基础设施公募REITs的到来可以有效地破解新一轮基础设施建设所面临的资金困局，通过汇集民间资金投资，以长期资本引导基础设施建设进入可持续的良性循环。同时破土而出的基础设施公募REITs也需要解决底层资产如何挑选、尽职调查如何完善、底层不动产如何定价等问题，确保行业稳定健康发展。中国REITs论坛（微信号 China-REITs-Forum）本期邀请到戴德梁行数位资深专家，分享亚洲REITs市场中基础设施的产品表现，得出以下结论：

➤  新加坡及日本两国成熟REITs市场中的基础设施不动产以物流仓储、研发厂房、数据中心为主，此外包含医疗健康、港口码头、光伏发电设施等资产类别。这些资产需求广泛、经营稳定、收益保障性强的特点给产品带来不俗市场表现，境外REITs的成功案例给国内基础设施REITs在挑选底层资产时提供参考；

➤  通过分析国内已发行的基础设施不动产资产证券化产品底层物业情况以及工业物流投资市场表现，我们认为国内已经具备发行基础设施公募REITs的资产储备，物流仓储、数据中心等新经济时代下的基础设施具有投资市场需求强、租金回报高、收益稳定的特征，适合作为发行公募REITs的底层资产；

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亚洲REITs市场基础设施产品表现

根据戴德梁行发布的《2019亚洲房地产投资信托基金REITs研究报告》内容，截至2019年12月31日，亚洲市场上共有178支REITs，总市值达2,924亿美元。其中日本共有64支，总市值为1,513亿美元，是亚洲规模最大的REITs市场，亦是全球第二大REITs市场；新加坡共有42支REITs（包括6只合订信托以及2只财产信托），总市值达到834亿美元；中国香港上市REITs数量11支，总市值达到367亿美元。日本、新加坡、中国香港三地REITs市值占亚洲整体市值比重达93%。

目前已发行的亚洲REITs产品中除了传统的商业不动产物业如写字楼、商场、酒店之外，基础设施类不动产如工业物流、数据中心、医疗健康物业也占有一定份额。从物业类型上分，亚洲178支REITs中，70支是包含多种物业类型的综合型REITs，工业物流、医疗健康、数据中心REITs分别有25、5和1支，集中于日本、新加坡市场，占单一业态REITs总数的28.7%。

中国香港、新加坡和日本各物业类型REITs数量

（截至2019年12月31日）

来源：彭博数据库，戴德梁行估价及顾问服务部整理

新加坡市场中基础设施资产REITs在2019年表现抢眼，根据新加坡交易所披露的数据，9单工业物流REITs、2单医疗健康REITs、1单数据中心REIT平均年投资回报率*高达27.7%，派息收益率7.9%，较2019年新加坡REITs市场平均值分别高出4.7%、1.9%。其中唯一的数据中心REIT– 吉宝数据中心房地产投资信托更是以66.0%的年投资回报高居市场第一。

2019年新加坡基础设施REITs投资回报率

*平均年投资回报率为算数平均，包含股价增值收益与派息分红。来源：新加坡交易所网站

目前新加坡REITs所持有的基础设施不动产在数量上以仓储物流、数据中心、研发厂房物业为主，物业遍及新加坡、中国、美国、澳大利亚、日本等共计14个国家及地区。丰树物流信托REIT与运通网城房地产信托REIT是新加坡市场中两支持有中国内地基础设施物业的REITs。

戴德梁行《2019亚洲房地产投资信托基金REITs研究报告》的内容显示，丰树物流信托REIT在近2年内不断加码中国内地物流仓储市场，继2018年间完成对中国内地11处物流资产包的收购后，于2019年内再次收购位于成都、济南、长沙、沈阳4处高标物流仓库，目前持有国内物流物业共23处，物业估值占该REIT的7.9%。

中国运通网城房地产投资信托于2016年7月于新加坡证券交易所挂牌上市，目前持有的8处资产均位于中国内地，是新加坡交易所5支100%持有中国物业REITs中唯一的工业类REIT，底层物业包括杭州崇贤港、富卓实业二处港口码头资产以及武汉梅洛特、富阳电商产业园等共六处物流仓储资产。

日本REITs市场中共有12支REITs持有基础设施类不动产，包含10支工业物流REITs与2支医疗健康REITs，市值分别占市场总额的14.5%与0.4%。与新加坡市场类似，日本REITs中基础设施资产也以仓储物流、数据中心、研发厂房物业为主。

10支工业物流REITs中有9支专注于物流仓储物业，而Industrial & Infrastructure Fund Investment Corporation（IIF）在资产组合上更为丰富，持有的72处不动产中包含45处物流仓储物业、18处研发厂房物业、5处数据中心、1处供暖和制冷中心、1处机场维修中心、1处油罐码头及1处储气罐维修中心。

除REITs板块之外，日本东京交易所在2015年4月单独设立了基础设施投资基金板块，为投资于可再生能源、电网、交通及通讯设施的投资基金提供交易场所。截至2019年12月31日，东京交易所共有6支已上市的基础设施投资基金，持有的底层不动产均为日本境内的光伏发电设施。根据东京交易所网站信息，基础设施投资基金的上市规则与REITs市场并无本质差别，但是由于基础设施投资基金的收益表现很大程度上取决于资产运营方式，因此东京交易所额外设计了对基础设施投资基金的监管要求，主要包括：

➤ 基础设施投资基金需披露运营管理团队信息；

➤ 基础设施投资基金需披露选择运营管理团队的基本规则；

➤ 基础设施投资基金所投资的资产必须已运营1年以上且能产生稳定收益。

东京交易所已上市基础设施投资基金

（截至2019年12月31日）

来源：各基础设施投资基金网站，戴德梁行估价及顾问服务部整理

综合来看，新加坡及日本两国成熟的REITs市场为国内基础设施REITs底层资产筛选提供了可借鉴的范本：物流仓储、研发厂房、数据中心为REITs所持有基础设施中的主流资产，此外医疗健康、港口码头、光伏发电设施均有成功发行案例。此类资产需求广泛、经营稳定、收益保障性强的特点给产品带来不俗市场表现，适合作为发行REITs的底层资产。

根据亚太房地产协会(APREA)发布的数据显示，长期来看除医疗健康、住宅REITs带来更为丰厚的回报以外，其他业态的综合回报率较为接近，工业类REITs以13.0%的综合回报率仅次于办公类REITs，但短期来看，在过去一年的时间里工业类REITs在所有物业类别中表现最佳。

各地区REITs分业态市场年化综合收益率

数据来源：亚太房地产协会(APREA)

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国内基础设施不动产资产证券化市场

虽然国内基础设施公募REITs尚未有产品发行，但基础设施类不动产已在国内私募类REITs、CMBS市场中有所尝试。截至2020年4月30日国内已发行的工业物流资产证券化项目共计15单，占市场存续产品总数的7.5%，发行主体包含国内一线物流品牌运营商，如菜鸟网络、顺丰、宇培、宝湾物流等。

2019年3月发行的菜鸟网络物流仓储类REITs项目 - 菜鸟中联-中信证券-中国智能骨干网仓储资产支持专项计划是国内首单可扩募发行类REITs、首单新零售基础设施类RIETs，首期发行规模10.7亿元，底层物业为位于重庆市两江新区的共计3处仓储物业。

本产品的可扩募结构设计充分考虑与现有证券化机制的兼容性，并通过设置严格的扩募资产合格标准、扩募后证券要素安排、优先级资产支持证券持有人的表决和退出机制、信息披露安排等，充分保证了首次发行与后续历次扩募的衔接性，进而实现了在同一产品项下资产与资金可持续注入，为推动公募REITs发展探索了可行的过渡型产品路径。该产品于2020年3月成功实现扩募发行，将位于成都双流区的物流资产注入到同一私募基金下，实现扩募8.85亿。

除工业物流项目外，中联基金-浙商资管-沪杭甬徽杭高速资产支持专项计划与华泰-四川高速隆纳高速公路资产支持专项计划两单类REITs产品首次尝试以高速公路作为底层资产，盘活了交通基础设施存量物业，为基础设施领域创新融资途径树立行业标杆。

来源：戴德梁行估价及顾问服务部整理

通过分析国内已发行的基础设施不动产资产证券化产品底层物业情况以及工业物流投资市场表现，我们认为从资产质量的角度来看，国内已经具备发行基础设施公募REITs的资产储备：

➤ 戴德梁行于2020年2月发布的《中国商业地产投资意向调查报告》显示，虽然2020爆发的新冠疫情给国内不动产投资市场带来不确定性，但在受访的122家国内外一线投资机构中表示2020年将考虑投资仓储物流和数据中心的机构占到了45%和30％，仅次于写字楼，位于所有资产类型中的第二、第三位。此外，有72%和51%的受访者分别表示在2020年对仓储物流和数据中心的投资规模将有所增长，以往资产配置占比较小的仓储物流和数据中心在2020年有望成为投资热门标的。近年来随着电子商务、新零售行业的快速增长，以及对提高供应链效率的需求促使市场参与者增加了对主要工业领域的需求和投资；

➤ 根据中国REITs论坛发布的第一期《中国REITs指数之不动产资本化率调查研究报告》，工业物流类资产的资本化率在北、上、广、深四个一线城市为5.1%-6.2%，新一线及二线城市为5.5%-6.8%，明显高于同级别城市的写字楼、购物中心等商业不动产类物业，良好的租金回报可为REITs提供稳定的分红派息来源；

➤ 截至2020年4月30日，国内已发行的15单工业物流证券化产品共计持有43处仓储物流与研发厂房物业，其中一线城市18处，上海市占到了12处。这些物流仓储物业在核心运营指标、物业经营的软件与硬件等方面，毫不逊色于新加坡REITs所持有的国内物业，某些物业甚至体现出明显的优势。同时，目前国内基础设施类REITs产品多数在结构设计中预留了对接公募REITs的可能，公募REITs市场的开放将为这些产品提供新的产品结束/退出途径。

胡峰，中国REITs论坛特邀评论员、戴德梁行高级董事、北区估价及顾问服务部主管，中国房地产估价师，担任中国房地产业协会金融专业委员会副秘书长、亚太房地产协会中国区理事、北京市党外高级知识分子联谊会理事等社会职务。胡峰先生对房地产金融、物业投资、收购并购等的尽职调查和不动产评估工作有十多年经验，他所带领的团队已完成了逾60单国内已发行的不动产资产证券化项目及海外REITs项目。