京蓉沪苏四地政府相继发布REITs政策，给其他城市在盘活存量基础设施的路径上打下一针强心剂。基础设施REITs作为国家层面重大金融创新，是一种区别于股票和债券的大类金融产品，填补了金融市场和产品空白。各地政府对REITs这种新兴金融品类理解程度和速度都大有不同，从抢发的四个城市政策中，其他城市能学到什么？又能接收到什么信号？

北京率先整合优质资源，对各利益相关者落实经济奖励，打造一批辐射全国的规模化、专业化基础设施REITs龙头企业。成都推动国企转型之路，大力颁布人才优惠政策，关联高等院校、科研院培养提升专业能力。上海想做长三角龙头和REITs产品发行交易首选地。苏州抢抓长三角一体化机遇，积极推动“沪苏同城化”，在全国范围先行先试、举办REITs论坛，产业发展和产品发行的落地措施。

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四城政策相同点

1、响应国家号召，盘活存量资产，解决地方债，鼓励当地国有企业积极参与REITs发行，能发多发，应发尽发

政策的出台最直接的意图无疑就是鼓励当地企业积极发行REITs，试点一批、储备一批、谋划一批，在合规的情况下能发多发，应发尽发。盘活存量资产，降低地方债，同时把握地方产业经济的发展。基金管理人具备对REITs特定资产的管理能力，把他们留在本市是有效降低地方债的基础。各地政府甚至对国企设置优化考核指标，鼓励通过发行基础设施REITs提高直接融资比重，这无疑让一些国企瑟瑟发抖，但更多的是政策中的支持鼓励层面。

2、重点争夺大量优质基金管理人和资产管理运营团队

从各地政府对几个重要相关者的支持来看：

优质基金管理人是各地政府争相大量吸纳的主体，因为他们是整个REITs发行流程中的重要操作者，因此各地纷纷希望优质的基金管理人能落到本市，连接起公募REITs落地的重要一环。原始权益人作为公募基金REITs最初的资产持有人，各地展现出了不同的激励态度，北京通过纳入国有企业考核指标，强势推动国企改革；苏州在本市基础设施存量大密度大的情况下，对本市原始权益人着重鼓励；而成都则发放实际金额的补助，以试点转型为目的。最终各地都希望本市原始权益人更快地往基础设施运营商转变，填补国内优质基础设施运营商缺乏的短板。

吸引企业入驻本地，财税政策激励也是选择的关键环节，税收优惠政策降低企业成本。包括人力成本、资金、设备等。税收可以通过资金的形式影响其中的每一部分。四地政府在财税方面的政策上也拿出了各自的力度，把《公共基础设施项目企业所得税优惠目录》开放给REITs产业链中重要机构。其中，北京和成都更为落地地给予财政和税收上明确补贴，加强REITs相关机构落地的效率。

人才是国家发展最核心的要素。人才在国家发展中起到整合资源、创新价值、创造财富的作用。掌握人才方可在激烈的竞争中赢得主动。作为新生事物，人才优势是抢占先机的关键。各地政府皆对REITs领域高端人才户籍制度、房屋购租、子女教育、家属就业、贷款、医疗和专项培训等方面提供优惠政策。

另外，各地政府也对全产业链中各个层面提供了政策支持，对专业运营机构，中介服务机构，投资人，代理销售机构等相关领域都有实际金额奖励和支持鼓励。建立从项目意向储备到申报发行和运营管理的全流程的REITs项目管理机制。全链条加快推动当地基础设施REITs发展。

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四城政策不同点

北京在政策中写明了大量财政上明确的补贴和支持及关于PPP项目的退出政策，成都对保险投资公益性基础设施和收购市外优质REITs金融机构也有资金奖励。由于上海的地区优势和国际金融中心背景，依托上海证券交易所大平台优势，围绕基础设施REITs发行上市全流程。苏州研究将REITs发行纳入国有企业相关评价指标，相对来说是最落地的，也是最希望走REITs这个路径的。苏州和上海有一些共同点，都成立了基金参与长三角一体化建设，以及建立REITs项目投资良性循环机制。

1、推动国企改革，向基础设施专业运营商转型。

国资委对国有企业的改革在四地政府各具地方特色的政策中尽数体现，降低负债率，提高基础设施运营能力，转型基础设施运营公司。上海和苏州都不认为本市的国企具有基础运营能力，上述四城分别支持国企、民企和全球知名基础设施专业运营管理公司开展合作和优化。

REITs的发行一方面可以盘活存量资产，降低宏观杠杆率，化解地方债务风险；另一方面，可为社会资本提供多种可供选择的退出方式，起到基础设施项目定价的锚的作用，普通投资者也能够共享基础设施投资的收益。政府设立基金带头投资，也是给市场的一大强心剂和给投资人的保障。REITs试点是一项跨部门、跨层级的综合性工作。各地市域统筹的REITs产业投资基金也给存量资产带来新的活力，四城政策红利只是一个开始，未来国内的REITs市场将会是怎样的发展格局？

四地政府发挥地区优势，从政治中心、长三角地区、西部大开发各自地域特色特长围绕REITs产业链中重要利益相关者颁布激励政策。政策重点针对国企转型改革，优质基金管理人、专业运营机构和高端人才抢夺，同时给予第三方全产业链中的服务机构的财政补贴，培育和壮大基础设施REITs中介机构市场。搭建项目资源对接平台，推动原始权益人与专业服务机构加强对接。为了争做龙头，或加速转型，各地政府面临着自己独特的环境和背景。眼下政府的强势管控还是想把资金的管理操作掌握在自己手中，REITs发行后钱往哪里哪里投，各地政府也给出了答案，在减轻地方债的同时确保优质的产业发展，地方经济的正确导向。这些试点其他城市政府也看在眼中，相信未来会有更多地区结合各地特色学习这条新金融路径。