一、市场观察

 （一）市场概况

2024年11月，华夏南京交通高速公路REIT、中金联东科创REIT、银华绍兴原水水利REIT、招商高速公路REIT上市交易，其中银华绍兴原水水利REIT为全国首单水利设施REITs，原始权益人为绍兴市原水集团有限公司。 

工银瑞信蒙能清洁能源REIT、广发成都高投产业园REIT、平安宁波交投杭州湾跨海大桥REIT、华安外高桥仓储物流REIT正式获批；汇添富上海地产租赁住房REIT、华泰紫金苏州恒泰租赁住房REIT、创金合信首农产业园REIT申报至交易所，其中创金合信首农产业园REIT为创金合信基金的首单REITs项目。另有华夏基金华润有巢REIT、国泰君安临港创新产业园REIT两单扩募正式申报至交易所。 

月初，中证REIT全收益指数（932047）略有下跌，随后攀升接近1%，中旬开始逐步走低，截至22日收盘微跌。 

产权类REITs中，保租房板块获得大幅增长，增幅达3.80%；其他板块出现下跌，其中仓储物流下跌较为严重，下跌达4.25%；经营权类REITs月内整体表现较为稳定，高速公路和生态环保板块录得小幅增长。 

（二）政策动态

1.安徽：鼓励康养项目探索REITs等新型融资渠道 

11月11日，安徽省政府发布的《安徽省人民政府关于支持康养产业高质量发展的意见》提出，鼓励康养项目探索REITs等新型融资渠道。

2.厦门：支持符合条件国企申报发行REITs 

11月19日，厦门国资委与厦门证监局签署合作备忘录，建立国有企业和国有控股上市公司监管协作机制，合作内容包括支持符合条件的国有企业通过申报发行REITs等方式盘活存量资产。

3.商务部：支持苏州工业园区项目发行REITs

11月21日，商务部印发《支持苏州工业园区深化开放创新综合试验的若干措施》，文件提出，支持符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。 

4.商务部、浙江：支持大宗商品储运重点项目发行REITs

11月25日，商务部、浙江省人民政府联合印发《中国（浙江）自由贸易试验区大宗商品资源配置枢纽建设方案》。其中提出，支持符合条件的大宗商品储运重点项目发行基础设施REITs。

5.贵州：支持符合条件的民间投资项目发行REITs

11月27日，贵州省人民政府网站印发《贵州省全力推动经济持续回升向好若干政策措施》，其中提出支持符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs。

6.新疆：新疆发改委召开水发清洁能源基础设施REITs项目推进会

11月19日，新疆自治区发展改革委组织召开新疆水发清洁能源基础设施REITs项目推进会，新疆水发集团、嘉实基金等单位参会。下一步，自治区发展改革委将在全面培育、重点突破上下功夫，推动基础设施REITs高质量发展。

二、瑞思研究院活动及会议观点沉淀

（一）持有型不动产ABS市场观察

中交清西大桥持有型不动产ABS发行以来，已有6单项目申报、发行。经过近一年的发展，市场已取得资产类别、治理机制、产品条款等方面的创新突破。11月29日，瑞思研究院邀请了市场头部的投资人、资产方、ABS管理人、评级机构、律所、商业银行、会计师事务所等对市场相关话题开展讨论。会上主要观点整理如下： 

1.投融资双方对于持有型不动产ABS的定位

 （略）

 2.目前市场存在困惑和问题 

（1）产品整体流动性偏差 

持有型不动产ABS市场刚刚起步，加之产品的偏定制化特征，现阶段市场所表现出的真实流动性并不强；

投资人期待：从中长期来看，投资人无法接受长期持有的状态，可能会对流动性提出更高的要求。因此，若不能进一步提升市场流动性，可能会增加产品发行的募集难度； 

信托机构面临矛盾：由于产品流动性偏差，难以做成开放赎回的产品；若做成封闭产品，客户可能难以接受长期持有的要求。 

（2）关注产品的持续管理能力和意愿 

现有架构下，ABS管理人对于底层资产的管理能力相对欠缺，依赖资产方的运营管理能力； 

除ABS管理人之外，还需能够真实履行主动管理能力的“GP”，以保证管理费的合理使用和运营管理机构的履职履责； 

若市场长期缺乏这一角色，投资人可能会倾向于介入对后续管理要求比较低的资产。 

（3）产品的再次退出机制不明确 

在退出环节，交易时点选择、方案牵头方、利润分配机制等对于产品管理人的资产运营及资本运作能力都提出了比较高的要求，但从目前产品设计来看，这一环节存在缺位。 

（4）产品对应的投资管理制度不明确 

以保险机构为代表的长期资金尚不能明确将对于持有型不动产ABS投资的风险因子纳入常规ABS投资范畴，可能在一定程度上提高偿付能力监管规则里的资本占用，不利于吸引多元资本加入。 

3.市场发展建议 

（略） 

（二）新加坡、日本海外不动产考察 

瑞思研究院首次海外市场考察行圆满落幕。8天日新考察之旅不仅是对成熟市场REITs与不动产领域的深度探索，更是对两国政治、经济、文化、商业环境的全面了解。期间主要考察内容与收获如下： 

（略） 

三、活动预告 

2024年12月～2025年1月，瑞思研究院的会议与活动暂定如下：

 完整版月报仅向会员单位提供，点击进入：系列报告专栏

机构会员与个人会员相关咨询：

宋老师：15210899127  songhanqi@china-reits.org.cn