6月21日，首批9单基础设施REITs产品发行上市，受到市场高度关注和广泛好评，目前总体运行平稳。今天，国家发展改革委公布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（简称958号文），最大亮点之一就是贯彻中央有关要求、顺应市场呼声，将基础设施REITs试点范围拓展到清洁能源、保障性租赁住房、旅游、水利等基础设施领域。这些领域事关国家战略、关系国计民生，优质资产规模较大，必将为基础设施REITs健康发展注入新的活力。

一、助力“双碳”目标，新增清洁能源基础设施

去年9月，习近平总书记在第75届联合国大会上首次提出，我国二氧化碳排放力争于2030年前达到峰值，争取在2060年前实现碳中和。“双碳”目标的提出，对大力发展清洁能源、调整能源结构提出了新的要求。到2030年，我国非化石能源占一次能源消费比重将从目前的15%左右提高到25%左右。未来很长一段时期，清洁能源必将面临建设任务重、融资需求大的局面。在清洁能源领域发展基础设施REITs，将有助于盘活存量资产，筹集清洁能源新项目资本金，也有助于形成“投、融、管、退”闭环，加快资金周转，调动各方面投资这一领域的积极性，为如期实现碳达峰、碳中和目标提供有力支撑。

近年来，光伏发电、风电等清洁能源发展较快，形成了大量优质存量资产，开展基础设施REITs试点已具备较好条件。截至2020年底，我国水电装机3.7亿千瓦（其中抽水蓄能3149万千瓦）、风电装机2.8亿千瓦、光伏发电装机2.5亿千瓦、生物质发电装机2952万千瓦、核能装机4988万千瓦。如按照风电和光伏发电5000元/千瓦的投资成本估算，仅这两个领域存量项目规模就达2.6万亿。这些项目普遍初始投资规模大，但建成后的运营成本较低，投资回报稳定，比较适合发行基础设施REITs。

未来若干年，风电、光伏发电等清洁能源项目投资将呈现快速增长，市场发展潜力巨大。到2030年，风电、光伏发电总装机容量将达到12亿千瓦以上，预计投资规模3万亿元。据测算，“十四五”期间全国水电将新增装机7000万千瓦，2025年达4.4亿千瓦；核电将新增装机2000万千瓦，2025年达7000万千瓦。此次958号文把风电、光伏发电、水力发电、天然气发电、生物质发电、核电等清洁能源纳入试点范围，不仅可为这一领域新增投资提供有力资金支持，新项目稳定运营一段时间后，也可为基础设施REITs提供更多优质的发行标的和底层资产。

要注意的是，清洁能源存量项目有的用地面积大、占地性质复杂，有的是租赁用地，并不持有产权；不少项目有大量财政补贴，并存在补贴资金到位不及时等情况；此外，新能源消纳压力也将持续存在。因此，清洁能源项目的原始权益人如有发行基础设施REITs的意愿，需要尽可能研究解决好土地手续合规性、政府补贴落实、市场消纳空间等问题，选择优质项目参与试点。

二、瞄准加强民生基础设施供给，新增保障性租赁住房

保障性租赁住房属于重要的民生基础设施，发行基础设施REITs是其投融资改革创新的必经之路。2018年10月，国务院办公厅发布的《关于保持基础设施领域补短板力度的指导意见》（国办发﹝2018﹞101号）明确指出，保持基础设施领域补短板力度，重点推进保障性安居工程建设等社会民生领域重点任务。这一规定，明确了保障性租赁住房关系民生福祉、提供公共服务、具有公共产品属性的定位，为发行基础设施REITs奠定了坚实基础。

从投资建设和运营管理上看，保障性租赁住房也是按基础设施类项目实施的。在用地方面，原国土资源部发布施行的《划拨用地目录》明确，对国家重点扶持的基础设施用地项目，可以以划拨方式提供土地使用权，而现实中许多保障性租赁住房土地是以划拨方式提供，就是基于这一规定。在资金方面，保障性租赁住房资金来源多为政府资金，如重庆市由政府主导建设的以公共租赁住房为主的长租房，截至2020年已建设面积近4500万平方米，总投资1400余亿元，其中中央补助资金 180 余亿元。在运营方面，保障性租赁住房的运营管理主体多为国有企业，如重庆、深圳等地都有专门的国企提供租赁住房运营管理服务，以保障服务民生的公共属性。因此，保障性租赁住房与商业化地产之间界限清晰，有本质区别。

此次958号文，将试点范围明确限定在4个直辖市和29个人口净流入大城市，包括北京、上海、深圳、杭州、广州等。这些地区具有稳定的租赁住房市场需求，与党中央、国务院的有关要求和“十四五”规划精神完全吻合。“十四五”规划《纲要》明确提出，要以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和新市民住房问题。958号文提出在这些地区开展试点，既可以对保障住有所居发挥重要作用，也具备足够的市场空间，较好兼顾了试点的示范性与可行性。

保障性租赁住房作为推进“租购并举”住房制度的主战场之一，有利于贯彻“房住不炒”定位，解决刚毕业大学生、新就业职工、外来务工人员以及城市中低收入者等人群的住房困难问题。在保障性租赁住房领域开展基础设施REITs试点，具有重大意义。一是保障性租赁住房本身收益符合基础设施REITs产品要求，稳定的市场需求能够为项目带来稳定现金流，且资产收益水平受经济周期和市场波动影响较小。北大光华学院有关研究显示，广州公租房以投资成本5000元/平方米计算，租金收益率可达约5.5%。二是保障性租赁住房发行基础设施REITs，有利于盘活存量资产，回收政府投资资金，降低地方政府债务风险，促进新增租赁住房建设，进一步加大租赁住房供应。三是保障性租赁住房，市场化运行程度不高，服务水平有较大提升空间，发行基础设施REITs、引入专业运营管理机构，有利于提高其运营水平与服务效益，为中低收入人群提供良好的住房租赁服务。

三、致力满足人民美好生活需要，新增旅游基础设施

近年来，随着中等收入群体不断扩大，生活水平普遍提高，消费观念持续转变，对旅游的需求不断增长。同时，国家出台一系列政策措施，支持旅游行业取得较快发展。根据文化旅游部统计，国内旅游旅游总收入从2010年的1.57万亿元，增长到2019年的6.63万亿元，年均复合增长率达17%，远超同期GDP增速。预计未来一段时间，旅游需求将会继续保持较快增长。据市场机构预测，2025年国内旅游人数将突破83亿人次，旅游收入接近10万亿元。为满足人民对美好生活需要，必须进一步加快旅游基础设施建设，推动实现消费高质量发展。

按照在产业链上所处的位置，旅游资产可分为上游重资产资源类、中游分销渠道类、下游产业服务类等。其中，重资产资源类旅游基础设施项目资金投入大，投资回收周期长，具有较大的融资需求，但相关的融资工具却并不多，基础设施REITs有望成为这一领域重要的权益型融资工具。“十四五”规划《纲要》提出，建设一批富有文化底蕴的世界级旅游景区和度假区。文化和旅游部近日印发的《“十四五”文化和旅游发展规划》提出，推动文化和旅游基础设施纳入不动产投资信托基金（REITs）试点范围。本次958号文将旅游类项目纳入基础设施REITs试点范围，顺应了市场需要和行业诉求，意义重大、非常及时。

本次纳入试点范围的资产包括自然文化遗产、国家AAAAA级旅游景区等具有较好收益的旅游基础设施。一方面，这类项目总量大、层次高、覆盖范围广。其中，自然文化遗产共包括37处文化遗产、14处自然遗产、4处自然文化双遗产；国家AAAAA级旅游景区，截至今年6月文化旅游部共确定306个。泰山、黄山、九寨沟、浙江乌镇、广州长隆等很多大家耳熟能详的景区都在其中。另一方面，这些项目收入相对稳定，有的依靠门票收入就能实现稳定回报，适合先行先试开展试点。

当然，不是所有旅游基础设施项目都适合参与试点。比如有的景区是纯公益性项目，没有收费或收费较低，并不具备发行REITs条件；有的项目用地性质较为复杂、产权关系不够明晰等。所以，参与试点的项目应当具有一定市场价值，经营收入稳定，用地等手续规范，产权清晰可转让，符合发行基础设施REITs的基本条件。

四、加强水安全保障和现代化基础设施建设，新增水利基础设施

水利基础设施具有公益性、基础性、战略性等特征。“十四五”规划《纲要》在建设现代化基础设施体系部分，专设一节强调加强水利基础设施建设。经过多年建设，我国已形成大量水利基础设施资产。据统计，水利建设全年完成投资额已从2012年的3964.2亿元增长至2019年的6711.7亿元，年均复合增长率达7.8%。将水利基础设施项目纳入试点，有利于促进盘活水利基础设施存量资产，促进新增项目的投资建设。

水利基础设施主要包括水库工程、引调水工程、灌区工程、堤防建设与河道治理工程、水土保持工程、水生态治理修复工程等。其中，堤防建设与河道治理等水利工程一般为公益性质，工程投产后难以产生现金流。水库工程、引调水工程以及具有供水、发电、灌溉等工程任务的综合性水利枢纽，在工程投产后能产生供水、发电等效益，如三峡水利枢纽就具备防洪、发电、航运等多项工程任务。此次958号文将具有供水、发电功能的水利设施纳入试点，就是将水利基础设施中适合发行基础设施REITs的项目纳入了试点范围。

推进水利基础设施开展试点，要注意做好资产重组，将能够产生稳定现金流、具有稳定收益的资产切割出来，进而达到试点对资产权属清晰、收益稳定的要求。

总体而言，958号文将基础设施REITs试点范围进行拓宽，朝着规范化、多样化的方向不断迈进，让REITs的价值得以更好地发挥，令人鼓舞。期待REITs的中国道路越走越宽，行稳致远。