此次公募REITs的推出，不仅能给政府带来财政减负，并且在转型过程中给金融机构创造新的金融服务机会。同时，有利于培育中国在基础设施投资方面有全球影响力的企业，并且衍生出大量投资机会。

未来在我国基础设施公募REITs市场，可多增加通讯铁塔、数据中心以及仓储物流等具备长期增值前景的资产，提高收益水平，吸引投资者。

参考主流国家情况，公募 REITs从长周期来看综合回报率高并有助于改善投资组合。部分公募 REITs 申报项目的基本面有待进一步改善，招银理财投资时将进行项目优选。

由中国REITs论坛、上海证券交易所、上海市发展改革委、上海市金融工作局联合主办的“中国REITs论坛2020年会”在上海圆满落下帷幕。本届年会主题为：“公募REITs起航·中国基础设施REITs的生态建设”。会上，围绕“长三角一体化下的REITs探索与实践”议题，招银理财首席投资官魏广文发表相关演讲。

魏广文在“中国REITs论坛2020年会”上发表演讲

以下为演讲全文：

第一，招商银行、招商理财投融结合助力REITs发展

招银理财是招商银行全资设立的一家理财子公司，2019年在深圳开业，前身是招商银行的总行资产管理部。招银理财的业务范围是发行公募和私募的理财产品，提供理财顾问和咨询服务。

在招行“一体两翼”的战略定位和新型银行的战略定位下，充分发挥品牌、客户渠道及其金融科技方面的资源优势，以固定收益类投资为重点，配以权益类、另类投资为辅助，建立起全能型的资产管理经营模式。

招银理财在资产证券化领域有着长期的投资经验，特别是对于类REITs市场，投资的占比份额较高。2019年全年合计投资90亿元，2020年上半年合计投资85.45亿元。

关于长三角一体化方面，长三角区域加快推动基础设施互联互通。传统的基建体系已经日渐完善；在新基建方面也形成了智慧城区、5G创新、人工智能等多个联盟，并开展互联互通的工作，有望为未来区域一体化协同发展提供保障。公募REITs是完善我国基础设施和公共服务的有力工具，它既是资本市场的创新，又将为基础设施建设注入新的活力。

招商银行和招银理财，具有较丰富的基础设施投资的经验，愿将基础设施公募REITs的推出作为契机，积极来助力长三角基础设施建设。

在基础设施的投资方面，招银理财在仓储物流、路桥交通、水务、产业园、数据中心、电厂等领域都有较多的投资案例。

招商银行一直将基础设施投资的融资业务作为主打产品。目前，已为轨道交通业中的京沪高铁、高速公路业中的山东高速、港口业中辽宁港航、数据中心领域中的沙钢集团、物流地产业中的普洛斯、工业园区领域中的东久集团等大型企业提供了巨额的贷款。

招商银行整个体系为REITs业务推出了完整的服务方案，并在内部加以融合。首先，在总行的部门中，总行的托管部能够提供基金托管人服务，负责各类交易帐户的管理和资金划拨、估值报告。总行的财富管理部门，可以提供各类投资品销售以及发行。总行的投资银行部为借款人创建了比较详尽的贷款品种，主要有三类：并购贷款，项目贷款的重组，维修、改造的融资，此外还推出了基于推荐客户和项目的财务顾问服务。

其次，招银理财负责一级和二级市场投资，充当投资者角色。再次，由招商银行体系控股的招商基金，能够担任公募基金的管理人，管理公募REITs，发行公募REITs的份额。此外，招商财富可以担任资产计划的管理人。最后，在招商局体系下的招商证券，作为有保荐资格的证券公司，能对基础设施的项目进行尽调，并提供承销等服务。总体而言，招商银行体系内部已经形成了相对完整的公募REITs服务体系。

在理财投资领域，招商银行体系主要参与公募REITs的四个阶段。第一个阶段即孵化阶段，提供股权的投资和债权的投资服务，可以通过存量和新增基金对单个项目进行投资。第二个阶段即Pre-REITs阶段，通过并购融资和资产推荐，将孵化成功后的项目推荐给投行。第三阶段即公募REITs发行。第四个阶段即发行成功之后的二级公募REITs市场。在第三和四阶段，招银理财参与战略投资，以及按照二级市场的投资策略进行产品组合的投资管理。

在投行融资领域，从储备的阶段到培育的阶段、以及到发行阶段，通过使用了各种不同的金融产品和工具，支持公募REITs发展。根据企业和SPV公司不同阶段的回报，以及现金流、投资运行的情况，采取不同组合，推动提升企业的资产估值、快速提升现金流。

第二，国际市场比较

在美国REITs近10年的收益率情况中，有8年的时间实现正收益，并且在2019年权益型REITs的收益率达到了28.66%，超过了道琼斯指数的3.32%，也超过了罗素2000指数的3.14%。尽管2020年上半年受到疫情的影响，权益型REITs出现了较大的回撤，但近10年美国的权益型REITs的年化综合收益率仍达到了10.39%。

从各类别REITs看，近5年中，基础设施、数据中心和工业物流类REITs的综合收益率较高。今年年初至第二季度，美国工业物流、基础设施和数据中心这三类REITs仍然获得正收益，而其他资产类型REITs则是负收益。

在亚洲REITs市场中，亚洲市场活跃的REITs市场主要是新加坡、香港和日本REITs市场。长期来看，亚洲REITs对投资者带来的年化回报率也较为可观。此外亚洲办公和零售商业地产REITs较为成熟。近年也开始推出医疗、保健、数据中心等新型REITs，目前这类REITs的十年综合回报率，高于办公和零售REITs，因此基础设施REITs收益率对投资者具有较大的吸引力。

总而言之,参考国际上主要REITs市场的情况，主要有以下四点经验。

一是，从长远来看，REITs给投资者带来的年化综合收益率相当可观，10年的年化收益率均在10%以上。

二是，传统的办公和零售等商业地产REITs发展较为成熟，物业资产经营稳定，风险较小，而新型基建的REITs近年的回报率相对较高。

三是，经济下行期或者是长期利率下行的情况下，REITs的收益率吸引力较高，同时REITs具有每年稳定分红的特质，能够分散投资，有利于改善投资组合的有效前沿。

四是，参考国际经验，我国基础设施公募REITs市场起步阶段，可以适当增加通讯铁塔、数据中心以及仓储物流等具备长期增值前景的资产，有助于提高收益水平，增加对投资者的吸引力。

第三，候选公募REITs项目的情况与未来期许

在近期参加相关调研后，其目前候选公募REITs项目主要存在以下有利因素和不利因素。

在有利因素方面，现有的原始权益人的实力较强，大部分是行业的龙头企业，资产管理能力强，资产的储备多；所处的行业是国家大力支持的产业；资产的位置较好，经营情况良好；同时原始权益人对项目较为重视；杠杆比较低。

在不利因素方面，一是部分的项目收益率不具吸引力，主要是派息率和IRR偏低；二是资产的持有方对优质资产的转让意愿偏低，部分资产的定价偏高；三是现金流的公允性需要论证，主要租赁方多为原始人的关联方；四是对于现金流预测的合理性不足；五是特许经营权期限与REITs基金期限不匹配；六是部分已存续类REITs项目转发公募REITs的收益会受限；七是公募REITs和专项管理人的能力参差不齐。关于上述的不利因素，希望后续项目能进行相关调整和改变，

对于公募REITs的选择和投资来看，招银理财作为投资方更关注资产的收益、成长性、估值、经营情况、运营方、合作机构等方面。具体而言，在收益方面，对标高收益的股票、可转债等资产；在成长性方面，关注现金流是否具有成长空间；在估值方面，关注资产估值的合理性；在资产经营情况，关注经营现金流和净资本化率；在资产经营方方面，关注资产运营方的经验和未来可扩募的资产储备；在合作机构方面，关注合作机构的资质和能力；以及关注杠杆率、投资者的权益保护、原始权益人持有的份额等其他方面。

最后希望通过各方努力，构建良性发展的公募REITs市场。希望公募REITs产品不断增长，资产出售方和投资者不断增加，资产质量不断提高，预祝公募REITs市场良性健康发展。谢谢！