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9月26日，在上海市委金融办、上海市发展改革委的指导下，由瑞思不动产金融研究院主办、上海城投控股股份有限公司协办的中国REITs发展2024年会在上海成功举办。以下为中国房地产业协会副会长兼秘书长张其光在会上的主旨演讲内容。
尊敬的各位领导，各位嘉宾：
大家好！
很高兴时隔半年再次参加瑞思研究院主办的REITs学术研讨活动，其间国家发改委印发文件，宣布基础设施REITs转入常态化发行，并扩大REITs底层资产范围，将市场化长租房和养老公寓纳入REITs底层资产，同时放宽资产回报率要求，这将有力推动我国REITs发展。另一方面，随着我国房地产市场深度调整，消化房地产开发企业持有的存量房产日趋重要，如何发挥REITs在消化存量房产方面的独特作用，是摆在我们面前的紧迫任务。借此机会，我谈四点想法，不对或不妥之处，请大家批评。
一、房企存量房产规模巨大
长期以来，房地产开发企业奉行高负债、高杠杆、高周转经营模式。这套经营模式在房价上涨，销售扩张的情况下可以维持，一旦销售收缩，房价停止上涨，便难以为继。更为重要的是，房地产开发企业规模扩张主要是由债务推动的，销售放缓必然导致存量增加，直接威胁金融安全。目前，房地产开发企业竣工待售商品房7.3亿平方米，在建项目尚没有权威数据，据有关市场机构测算，约为70亿平方米，至少需要7年时间消化。
二、新型住房消费需求崛起
住房需求主要由购买和租赁两部分组成，购买住房并非住房需求的全部。目前，我国经济社会正经历城镇化和老龄化深刻变化，虽然最近几年城镇化增速有所放缓，但城镇化在2035年前不可能停止。而且城镇化内涵也在变化，突出表现为大城市化和城市群快速发展，大量农村和中小城市人口进入大城市。而大城市房价较高，这些人口收入水平较低，储蓄积累较少，缺乏购房能力，只能选择租房，导致长租公寓需求增加。在老龄化和少子化趋势下，越来越多人口进入老年状态。预计到2035年，60岁以上人口将超过4亿，这将带来养老公寓的强劲需求。对于60至75岁之间的健康活力老人来说，他们有时间、有体力、有财力，渴望到气候宜人、风景优美、物价便宜的中小城市和大城市周边地区旅居康养，产生旅居家养公寓需求。
三、消化存量亟需金融支持
在房企持有的70多亿平方米存量房产中，大部分是在建项目，需要金融机构提供贷款支持项目竣工交付。在目前房价还处于下行通道的条件下，商业银行担心贷款资产贬值而不愿放贷，只能采取中央银行扩表的方式，通过央行资金支持房企在建项目竣工，这就需要优化现行央行再货款政策，降低利率，延长期限，从目前的1.75%降至1%，期限从最长5年延长至10年。此外，长租公寓、养老公寓和康养公寓都是租赁产品，投资回收周期很长，需要引入具有权益属性的投资工具。从这个维度上看，我国发展REITs正当其时，发展空间十分广阔。
四、着力培育REITs底层资产
从2020年我国推出REITs试点以来，在底层资产选择、底层资产评估、REITs产品定价、REITs发行程序等方面进行了大量创新，并且积累了丰富的实践经验，为全面发展REITs奠定了坚实基础。目前制约REITs全面发展的主要因素是缺乏合格底层资产，存在严重的合格资产荒。建议允许同一个城市同一资产类型打包，以满足10亿元资产规模要求；放宽项目3年盈利要求，调整为1年盈利要求；实行灵活定价模式，给投资者留下必要空间，允许投资者用脚投票，促进REITs发行市场和交易市场均衡平稳发展。
中国房地产业协会现有企业会员2100多家，覆盖房地产开发、住房租赁、养老地产、商旅地产等多个业态，这些新型业态特别需要REITs的支持，我们衷心希望在国家发改委和证监会的正确领导下，协同配合中咨公司和瑞思研究院等单位，同向发力，共同努力，为我国REITs全面发展做出应有的贡献！
谢谢大家！
