REITs的理论实质在于通过证券设计的方式，将由不动产产生的、大规模的、长期的、稳定的现金流在资本市场证券化，连接资金的供给方和需求方，从而实现资源整合与跨骑配置。

从企业的角度来看，REITs主要是通过盘活企业存量资产，提升资产周转率，支持后续的规模化开发，形成良性的投融资闭环；为企业提供战略转型的新选项，改变传统企业自建、自持不动产的重资产运营模式，使企业向专业化的服务企业发展。

在投资者的眼里，REITs以其优秀的长期表现、抗通胀特性、风险分散功能、高分红、收益平稳等特性，成为提高居民财产性收入的重要金融资产类型。

9月18日，中国REITs论坛与新华财经联合推出的公益课程“中国REITs公开课”第一期播出，北京大学光华管理学院副院长、金融学教授张峥就《REITs 市场与政策试点》进行了精彩解读。

你了解什么是REITs吗？

今年4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，并出台配套指引。这标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。

张峥表示，REITs，是不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts）的简称。如果大家有公募基金的投资经验，REITs的概念其实并不难理解。从逻辑上可以把REITs理解为基金，它是一种金融工具，通过发行收益凭证、汇集投资者资金，交给专业的投资机构进行不动产的投资经营管理，并及时将投资收益分配给投资者。

课堂笔记一

标准化公募REITs包含以下四个特点：

1、高比例持有稳定现金流的不动产资产；

2、是每年产生的稳定现金流进行高比例分配；

3、在公开市场交易，流动性较强；

4、是多数市场给予REITs税收支持政策。

不动产主要指两种类型的资产：一种是商业写字楼、零售物业、酒店、公寓等持有型房地产。另一种是传统及新型的基础设施。传统基础设施，如机场、港口、收费公路、水电气热、污染治理等；新型基础设施则包括5G基站、数据中心等和信息产业相关的基础设施。REITs所投资不动产有个共同的特点，就是能够产生长期、稳定的现金流。

课堂笔记二

根据具体运作方式，REITs可分为三种类型：

1. 权益型（直接拥有不动资产，主要收入来源是租金及资产增值收益）；

2. 抵押型（主要投资对象是房地产抵押贷款或MBS，主要收入来源是抵押贷款和MBS的利息）；

3. 混合型（投资对象既是包括物业，也包括抵押贷款的MBS）。其中权益型REITs是市场的主流品种，约占全球REITs总市值的90%。

REITs的作用体现在哪些方面？

“任何一种金融工具都可以从两个角度来进行讨论，一个是资金的需求端，典型的主体就是企业，一个是资金的供给端，我们称之为投资者。”张峥表示，从企业的角度来看，REITs主要是通过盘活企业存量资产，提升资产周转率，支持后续的规模化开发，形成良性的投融资闭环；为企业提供战略转型的新选项，改变传统企业自建、自持不动产的重资产运营模式，使企业向专业化的服务企业发展。而在投资者的眼里，REITs以其优秀的长期表现、抗通胀特性、风险分散功能、高分红、收益平稳等特性，成为提高居民财产性收入的重要金融资产类型。

张峥称，REITs的理论实质在于通过证券设计的方式，将由不动产产生的、大规模的、长期的、稳定的现金流在资本市场证券化，连接资金的供给方和需求方，从而实现资源整合与跨骑配置。

中国公募REITs的试点意义

“根据相关的机构统计，目前我国房地产的存量价值大概为44万亿美元，超过了美国的31.8万亿美元的存量规模。另外在基础设施领域，我国在能源、交通、水利、环保、农林重大市政工程进行了大量的建设。” 张峥表示，总体上，中国的基础设施和房地产走向了存量和增量并重的时代。

他认为，就我国不动产投融资体系面临的中长期挑战来看，从表象上分析，企业其实缺乏盘活资产的工具，而对于投资者来说，缺乏低门槛的、流动性的不动产的投资工具。从深层次分析，在原有的投融资体系下，无论是基础设施还是持有型房地产，都缺乏有效的市场化的定价机制。因此从中长期来看，原有的投资模式已经难以持续，难以适应中国经济的发展。具体而言，基础设施公募REITs试点的重要价值表现为以下几个方面。

第一，REITs市场建设是我国金融供给侧改革的重要抓手。具有盘活存量的作用，企业和地方政府通过它可以将持有的低流动性的不动产资产转变为高流动性的金融资产，实现全部或者部分的出售，回笼的资金可以用于降低杠杆率，也可以用于增量的开发。

第二，为我国基础设施投资提供了可持续的金融战略。众所周知，我国地方政府存在着基础设施补短板的强烈诉求，但在当前防风险、稳杠杆的强监管背景下，以土地财政和负债融资为主的传统的基建融资渠道受到明显的制约。基础设施REITs为项目提供了有效的存量项目，提供了有效的退出渠道，能够吸引广泛的民间资本在内的各类的社会资本，通过PPP的方式参与基建投资。基础设施REITs上市，其实有利于吸引更专业的市场机构主导项目的投资和运营，提高投资建设的运营和效率。可以为新型的基础设施建设提供资本金，打造良性的投资闭环。

第三，为推动中央重大战略的实施提供了金融新思路。借助REITs，可以摆脱我国区域经济发展靠各类杠杆融资来支撑的高投资率的传统逻辑，建立一个市场化的投融资机制。

第四，REITs市场是我国金融体系供给侧改革的重要组成部分。REITs作为一种高比例分红、高收益风险比的长期投资工具，是高质量、成熟的金融产品，能有效填补中国资产管理市场的产品空白，拓宽社会资本投资渠道，满足养老金、社保资金、居民理财资金的投资需求。

第五，规模化的REITs市场能够拓宽税基。国际经验表明，规模化的REITs市场能够拓宽税基，增加政府的税收收入。

《中国REITs公开课——睿学堂九节课透视中国REITs》是由中国REITs论坛与新华财经联合重磅推出的公益课程。授课师资来自国家发改委，北大光华管理学院，金融、地产、法律等领域龙头企业，为本系列课程提供了专业、权威的保障。