租赁房、R4用地租赁住房等等。公租房、人才租赁房、R4用的租赁住房，基于项目的特性，都有可能符合地方保障性租赁住房的标准。

最后，我谈几点推进保障性租赁住房REITs试点的建议。

第一，按照国家确定的保障性租赁住房解决新市民和年轻人住房困难问题，以及小户型低租金的基本定位，应该由地方政府相关部门对符合条件的项目进行认定。有认定程序，把它纳入到保障性租赁住房的管理范畴，作为保障性租赁住房项目的试点储备。

第二，优先选择直辖市和人口净流入的大城市、各类符合条件的保障性租赁住房资产开展试点，并防范募集资金流入房地产开发领域。建议在上述城市优先选择符合条件的公租房（包括人才租赁房）、租赁住房专项用地等项目，开展保障性租赁住房REITs试点，探索实施路径，总结实践经验。根据底层资产的特性，研究探索“不含土地“的经营收益权REITs，以及“包含土地”的产权REITs。

第三，租赁住房运营管理是价值创造的核心。中央的22号文提到，支持专业化、规模化租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房。特别是租赁社区的运营。建设配套设施完善的租赁社区，可以增强居民的安全感、幸福感和获得感。社区建设会成为社会稳定的支柱之一。

我就分享到这里，谢谢大家