开展公募REITs的试点正当其时，也是市场发展的必然选择。

开展基础设施REITs，既能够有效盘活存量资产，形成良性的投资循环，进一步提升直接融资的比重，降低杠杆率，同时又能拓展新的投资领域。

REITs可以为投资者提供高收益风险比、流动性良好的长期投资工具，为居民提升财产性收入提供高质量的大类资产。

近日，由中国REITs论坛、上海证券交易所、上海市发展改革委、上海市金融工作局联合主办的“中国REITs论坛2020年会”在上海圆满落下帷幕。本届年会主题为：“公募REITs起航·中国基础设施REITs的生态建设”。会上，中国证监会公司债券监管部主任陈飞从“公募REITs是否契合我国金融行业客观发展”，“与我国金融市场如何更好地相互适应”，以及“怎样提升我国金融市场的效率与运营潜力”等层面，阐释了自己的看法。

陈飞在“中国REITs论坛2020年会”上发表主旨演讲

以下为演讲全文：

尊敬的各位领导、各位嘉宾、女士们、先生们，大家下午好！伴随我国经济由高速增长向高质量发展的转变，产业转型升级面临着诸多挑战、国内外宏观经济环境日益复杂的背景下，提高投资效率、盘活存量资产、促进形成再投资的能力，成为我们当前宏观经济改革与发展的重要抓手。

当前，开展公募REITs的试点正当其时，也是市场发展的必然选择。今年4月30日，证监会、发改委联合发布了基础设施公募REITs的试点通知，正式拉开了境内REITs大幕。开展基础设施REITs，既能够有效盘活存量资产，形成良性的投资循环，进一步提升直接融资的比重，降低杠杆率，同时又能拓展新的投资领域。

作为股票、债券、现金之外新的大类资产配置类别，REITs可以为投资者提供高收益风险比、流动性良好的长期投资工具，为居民提升财产性收入提供高质量的大类资产。从我国金融市场发展现状和面临的问题来看，基础设施REITs的试点推出，高度契合了我国金融行业发展的实际需求，在这里我们需要进一步厘清REITs的本质特征。

传统上，大家都认为REITs兼具固定收益和股票的特点。REITs的固定收益属性，本质上源于持有不动产而形成的一系列租赁债权合同关系，就像传统的资产证券化业务中的抵押贷款证券化。由于租赁债权合同具有内生的期间租金稳定性，进而使REITs派息分配也具有稳定性。投资REITs可以获得定期的稳定收入，使得REITs具有固定收益的属性。长期租赁合同占据主导地位的REITs，从投资属性上来看，与债券投资也比较接近。

REITs的股票属性，一方面来自于基础设施经营管理能力的提高，另一方面来自于当前或未来基础设施潜在的租赁收入或者经营收入的预期提升，还有一部分来自于土地固定资产在通货膨胀环境下的升值，因此经营属性较强、租赁期较短的基础设施项目投资更像股票投资。正是因为REITs具有固定收益和股票的双重属性的特点，使REITs在资本市场、不动产市场，甚至利率市场之间构筑了一道桥梁，彼此影响、相互平衡。

REITs本身的股票与债券属性，是基于锚定租金的定价方式、充分的流动性安排以及完善的信息披露机制，会进一步提升我国金融市场的运行效率和运营潜力，主要体现在以下几个方面。

一、公募REITs试点有助于调整信贷市场的结构性矛盾。

一方面，目前信贷市场存在着融资主体错位、企业替代政府、以及为商业回报周期较长的公益和准公益基础设施项目融资的现象，在带来债务成本过高的同时，也给金融体系带来了较大风险。另一方面，基础设施投融资中，权益型融资占比过低，过度依赖债务融资，使得长期以来高风险的经营难以获得适当的融资方式。此外，家庭部门的金融投资工具也不匹配，居民的金融财富过度集中于房地产、货币以及货币型代客理财产品，权益型工具整体占比过低。

公募REITs的推出，有助于缓解信贷市场结构性矛盾的深层问题，为居民部门提供中长期金融投资工具，为企业和政府部门提供支持基础设施建设的长期权益型融资工具，降低信贷市场压力，疏通货币传导机制，促进产业转型升级。

二、公募REITs有助于完善资本市场风险定价机制。

REITs的推出可以提供更多风险收益对称且信息高度透明的产品。过往在隐性和显性刚兑下，金融机构吸引投资者的重心偏重于收益率指标，为了追求高收益，机构势必要配置高收益的资产。但优质的高收益资产相对还是比较稀缺，导致金融机构更容易采取期限错配或者信用下沉策略。由此，造成产品风险与收益不对称。

REITs作为具有锚定作用的基石产品，将会促进金融机构健康发展。当前，随着多元化专业投资者群体的培育和发展，REITs市场将进一步完善金融市场的风险定价机制，促进资产端与负债端、供给端与需求端间的平衡。

三、公募REITs是资本市场投资者优化资产配置的重要路径。

基础设施类资产与其他金融资产的关联性比较低，有助于资产的多元化、分散化配置。基础设施行业又是国民经济发展的重要组成部分，依托于基础设施公共服务属性与土地的增值属性，是对抗通胀的重要资产类别，具有重要的配置价值。

传统上不动产准入门槛比较高，个人难以介入该领域，对于金融机构而言，传统基础设施融资方式又缺乏足够的流动性，带来了资产负债表的管理压力。而基础设施REITs试点，为各类投资者参与基础设施和不动产投资提供了便利的渠道，依托专业资产管理及运营模式，帮助投资者实现跨时期、跨地域、跨产业的分散化资产配置，帮助投资组合前沿向外延伸，很好地满足养老金、社保资金、居民理财资金对于不动产这一大类资产的投资需求。

四、公募REITs有助于促进机构投资者的稳健经营，完善金融机构资产管理业务的储蓄特征。

由于REITs具备收益稳定、波动性低，而且相对安全的特性，投资REITs市场，是实现强化管理业务的储蓄功能、促进长期价值投资、推动储蓄转化为投资的切实可行路径。同时，REITs高分红、收益稳定的特征，有助于将追求固定收益回报的资金，导入到REITs市场。此外，REITs的公开交易特征，也更容易满足投资者流动性的需求，尤其对于基金定投等具有储蓄特征的基金产品，REITs市场的发展有助于在利率市场化的基础上，实现投资者对通货膨胀的适度对冲，为基金管理行业提供风险较低、收益适度的产品。

综上所述，基于对金融市场各板块主体功能的契合，REITs将为基础设施行业注入新的活力，也将对金融行业自身产生深远的影响。

基于理论界主流的观点，REITs本身不会改变基础设施的使用期限，但是会缩短基础设施的投资期限。传统基于服务收费偿还抵押贷款的模式，将会被彻底改变。基础设施投资期限的缩短，使包括政府在内的投资者可以缩短资本金的占款，腾挪出更多的资源，从事其他重要的基础设施项目建设。反过来，又可以进一步推动基础设施REITs化、金融化的程度，甚至改变传统政府机构、国有企业的资产与资本运作方式，将更多资金纳入到REITs的新时代洪流当中。

“以试点促规范，以质量促发展”，是公募基础设施REITs试点必须坚持的原则。目前公募REITs的试点正在紧锣密鼓、有序推进当中，证监会、沪深交易所、相关证监局正在与国家发改委及相关部门做好试点项目的推介和筛选，部分省市发改委陆续启动了项目的申报工作，相关的配套规则和持续监管也正在完善当中。

各位来宾，**在推进长三角一体化发展座谈会上明确提出，抓好上海国际金融中心建设、支持长三角和全国经济高质量发展、建设上海国际金融中心是重要的国家战略，也是新时代推动形成全面开放格局的重要举措。我们将一如既往地大力支持上海国际金融中心建设，支持交易所在公募基础设施REITs试点中发挥积极作用，推动各要素市场均衡发展。

最后祝愿本届论坛取得圆满成功，谢谢！