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根据Nareit和EY的最新研究，2023年美国REITs的总资本支出（CapEx）估计达到1209亿美元，其中1045亿美元用于物业维护和升级，只有164亿美元用于新建项目。
资本支出始终是REITs防御性策略的一部分，因为需要维护和更新以保护其资产在市场上的竞争地位。同时，REITs也利用资本支出再投资作为进攻性策略的一部分，在收购和发展机会减缓的市场中，这些增值策略更具吸引力。
“那些真正专注于确保他们拥有市场上最具竞争力和最佳资产的公司，将持续安排强有力的资本支出计划，以确保他们的资产占据最优的市场定位。”Center Square高级投资策略师和全球ESG负责人Uma
Moriarity表示，由于到大宗交易市场中的价格不确定性和买卖价差，许多REITs发现将他们拥有的增量资本投入到现有资产中更为有利。
“在某些行业，企业有能力灵活调整资金使用，可能用于从头开始的开发，更可以用更小的增量来改善当前项目，以尝试提高入住率或租金。”Chilton Capital Management REITs策略董事总经理Matthew Werner表示。
策略因行业而异
资本支出策略包括进攻性策略（价值创造策略）和防御性策略，以维持市场地位和降低经营风险。在某些情况下，改进可以同时满足以上两个目标。此外，资本支出策略也因不同行业而有很大差异。一般而言，办公室和酒店的资本支出水平最高，而净租赁和自助仓储的金额最低。
Green Street分析了拥有REITs投资组合的长期资本支出负担，以NOI的百分比计算，每年需要预留多少资金来维护物业。根据其9月份的月度更新，美国资本支出占NOI的加权平均百分比为15%。酒店业的资本支出占NOI的百分比最高（32%），其次是商办的30%、养老社区的23%、商业街区的22%。在另一端，技术护理和博彩业的资本支出水平最低，约为NOI的3%，其次是通信铁塔的7%、自助仓储的8%。
分析师和投资者正在密切关注REITs如何执行增值策略。“当前REITs投资者非常关注看到收益增长。因此，如果重建或物业改进项目没有推动收益增长，我认为投资者会更喜欢其他类型的故事。”Green Street美国REITs研究负责人Michael
Knott表示。
资本支出策略对价值的影响取决于多种因素，例如公司的经营区位及其资本成本。“这一切都是相对的，但通常，我们正在寻找的公司有能力在增值和价值增加的时候，以深思熟虑的方式部署资本，而不是其他部署资本的机会。”Moriarity指出。
变化的环境可能会改变策略
对于一些REITs来说，更多地转向再投资的资本可能会重新转向收购和发展。商业不动产定价似乎正趋于稳定，买卖双方之间的价格预期差距缩小，加上利率下降，可能会促进更多的大宗交易活动。
“我们认为，与公司债券相比，商业房地产定价现在大致是合理的。所以，我们开始看到市场上更多的交易活动，加上REITs有更好的资金成本，预计未来将开始看到更多的收购活动。”Knott说。
Werner说：“总的来说，我认为REITs在平衡资金成本和确定开发时机方面做得很好。我们的模型显示，当REITs从更高的收入增强型资本支出转向更低的资本支出时，那些一直大量开发的REITs将再次回到增长模式。预计这一趋势反转将在接下来的一年左右发生。”
（原文引自Nareit，翻译略有删减）
