会场现场

2021年7月23日，由中国REITs论坛、苏州市人民政府、上海证券交易所、中国建设银行联合主办的“中国REITs论坛2021年会”在苏州成功召开。年会主题为“基础设施REITs试点启示与展望”。

徐宪平，国务院参事、北京大学光华管理学院特聘教授、国家发展改革委原副主任

国务院参事、北京大学光华管理学院特聘教授、国家发展改革委原副主任徐宪平在主持嘉宾致辞环节时指出，从去年4月30日基础设施REITs市场建设拉开序幕，到今年6月21日首批REITs产品成功上市，再到6月29日基础设施REITs试点扩展到十大行业、30多项子行业，这是我国投融资体制改革和资本市场创新的标志性成果。本次论坛的目的是总结典型经验，推广成功案例，研究分析问题，促进基础设施REITs试点工作行稳致远，推动中国REITs市场平稳健康发展。

张勇，全国政协常委、国务院原副秘书长、国家发展改革委原副主任（正部长级）

全国政协常委、国务院原副秘书长、国家发展改革委原副主任（正部长级）张勇在致辞中表示，全国“十四五”规划纲要进一步明确，推动基础设施REITs健康发展，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环。开展基础设施REITs试点，已成为落实党中央、国务院决策部署，促进国家重大战略实施，推动实现“十四五”时期经济社会发展主要目标，构建新发展格局的重要举措。经过多年探索，REITs终于在基础设施领域找到支点，探索出一条符合中国国情的实现路径，这是贯彻新发展理念、深化供给侧结构性改革、推动经济转型升级的具体体现。

从首批试点项目情况看，项目质量得到市场认可，基础设施REITs盘活存量资产、合理扩大有效投资的示范效应初步显现，各方面参与积极性明显增强。958号文将试点范围扩大到清洁能源、旅游、水利、保障性租赁住房等基础设施领域，这些新领域的纳入，不仅使基础设施REITs有机会为实现碳达峰碳中和目标、加大基础设施补短板力度、加强保障性租赁住房供给等贡献力量，也必将使基础设施REITs自身的发展前景更加广阔。

放眼未来，基础设施REITs要实现高质量发展，应当把握好几个重点。一是要选好资产。底层资产的质量是成功发行REITs的关键。二是促进项目持续健康运营。基础设施REITs是紧密连接金融和产业、资本市场和实体经济的纽带，只有坚持市场化原则、确保项目平稳运行，才能真正保障投资者和公共利益，推动这一产品健康发展、行稳致远。三是加强部门合作。各相关部门需要充分发挥各自优势，进一步加强沟通合作，为推动基础设施REITs发展形成合力。四是加强宣传教育。推动原始权益人准备优质资产，投资者理性认识REITs产品价值，各类机构充分履职尽责，这些都需要持续加大宣传力度，提升各方认识水平。

许昆林，江苏省委常委、苏州市委书记

江苏省委常委、苏州市委书记许昆林在致辞中表示，国家高度重视REITs发展，“十四五”规划纲要对推动基础设施领域不动产投资信托基金健康发展，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环，提出了明确要求。前不久，国家发改委印发试点工作通知，进一步推动试点工作进入快车道，将有望激活万亿元量级的全新投融资市场。

经过多年发展，苏州基础设施建设日趋完善，具备开展REITs试点的较好条件：

从发展基础看，发达的县域经济、开发区经济有力支撑REITs探索，4个县级市长期位居百强县前十，昆山连续17年位列第一；从区位优势看，吴江区与上海青浦、浙江嘉善共建长三角生态绿色一体化发展示范区，昆山、太仓、相城、工业园区纳入虹桥国际开放枢纽北向拓展带，相关布局规划完全契合REITs试点聚焦重点区域、重大战略的要求；从行业范围看，苏州基础设施面广量大，自2000年以来累计完成固定资产投资7.45万亿元，其中基础设施投资1.24万亿元。

当前，苏州正深入学习贯彻习近平总书记“七一”重要讲话精神和总书记视察江苏重要讲话指示精神，更加积极主动落实长三角一体化等国家战略，全力打响“苏州制造”“江南文化”两大品牌，加快推进社会主义现代化强市建设。苏州对金融业高质量发展的需求前所未有，对REITs等金融新业态的支持也将前所未有，苏州市推进基础设施不动产投资信托基金产业发展的10条政策意见将在本次年会上隆重发布。希望社会各界继续关心并积极参与苏州经济社会发展，在基础设施不动产投资信托基金等领域进一步深化合作，将更多的前沿理念、优质项目和资源带到苏州。

李超，中国证监会副主席

中国证监会副主席李超认为，基础设施REITs试点启动以来，市场各方进行了积极的探讨，达成了广泛的共识，中央地方各部门也积极作为，为解决试点中出现的问题做出了大量富有创新开拓意义的工作，形成了有效工作合力。

为了更好地开展下一步试点工作，李超表示要重点关注几方面：第一，完善制度规则，强化政策支持。在审核注册、发行成交、信息披露、治理机制等方面完善和形成系统性的基础制度和配套规则，进一步推动明确国有资产转让的相关政策，推动各类长线资金参与投资，推动出台专项税收支持政策。第二，把握特点规律，完善监管机制。根据业务特点探索符合发展规律的实际监管安排，形成监管合力，严肃查处各类可能的违法违规行为。第三，紧扣国家战略，聚焦优质项目。充分发挥REITs在创新驱动，绿色发展，保障改善民生等领域的支持作用，优先支持具有一定知名度和影响力的行业龙头企业，形成良好的示范效应。

我国基础设施REITs当前尚处于起步阶段，为推动基础设施REITs市场长期可持续发展，李超建议：一是坚持市场化、法制化，打破审批的惯性思维，着力构建公开透明、连续稳定、预期明确的制度体系。二是加强市场体系建设，构建良好生态。进一步丰富资产类型，培育多元化投资者群体，明确责任分工与激励机制，培育专业化、机构化的运营管理机构等。三是压实中介机构责任，规范市场发展。只有中介机构归位尽责，监管有效，市场才能规范有序的发展。四是探索新型的治理机制，增强治理效应。首批试点项目在公司治理结构方面进行了有利的探索，一定程度上有助于解决我国公司治理中约束不够的难题。

翁孟勇，全国人大常委会委员、交通运输部原副部长、中国公路学会理事长

全国人大常委会委员、交通运输部原副部长、中国公路学会理事长翁孟勇在致辞中表示，建设国家综合立体交通网未来有巨大的建设和投融资需求。到2035年，国家综合立体交通网实体线网总规模合计70万公里左右（不含国际陆路通道境外段、空中及海上航路、邮路里程）。公路行业方面，“十四五”新增高速公路里程2.5万公里，高速公路建设投资需求超过3万亿，全部交通基础设施投资需要求超过15万亿。2019年公开统计数据显示，我国收费公路存量增产已经超过了10万亿，这是一个巨大的宝库。

在巨大的需求背景下，公募REITs对新时代公路基础设施发展有着积极的推动意义。过去很长时间来，对交通基础设施的基础性、公益性强调较多，相对于交通基础设施运行的效率、效益关注得比较少，公募REITs为交通基础设施提供了新的融资手段，有利于盘活资产；资本定价将推动基建项目高效运转，为项目绩效管理引入市场监督，为项目的基建管理提供条件。公募REITs资本市场的进入，有利于形成一个很好的推动机制。此外，公募REITs有利于促进智慧公路、绿色公路发展，新基建持续释放公路基础设施潜能，提升项目收益。同时，公路基础设施与碳达峰碳中和结合，可以带来绿色增值收益。

就进一步在交通基础设施领域深化运用REITs的方向，翁孟勇指出，要大力开发交通枢纽园区、交通新基建、交通双碳设施公募REITs，进一步挖掘现代物流园区、城市TOD、高速公路服务区等枢纽节点作为基础资产发行REITs的市场空间。

张敏，中国建设银行副行长

中国建设银行副行长张敏在致辞中表示，推出保障性租赁住房公募 REITs 对于进一步完善住房保障体系，解决大城市住房突出问题具有重要意义。

建设银行因建而生，长期服务国家基础设施建设，多年深耕住房金融领域，在同业中率先提出住房租赁战略，较早参与了保障性租赁住房试点工作，提供综合金融服务方案和信贷资金支持，配合开展试点调查研究，助力搭建信息化管理平台。同时，建设银行高度重视 REITs 业务的发展。一是充分发挥集团优势，积极参与首批基础设施 REITs试点，总行层面加强统筹协调，打造“建基立业”综合金融服务品牌，子公司建信基金、建信信托、建信理财积极参与；二是积极探索 REITs 模式在保障性租赁住房领域的应用，组建专业团队，筛选储备项目，对接重点客户，充分发挥子公司建信住房在资产培育方面的积极作用。

此外，针对保障性租赁住房 REITs 实施过程中可能面临的难点与问题，张敏从推动税收支持政策出台、明确试点项目申报要求等方面提出了宝贵建议。

王安，中国国际工程咨询有限公司董事长、中国工程院院士

中国国际工程咨询有限公司董事长、中国工程院院士王安对中国REITs试点受到社会高认可度的良好开局表达了肯定，他认为这得益于五个“坚持”，即坚持基础设施导向、坚持服务实体经济、坚持聚焦国家战略、坚持稳健价值投资与坚持融资权益属性，有利于保障试点工作的高质量开展。

中咨公司是我国基础设施REITs试点工作的直接参与者、重要见证者和积极推动者，全面参与了基础设施REITs试点的前期调研和政策制度设计，承担了全部首批试点项目的评估工作，为我国基础设施REITs事业发展做出了贡献。同时，中咨公司还是中国REITs论坛的发起单位，始终如一地支持中国REITs论坛的发展。王安表示，中咨公司将继续做好试点项目的评估工作，尽快形成规范的流程和标准，为我国基础设施REITs健康发展做出更大贡献。

苏州发布“REITs10条”

凌鸣，苏州市发展和改革委员会主任

嘉宾致辞环节后，由苏州市发展和改革委员会主任凌鸣进行苏州REITs 10条工作意见政策解读。

为有效盘活存量资产，促进基础设施高质量发展，中国证监会、国家发改委去年4月正式启动了基础设施REITs试点工作。随着首批REITs试点工作的逐步推进，北京、成都、上海相继出台了各地相关的REITs政策。

苏州作为长三角重要中心城市、全国制造业高地、金融市场重要板块，存量基础设施资产密度高、运营质量较优，金融市场专业服务门类齐全、初具规模，对接上海金融中心区位优势明显，具备在全国范围先行先试、尽快推动REITs产业发展和培育产品发行的有利条件。为此，苏州在此次论坛上正式发布了《关于苏州市推进基础设施不动产投资信托基金（REITs）产业发展的工作意见》（简称“工作意见”）。

为了明确苏州市REITs发展的重点领域范围、工作方向和主要落脚点，《工作意见》从项目识别储备、资产权益整合、人才机构引育、财税政策激励等关键环节，提出十项具体任务等。《工作意见》的重点和特色主要包括四个方面：一是重点突出REITs项目储备和产品培育，二是研究设立市域统筹的REITs产业投资基金，三是强调新增投资与盘活存量资产的结合，四是实施财税政策激励。

针对工作保障方面，《工作意见》提出：一是通过完善发展改革、财政、国资监管、金融监管、税务、资源规划、住房城乡建设、生态环境、行政审批等多部门共同参与、上下联动、板块合作，构建完善全市基础设施REITs协同工作机制；二是多部门共同推动解决基础设施资产原始权益确认、转让、重组等重点瓶颈事宜，协调落实国有资产交易和股份转让等方面监管政策要求，聚力解决REITs项目推进的瓶颈和壁垒问题；三是建立顺畅的政策业务沟通和传导反馈机制，主动对接、争取和落实中央部委支持REITs发展的政策举措。

全球主要REITs市场分享发展经验

我国基础设施REITs试点受到了境外主流REITs市场的高度关注，未来有望看到境内外REITs市场形成不断深化的互动与合作关系。

面对新冠疫情对全球REITs市场带来的共同严峻挑战，境外主流REITs市场纷纷采取积极的政策优化调整与应对措施。在此过程中，一方面体现出REITs产品所具备的较强抗风险能力，同时，这些经验也将为我国REITs市场未来的发展提供极为宝贵的借鉴意义。

Steven Wechsler，美国国家REITs协会（NAREIT）总裁兼首席执行官

美国国家REITs协会（NAREIT）总裁兼首席执行官Steven Wechsler在致辞中表示，非常高兴看到中国的REITs市场开始迸发活力，在去年出台试点政策的基础上，今年6月份成功落地了具有中国特色的基础设施REITs产品。

John Worth，NAREIT执行副总裁、研究部及投资者关系部负责人

对于在新冠疫情期间美国REITs市场的表现，NAREIT执行副总裁、研究部及投资者关系部负责人John Worth认为，REITs市场受益于其稳健的资本结构及充足的财务流动性，在疫情的考验下展现出较强的韧性，目前整体也已处于复苏态势。同时，受到电子商务等行业不断发展的促进作用，John和Steven表示目前美国REITs产品涉及的行业类别逐渐更多聚焦于仓储、物流业等数字领域不动产。

Dominique Moerenhout，欧洲REITs协会（EPRA）首席执行官

谈及REITs对欧洲公共财政的重要性，欧洲REITs协会（EPRA）首席执行官Dominique Moerenhout认为，REITs通过积极参与当地市场交易，同时吸引了对不动产投资长期回报及较高流动性感兴趣的个人和机构投资者。

参考欧洲REITs市场，Dominique表示中国的REITs市场尚存在较大发展潜力，未来增长空间广阔，预期保险机构投资者对此类产品的关注程度将不断提高，甚至有可能吸引欧洲及其他境外区域的保险资金。

此外，结合欧洲市场在疫情期间的实际经济表现及相关研究，进一步体现出REITs能够成为公共卫生危机时更好的投资选择，相比于全球金融危机具有更强的恢复能力，特别是物流、居住和仓储领域，在疫情环境下表现良好，总体实现了正回报。

陈庆，新加坡交易所董事总经理、中国区主席

新加坡交易所董事总经理、中国区主席陈庆女士对未来中国REITs的健康蓬勃发展充满期待的同时，基于新加坡REITs市场常年积累的丰富运作管理经验，分享了新加坡政府及相关部门在疫情期间采取的主动调节政策，包括延长派息期限、进一步放宽杠杆率限制等一系列具体措施，从而更好地帮助新加坡REITs更灵活地管理现金流以及再融资活动。在相关政策的促动下，新加坡REITs在疫情期间也逐步加强了对工业及物流类资产的收购，这些积极的政策和做法对我国基础设施REITs市场的后续发展提供了宝贵借鉴意义。

总结试点经验，助力后续发展

我国基础设施行业多样性强、复杂度高，REITs产品在我国正处于初创探索阶段，因此基础设施REITs试点工作注定了是一个富有挑战的过程。当前首批试点项目的成功上市，初步体现了我国REITs市场未来发展的巨大潜力，而市场的长期健康发展则需要相关各方的共同呵护。接下来，随着国家发展改革委“958号文”发布，我国基础设施REITs有望在清洁能源、保障性租赁住房、新基建等领域推出更具创新特色的基础设施REITs品类。

韩志峰，国家发展改革委投资司副司长

国家发展改革委投资司副司长韩志峰发表了“坚持‘五心’原则，做好REITs试点”的线上主题演讲。韩志峰表示，在推动REITs试点中应当坚持“信心”、“耐心”、“诚心”、“匠心”和“恒心”。

从基础设施REITs发展的历程看，要对基础设施REITs市场未来发展充满信心。基础设施REITs是连接存量资产、权益资金和新增投资不可或缺的纽带，基础设施REITs发展壮大是顺势而行的。首批项目发行后，资本市场对实体企业的支持作用非常直观地展现出来。随着试点进一步深入推广，肯定还会遇到一些新情况、新问题，但试点本来就是在摸着石头过河，只要各方齐心协力，共同建设，就能够应对各种新情况、解决各种新问题，进而推进基础设施REITs市场平稳健康发展，为金融服务实体经济发展贡献力量。

提到耐心和诚心，韩志峰强调，基础设施REITs底层资产的价值主要来源于基础设施的稳定运营，二级市场的短期波动并不会影响底层资产的价值，运营良好的基础设施将产生可观的现金流收益，进而可以为“有耐心”的投资者提供合理的回报。市场要对基础设施REITs投资收益的长期性、市场规模的壮大、对投资者准确认知基础设施REITs有耐心，对REITs产品的金融监管、税收缴纳等配套政策出台有耐心。在耐心的基础上，基础设施企业要认真选择优质资产，选择符合条件的成熟稳定项目参与试点，用好的运营管理带来好的投资收益，好的投资收益促进REITs市场的良性运转。

在匠心方面，韩志峰提出做项目一定不能浮躁，选择的底层资产要符合基本条件，合规手续要认真落实，申报材料要细致准备，关键问题要全面研究。958号文把有利于实现碳达峰碳中和目标的绿色能源项目，以及有利于解决好新市民、青年人等群体住房困难问题的保障性租赁住房项目纳入试点范围，市场对此反响很好，但在这些新领域推进试点面临的问题非常多，相关参与方一定要有“匠心”，要把关键问题研究清楚，尽最大努力给市场提供逻辑最清晰、手续最合规、现金流预测和估值最合理的优质项目。

最后，韩志峰提到，推进基础设施REITs试点，要有一颗恒心，必须要有钉钉子精神，促进市场长远健康发展。从发展改革委角度，今后一个时期将重点做好几方面工作：一是在保证项目质量的前提下加快工作进程。二是会同有关方面切实解决重点难点问题，促进相关配套政策出台。三是充分发挥地方发改委作用，加强政策解读，加强合作与统筹协调和质量把关。四是做好已发行项目后续跟进，引导原始权益人履行承诺，促进存续项目稳定运营，提高运营效率，提升服务水平。五是综合运用多种手段支持试点推进，发挥好全国基础设施REITs试点项目库的支持作用，发挥政府投资引导作用，支持回收资金投入的新项目加快开工建设，促进形成投资良性循环。

何映昆，国家工业和信息化部规划司副司长

国家工业和信息化部规划司副司长何映昆表示，工信领域开展REITs大有可为。我国已形成门类齐全、独立完整的现代工业体系，积累了大量优质固定资产。截至2020年底，规模以上工业企业资产总额达到126.75万亿元，行业每年新增投资超10万亿元，产业园区或产业集群亦数量众多、分布广泛，信息通信网络全球规模最大，具备应用REITs的良好基础和广阔空间。

同时，REITs也有助于工业和信息化的高质量发展，不仅可以有效盘活上述存量资产，在不增加债务的前提下，改善资金流动性，还可实现“资金-资本-资产-资金”的滚动发展，形成存量资产和新增投资的良性循环，提升企业持续投资能力。工信领域涉及很多重资产企业，REITs作为轻重资产分离工具，有利于企业实现轻资产运营，提升专业化运营管理能力。

对于如何在工信领域开展REITs，何映昆认为，第一，可从资产合规和可转让性、收益水平和稳定性方面，研究完善工信领域REITs的相关配套政策。第二，拓展工信领域REITs资产范围，建议延伸至研发设计、中试熟化、检验检测等产业公共服务平台，增加产业集群项目试点。第三，新基建涉及无形资产，新基建REITs产品开发要综合考虑新业态下的资产特征、商业模式、技术水平和风险收益。第四，探索解决制造业中长期投融资问题的REITs解决方案，考虑对集成电路等投资规模大、市场前景好的行业形成新的REITs产品模式。

蔡建春，上海证券交易所总经理

上海证券交易所总经理蔡建春发表了“建设中国版REITs市场 更好服务实体经济和国家战略”的主题演讲。蔡建春表示去年4月30日基础设施领域公募REITs试点通知发布以来，在国家发改委、各地政府的悉心指导和大力支持下，上交所按照中国证监会统一部署，全力以赴抓好试点的落实落地工作。随着6月21日首批9只产品正式上市，上交所基础设施公募REITs试点工作实现了“四稳”——平稳上市、平稳交易、平稳运行、平稳预期。

首批项目上市是一个重要的里程碑，也是一个新起点，REITs市场刚刚拉开帷幕，仍需在探索中逐步完善，补齐短板。正如李超副主席所讲，要“凝聚共识，发挥合力”，社会各方继续多提建设性意见，继续给予支持和关注，共同呵护好、建设好中国版REITs市场，共同促进行业长期健康发展。我国基础设施REITs市场具有广阔的发展前景，REITs市场建设有利于提升权益融资比重，有利于助力化解地方政府债务，有利于企业降低融资成本，有利于国有资产保值增值。

上交所将在中国证监会指导下，深入总结试点经验，认真解决存在问题与不足，不断提升基础设施REITs服务实体经济和国家战略的质效：一要严格把好准入关口，完善审核流程机制；二要聚焦国家战略，推动项目常态化供给；三要探索完善治理机制，提升运营效率；四要优化投资者结构，促进市场合理定价；五要完善扩募机制，助力可持续发展；六是要持续强化日常监管，引导规范运营；七要适时研究推动专项立法，加强法治保障。

刘俏，北京大学光华管理学院院长、金融学教授、中国REITs论坛学术委员会主席

北京大学光华管理学院院长、金融学教授、中国REITs论坛学术委员会主席刘俏就“碳中和愿景下的基础设施REITs建设”发表了演讲。他从国家战略、发展动能、经济增长模式转变等方面分析了碳中和的重大意义，认为这将构成未来三四十年中国经济社会发展的最宏大主题，推动绿色发展、打造零碳经济意味着我国经济增长方式和动能的巨大变化。无论是基础设施REITs，还是整个金融体系，都需要把碳中和的愿景和目标，纳入到发展的考量里面来。

考虑到实现该愿景的现实问题，刘俏表示，我们面临时间紧、任务重、难度高的难题，尤其资金需求体量巨大。根据国际可再生能源署2021年报告，我国目前碳排放规模大约100亿吨，占全球约30%。据此估计，我国实现碳中和目标所需投资规模约255亿元，如果考虑到上游、下游以及产业变革，这个数字可能会更多，仅靠财政和债务资金难以满足如此体量需求，公募REITs类的权益型基金将起到重要作用。

基础设施REITs有助于建立碳价格的发现机制。刘俏对比了国内外碳排放交易体系，认为期货交易模式下价格的巨大波动难以形成定价锚，此外统一碳价策略没有考虑到区域发展不平衡的客观现象，难以引导碳资源有效配置，制定碳税也就缺乏依据。他进一步表示，借助REITs等碳资产证券化市场的价格发现功能，可以找到碳敏感资产的合理贴现率，反映不同区域、不同行业碳减排机会成本上的差异，促进更有效的碳价格机制的形成，有助于把减排的量清晰核算出来，本身也构成形成稳定现金流的基础，也可以纳入到未来试点的范围之中