REITs对欧洲公共财政非常重要：通过积极参与当地市场交易，吸引了对不动产投资长期回报及较高流动性感兴趣的个人和机构投资者。

参考欧洲REITs市场，Dominique表示中国的REITs市场尚存在较大发展潜力，未来增长空间广阔，预期保险机构投资者对此类产品的关注程度将不断提高，甚至有可能吸引欧洲及其他境外区域的保险资金。

此外，欧洲市场在疫情期间的实际经济表现及相关研究，进一步体现出REITs能够成为公共卫生危机时更好的投资选择，相比于全球金融危机具有更强的恢复能力，特别是物流、居住和仓储领域，在疫情环境下表现良好，总体实现了正回报。

近日，由中国REITs论坛、苏州市人民政府、上海证券交易所、中国建设银行联合主办的“中国REITs论坛2021年会”在苏州圆满落下帷幕。本届年会主题为：“基础设施REITs试点启示与展望”。欧洲REITs协会（EPRA）首席执行官Dominique Moerenhout为年会做主题演讲。

以下为演讲全文：

大家好，我是多米尼克，欧洲REITs协会的首席执行官。非常荣幸再次受邀在中国REITs论坛上发言。

首先，在首批REITs成功上市之际，我要祝贺所有REITs的参与者们。毋庸置疑，中国REITs的成功推出对于中国的经济和社会发展、以及国内外的投资者来说，都是个振奋人心的好消息。

毫无疑问，在成功推出这种拓宽投资渠道的新型金融产品之前，中国已经仔细考察过国际市场，调研了REITs产品的独特优势。鉴于不动产投资的普惠性，REITs为相关的公众投资者提供了与机构投资者一样的参与与受益机会。

我想谈谈为何我认为中国发展REITs市场是个明智的选择。首先我想讲述下欧洲REITs的发展历史。

之前我已经提到过，REITs为投资人带来了诸多好处。例如可观回报、产品地域和产业的多样性、良好的流动性、投资最优质不动产的渠道、透明度以及强大的治理水平和专业的管理水平。

最近欧洲REITs行业开展的一项研究表明，REITs对公共财政做出了重大贡献。研究表明， 超过1/3的REITs交易收入是在底层资产所在地产生的。因此，REITs市场吸引了对不动产投资的长期回报及较高流动性感兴趣的个人和机构投资者。

在欧洲，保险业规模是养老基金管理资产规模的三倍，但对REITs的投资仍然较少。所以增长的天花板很高，对中国REITs市场而言也是很好的机遇。我确信，中国REITs市场将会吸引来自欧洲和其他各国的保险业投资。

在过去50年中，欧洲已有14个国家出台了REITs相关法律法规。1969年，荷兰成为首个推出相关制度的国家。这14国拥有欧盟不动产市场规模的78%份额，产出欧盟GDP的85%。

欧盟有近200家不动产公司发行REITs产品，覆盖不动产领域所有子行业，总市值超过2000亿欧元。欧洲REITs市场增长潜力依然巨大，主要发力点在较为新兴的行业和领域，如数据中心和基站等资产类别。美国REITs市场的总市值为欧洲五倍，这再次说明了欧洲市场具有巨大的增长潜力。

当然，中国也将从中受益，鉴于越来越多的投资者开始将中国的公募REITs视为其REITs资产配置中的一部分。

接下来，我想谈谈欧洲REITs市场是如何应对新冠危机的。

在COVID-19肆虐期间，所有细分行业都遭受了巨大损失。从2020年2月疫情爆发之初，投资者即开始经历较大投资风险，并一直持续至2020年秋季。从2020年2月到2021年6月这16个月中，只有物流、住宅和部分仓储领域REITs产品实现了正回报，或者至少是正向的总体回报。

从更积极的角度来看，今年以来，除酒店和旅游地产之外的所有子行业的REITs产品都实现了正回报，且基本都是两位数的回报。自全球金融危机以来，多项举措已在逐步落实，重点包括债务重组和REITs资产负债表重组等。比如，较低的抵押率、较长的债务期限、较低的债务成本、较高的固定利率债务比例，以及迄今为止大量未动用的资本金。在疫情期间，相关措施确保了不动产行业的恢复能力。

从历史上看，低利率和较低的抵押率意味着不动产公司能够在不破坏资产负债表结构的情况下，更方便地收购优质资产。这又是不动产资产上市的一个主要好处，REITs产品使得相关管理人或权益人可以根据其所需，在资本市场上发股或举债。

去年，EPRA还委托牛津经济研究院撰写了一份报告，报告预测REITs市场季度回报在2021年底或2022年初之前将恢复到危机前水平。相比之下，全球金融危机后市场恢复到危机前水平大约花了八年时间。所以，通过复苏周期的对比，再次证明了REITs是应对公共卫生危机的更好投资选择。

以上REITs市场的诸多优势，希望能得到大家的认同。

我很高兴中国加入了世界REITs大家庭。中国REITs市场已经走上正轨，此外，所有中国REITs市场发展的有利因素都已经具备。我想首批公募REITs的成功上市可以证明这一点。前路还很长，世界REITs市场也是如此发展起来的。总有REITs机制完善的相关工作等待我们去完成，当然也一定有完成的方法。我非常期待早日与中国的原始权益人和相关从业者共同交流。

非常感谢中国REITs论坛今天邀请我来分享欧洲REITs市场概况。祝会议顺利召开，希望很快能见到大家。