9月26日，在上海市委金融办、上海市发展改革委的指导下，由瑞思不动产金融研究院主办、上海城投控股股份有限公司协办的中国REITs发展2024年会在上海成功举办。以下为中国人寿保险（集团）公司原董事长、原保监会副主席、十三届全国政协常委杨明生在会上的主旨演讲内容。

大家好！很高兴能够在本次论坛与大家分享我的观点。我国的基础设施公募REITs从2021年6月扬帆起航到今天已经有3年多的时间，整体取得了相当不俗的成绩，在服务实体经济、盘活存量资产和促进资本市场多元化等方面都发挥了重要作用。在促进REITs市场高质量发展的征程中，耐心资本的积极参与无疑注入了持久的动能和创新的活力，也将为REITs市场的长远繁荣奠定坚实的基础。

我们所说的耐心资本，通常指重视长期投资价值回报，对市场短期波动承受能力较强的资金形式，其中保险资金具有规模大、期限长、成本低、来源稳定等显著特性，能够穿越经济周期进行长久期配置，是最为典型的耐心资本之一。而REITs的底层资产是基础设施，既包括高速公路等传统基础设施，也包括新能源、仓储物流、产业园、租赁住房和消费基础设施等新型基础设施，其运营收益具有长期稳定和波动性小等特点，使得REITs产品的分红业绩表现更为稳定，与保险资金的特性高度契合。同时，由于REITs的底层资产与股票、债券等其他大类资产的相关性较低，保险资金通过投资REITs可以分散投资组合风险，提高投资组合的稳定性。此外，在新准则会计下，REITs仅期间分红计入损益表，持有期间的价格波动和处置时点的价差收入均不影响损益表，为耐心资本配置REITs产品奠定了良好的制度基础。

因此，自首批公募REITs上市以来，保险资金便将REITs产品作为战略型资产进行全方位的布局，且不断提升参与力度。截至2024年上半年，保险机构在所有非原始权益人战配投资者中的参与规模占比最高，约为20%左右，参与过战配的保险机构共34家，按认购规模排名前三位的分别是泰康资产、国寿投资、平安保险。网下投资者中，保险机构参与也相当活跃，占比超过30%，参与网下的保险机构共24家，包括新华资产、人保资产、泰康资产等。当然，我们中国人寿也积极参与到REITs市场建设中，前期已通过战略配售参与了10余只REITs的投资。同时，中国人寿资产公司也已获得开展REITs业务的资质，后续中国人寿将积极参与从Pre-REITs基金、私募REITs（持有型不动产资产支持计划）、REITs发行、REITs战略配售到二级市场投资的全产业链投资及资产管理环节。

在保险资金等耐心资本积极参与REITs市场建设的同时，也需要REITs市场进一步营造良好的投资环境和治理机制。从我们的投资实践来看，我国公募REIT市场还存在以下几个方面的不足：

一是市场规模有限，产品流动性不足。目前，我国多数REITs产品换手率尚可，但由于单体规模过小，产品流动性较低，承接耐心资本的大规模配置的难度较大。作为对比，美国REITs市场规模庞大，尽管美国权益REITs的数量在90年代以后就趋于稳定，整体在200家以下，但平均单只REITs规模达到700亿美元。因此，美国头部REITs的市值和流动性超过90%股票，美国市值最大的10家REITs，其总市值和全年日均成交额可以排在全市场前10%，即多数美股不如头部REITs活跃。市场容量大、流动性充足使得美国市场大多数的机构投资人均将REITs作为其主流资产配置品种之一。

二是优质资产不足。公募REITs市场的发展壮大离不开稳定经营现金流的优质底层资产。目前我国货币市场仍然保持合理充裕的宏观环境，整体上并不缺钱，特别是优质项目并不缺钱，而且市场利率处于长期逐步下行趋势。这就产生一个悖论，持有优质资产且有优秀运营能力的原始权益人没有足够动力把优质资产拿出来发行。从目前已发行产品看，包括高速等传统基础设施，政府平台运营的产业园区等，虽然有长期现金流，但稳定性和平稳增长能力未达投资人预期；另一方面参与公募REITs的市场化运营主体考虑到资产定价、宏观融资环境等因素，拿出来发行的资产也是好坏搭配，组合里缺乏标志性核心资产。优质资产不足，对整体公募REITs市场健康发展产生一定制约。

三是市场研究能力略显不足。REITs兼具股债属性，其债性更多体现为强制分红、稳定获利的特征，但其本质上仍是权益类产品，它的短期价格走势主要取决于市场交易风格，受资金面、政策面、投资者结构以及持仓成本等因素作用，而长期价格表现则取决于底层资产的权益特性，即所在行业及资产本身的经营表现。二级市场投资人类型众多，但多数没有底层实物资产投资的经验，如果机构专业研究能力打造不足，则会使得投资人对REITs的基本面和特性分析不全面，且由于是创新品种，相关实战经验缺乏，在市场受到一定冲击时，投资人可能会出现非理性的投资交易行为，进而放大市场波动，影响市场定价。

综合以上问题，我们也希望对未来REITs市场建设提出几点期望和建议。

一是建议加快REITs市场规模扩容。一方面，在推进常态化发行的同时，鼓励REITs产品通过扩募壮大，简化REITs扩募流程，提升REIT扩募效率，提升扩募阶段外部借款的杠杆率上限，把存量REITs做大做强，形成对标蓝筹股的蓝筹REITs产品，提升产品影响力。另一方面，进一步对底层资产的业态范围进行扩容。尽管我国公募REITs已覆盖的业态范围较为丰富，但仍可以加速推动更多传统和新兴业态资产上市，如传统办公、酒店、数据中心等。

二是提升耐心资本参与REITs市场的积极性。目前，部分保险公司投资公募REITs产品受偿付能力约束较大，如投资REITs的风险因子仍然较高，建议进一步解决相应资金投资的痛点和难点，提升其投资意愿；同时，建议给予重要的战略投资者更多的参与权和知情权，如允许参与发行定价、基金决策委员会、顾问委员会或设置观察席位，提升战略投资人参与投资的积极性。

三是加强市场普及教育。建议交易所、行业协会尽可能多组织相关培训，加强宣导工作，协调机构投资人组织建立行业交流机制，培育专业化研究机构，针对REITs领域提供咨询建议、估值服务和数据支持等，助力投资者专业认知水平的提升；除针对投资者群体外，同时应加强与投资人相关监管机构的沟通，加强其对于REITs产品特性的了解，为相关支持政策出台奠定基础。

基础设施公募REITs是国际公认的优质大类资产配置类型，也是我国盘活存量资产、提升直接融资比重乃至推动高质量发展的重要工具。而耐心资本在REITs市场中发挥着多方面的积极作用，不仅为市场提供了稳定的资金支持，还有助于推动市场的成熟、创新和可持续发展。随着政策的持续扶持和市场机制的不断完善，我们相信耐心资本在REITs市场中的作用将更加凸显，并能够携手不断推动REITs产品和市场优化，推动其健康发展，为中国经济发展持续注入动能。

谢谢大家！