中国REITs论坛（ China-REITs-Forum）根据往期研究，整理了REITs系列相关内容，为初次接触REITs领域的人士提供专业、权威、客观的观点。本文为CRF一文读懂系列第一篇——REITs投资者必读之六问六答。

与股票、债券这两类基础产品相比，REITs具有分红预期稳定、单位价值波动小等优点，适合中低风险偏好且希望长期持有的投资人。相对应的，REITs也存在经营不善引起的价值下跌，收益增值空间有限等限制，需要投资者从底层资产、发行人、资本市场影响等三方面综合判断。为保障投资者的合法权益，监管层也从多方面保障投资人利益。

一、哪些人可以购买REITs？

REITs作为不动产资产证券化的一种产品，具有风险适中、收益稳定、流动性较高的特点；由于其锚定产生稳定收益的持有型不动产，与股市和债市的相关性较低，能够有效分散风险、优化投资组合边界，成为资产配置类别的重要补充。

从全球的经验看，REITs非常适合养老基金、保险机构、银行等长期机构投资者的需求，个人投资者层面，REITs可降低参与不动产投资的门槛，是稳健增长型投资者的最好选择之一。

二、如何购买？

境内REITs的投资人可分为基石投资者、网下投资者及网上投资者。

基石投资者一般由发行人及其关联主体担任，不参与网下配售及网上发行，直接按最终发行价认购相应基金份额。

网下投资者主要由各类金融机构等大型、专业机构投资者构成，经销售机构与其路演询价的基础上签订拟申购表格，并根据最终发行情况获配相应基金份额。

网上投资者由其他各类市场投资人构成（含中小投资者），在发行人及管理人确定最终发行价格的基础上，参照公募基金的现有购买渠道，可通过券商在交易所开立账户进行场内认购、或通过银行柜台进行场外认购。特别地，对于通过场外认购的投资者而言，为便于后续基金份额通过场内交易实现退出，在场外认购后需另行办理转托管手续。

三、如何退出？

境内REITs投资人主要有以下三种方式实现退出：

第一，境内REITs产品与股票、基金等产品一样，在集合竞价交易平台进行交易，具有较好的流动性，因此针对特定有退出需求的投资人而言，可通过二级市场转让份额实现退出。

第二，在产品存续期间，境内REITs产品可通过对其持有的部分资产进行处置，并将处置收益分配至投资人，从而实现投资人的部分投资的收回。

第三，在产品终止时，境内REITs产品将对资产进行处置，并将处置所得收益分配至投资人，投资人将实现退出。

四、与投资股票、债券相比，持有REITs的优势与风险分别是什么？

REITs是投资于能够产生稳定现金流的持有型不动产的权益型金融产品，投资人收益主要来源于期间分红收益和资产价值提升带来的份额价值增长收益。

和债券相比，REITs无固定利息回报，但有稳定的分红预期，并在此基础上有未来资产增值带来的份额价值提升预期；与此同时，由于REITs是权益投资，因此，对于本息并没有主体信用去担保支持，还是依赖于资产本身的运营，因此会存在由于运营不善等原因造成的本金损失及单位价值下跌的风险。

和股票相比，其期间分红来源主要依靠可预期的资产运营收益，因此，单位价值波动性相对较小。但是，从物业运营的实际情况来看，基本不会出现大幅的增长或者维持持续性的高增长。因此，REITs产品的收益增长空间相对有限，更适合倾向中低风险及追求稳健收益的投资人。

表 债券、REITs、股票风险收益特性的对比

五、如何判断一支REITs产品的投资价值？

判断REITs产品的投资价值，需要从多个维度综合分析。具体来讲，可从底层资产、发行人、资本市场影响等三方面统筹进行判断。

首先，底层资产是REITs产品获取收益的基础，因此投资人对于底层资产本身盈利能力、运营稳定性、收益水平等需要特别关注，底层资产自身质量将直接决定并影响一只REITs产品的核心投资价值。

其次，发行人在REITs产品中，往往担任资产服务机构等资产运营的核心角色，因此发行人本身的业务能力、运营管理水平、资信状况也将对产品的运营及收益情况产生影响，是判断REITs产品投资价值的一个重要参考因素。

最后，REITs作为在资本市场流通的权益性金融产品，也将在一定程度上受到资本市场整体波动情况、市场资金供需状况的综合影响，因此在进行REITs产品投资时也需要结合具体时点资金面及资本市场情况予以综合判断。

六、REITs如何通过机制安排实现对投资人的保护？

一般来说为保障投资者的合法权益，推动公募REITs的健康发展，公募REITs制度的设计不仅借鉴了国外成熟REITs市场经验，还充分考虑了国内目前金融市场现状。从多方面保障投资人利益，如：

（1）发行机制：从发行机制上规范原始权益人和管理人行为，降低投资者风险。如要求净利润的最低分配比例、基金杠杆比例、基金审计审查等；

（2）信息披露机制：发行时及产品存续期间具有完整的信息披露制度，通过季度管理报告、年度管理报告和临时信息披露，充分保障投资人的知情权，减少投资者和管理层之间的信息不对称；

（3）决策机制：公募REITs充分赋予投资人决策权，对于出售重大资产、基金扩募等重大事项，均需由持有人大会投票决定，充分发挥公募基金持有人大会的治理作用。

除上述机制外，证监会还将不断完善投资者保护机制，建立一个健康、可持续发展的公募REITs市场。