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一、市场观察
（一）市场概况
2024年12月，共有7只REITs上市交易，分别为产业园区4单：华泰南京建邺REIT、中金重庆两江REIT、广发成都高投REIT、招商科创REIT；能源1单：工银瑞信蒙能REIT；仓储物流1单：华安外高桥REIT；交通1单：平安宁波交投REIT。产品基本面叠加二级市场走势良好的窗口期加持，7只新上市REITs月内均录得涨幅。
月内4只REITs获批通过，分别为：首单农贸市场项目，易方达华威农贸市场REIT；首单供热行业项目，国泰君安济南能源供热REIT；首单医药仓储物流项目，汇添富九州通REIT；首单改造产业园项目，华夏金隅REIT。
另有中信建投沈阳国际软件园REIT（首发）、华夏基金华润有巢租赁住房REIT扩募项目、汇添富上海地产租赁住房REIT（首发）、国泰君安临港创新REIT扩募项目获得交易所反馈。
（二）市场表现
12月上旬，中证REITs全收益指数走势较为平稳，中央经济工作会议后，REITs受到政策利好，在中旬加速上涨，截至12月31日收盘涨幅4.21%，以良好涨势收官2024年。
分行业来看，产权类REITs整体大涨，消费、保租房REITs涨幅均超10%，产业园区、仓储物流板块大幅回升，分别上涨超7%、6%；经营权REITs中，水利（绍兴原水）REIT依旧领涨，录得超13.53%涨幅，环保、能源板块表现平稳，高速板块微跌0.11%。
（三）政策动态
1.中办、国办：支持符合条件的新型城市基础设施、交通项目发行REITs
12月5日、12月23日，中办、国办分别发布《关于推进新型城市基础设施建设打造韧性城市的意见》《关于加快建设统一开放的交通运输市场的意见》两项政策，提出支持符合条件的新型城市基础设施项目发行REITs，以及支持符合条件的交通项目发行REITs。
2.沪深交易所：发布REITs定期报告指引、审核关注事项指引
11月29日，沪深交易所发布基础设施REITs年度报告指引、基础设施REITs中期报告和季度报告指引。定期报告指引的发布有利于进一步完善以“管资产”为核心的基础设施REITs存续期规则体系建设，持续提升信息披露的规范性、有效性和针对性，切实督促市场参与主体归位尽责。
12月27日，沪深交易所发布REITs审核关注事项指引（2024年修订），进一步完善REITs规则体系，提升REITs核查及信息披露的规范性、有效性和针对性，督促市场参与主体归位尽责，促进REITs市场常态化发行和高质量发展。
3.商务部等7部门：积极推荐符合条件的消费基础设施项目发行REITs
12月16日，商务部等7部门办公厅印发《零售业创新提升工程实施方案》，提出积极推荐符合条件的百货商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。
4.支持符合条件的冰雪经济领域基础设施领域REITs项目发行上市
国家发展改革委网站12月5日消息，中央区域协调发展领导小组办公室印发《推动东北地区冰雪经济高质量发展 助力全面振兴取得新突破实施方案》，提出支持符合条件的冰雪经济领域基础设施领域REITs项目发行上市。
5.福建南平：支持更多符合条件的民间投资项目发行REITs
12月3日，福建省南平市人民政府办公室印发《加快推动经济持续回升向好的若干措施》指出，推动更多民间资本参与铁路、能源、水利等重大基础设施项目建设，支持更多符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs。
二、REITs市场2024年度回顾
（一）公募产品发行提速，资产地理分散度进一步扩大
我国REITs市场经历2021年的良好开局，2022年规模较快增长，2023年因二级市场表现不及预期，发行规模有所停滞，全年仅有5单新项目上市，及4只REITs扩募。2024年，随着国家发展改革委、中国证监会重要政策出台，市场扩容提质，发行重回快车道，市场规模增速明显。截至年末，市场共有58只产品上市，总募集金额超过1600亿元，相较2023年增长超50%。
从地域分布上看，REITs底层资产共124处，遍布18个省份（或直辖市），具有较好的分散性。其中，位于长江经济带资产占比54.03%，粤港澳大湾区占比18.55%，京津冀占比18.55%。一方面，已发REITs体现出发挥重点区域优势的特征，促进具有良好效益资产上市，另一方面，未来还将充分挖掘中西部存量资产潜力，如光伏、风电大基地与数据中心集群资产。
（二）二级市场显著回暖，多层次市场持续完善
截至2024年12月23日，中证REITs全收益指数上涨10.66%，涨幅稍弱于14.64%，但年化波动率（10.14%）显著低于沪深300指数（21.5%），稳定性较好。REITs两次明显上涨周期，分别受到中国证监会“4号指引”（2-3月）和国家发展改革委“1014号文”（7-8月）提振。
截至2024年12月，本年度共4单持有型不动产ABS顺利获批通过（住房租赁基金、安江高速、九永高速、越秀商业等项目），万国数据、华润欢乐颂等持有型ABS积极推进；国新资产、华润有巢、东久新宜、深圳安居多个企业设立Pre-REITs基金；8只REITs宣布启动扩募（红土创新深圳安居、中金厦门安居、华夏北京保障房、华夏合肥高新、国泰君安临港创新产业园、国泰君安东久新经济、华夏基金华润有巢、中航京能光伏），近百家新投资人参与二级市场投资，多层次REITs市场全面开花，走深走实。
（三）板块分化，投资人青睐周期性较弱产品
分板块来看，涨幅由高至低排名为保租房（+25.63%）、消费（+12.03%）、环保（+10.83%）、产业园区（+8.86%）、能源（+7.53%）、高速（-1.83%）、仓储物流（-4.10%）。各板块走势均显著优于2023年，但分化较显著，投资人更偏好保租房、环保、能源等周期性较弱，而固收属性强的资产，仓储物流、高速等周期性较强的板块则稍显弱势。消费、产业园区等板块弹性大，在12月政策利好的刺激下，涨幅较高。
三、机构投资人2024年度调研结论
瑞思研究院在2023年REITs机构投资人调研的基础上推出2024年调研问卷，匿名统计机构投资者的实际投资情况与未来预期，服务市场建设和行业监管。以下为主要发现：
- 头部投资机构聚集效应明显，投资者结构进一步多元化。同时，实际投资规模与可投资金规模匹配度有所提升，国有资本平台、银行理财、券商资管有较大的增量投资空间。
- 连续4年，保险公司都是新进入市场的主要投资力量，券商自营及券商资管自市场开放后集中进场近期态势有所放缓，信托公司也是近两年加入市场最为活跃的机构类型。
- 盈利状况符合大部分机构投资者的预期，REITs市场创造收益能力得到投资者认可，完全扭转了2023年87%受访机构认为盈利与预期不符的情况。展望未来趋势，90.32%机构均表示将加大投资。
- 市场同质化交易情况有所改善，但平均倾向持有周期进一步缩短，市场依然缺乏真正的长线资本。同时，随着市场容量提升和二级回暖，市场对于短线交易资金的吸引力明显增强。
- 产品发行价格过高和二级市场走势不明的情况得到明显改善，机构投资人对于通过战配参与投资的认可度提升，能源基础设施、租赁住房是投资者实际配置最多和关注度最高的板块。
- 主要机构投资者采用同时记入FVTPL和FVOCI方式，大部分的投资者认为需要进行分红拆分，IRR法得到更多青睐，但整体而言在具体方法的选择上未能形成统一意见。
- 新类别资产、增量资金、多层次市场成为最受瞩目的方向，多数机构都希望市场能够继续高质量扩容。同时，流动性不足、基金管理人主动管理能力、运管机构考核机制市场化程度是机构投资者认为最为突出的问题。
四、瑞思研究院研讨会观点沉淀
2024年12月27日，瑞思研究院邀请9位行业专家，展望2025年能源、高速公路、租赁住房、消费、产业园区、仓储物流、数据中心等七大REITs底层资产重点行业投资趋势，会议部分观点如下：
1.清洁能源
产业分析：我国不同省份、区域和发电类型的市场盈利机制各异，对行业资产展开分析时务必进行差异化分析。长期来看，清洁能源资源的变化趋势非常稳定，波动较小。
投资机会：一级市场——清洁煤电、新型储能、抽水蓄能以及输配电基础设施等领域将有大量的REITs发行机会。2025年上半年博弈激烈，也将有更多收并购机会。二级市场——2025投资策略建议是，以防守为主，紧密关注市场政策以及地区的电力市场交易趋势。正如之前提到的，2025年电价可能承压。
资产盘活挑战：长期来看伴随经济恢复、抽水蓄能大量投产、叠加绿色能源转型压力，电价逐步趋于稳定。
2.高速公路
动能转换：交通发展的目标始终难以确定，因为它会随着经济社会的发展和公众出行生活品质的提升而不断提出更具体、更新的需求。
核心要义：未来高速公路路网的完善和通道建设依然有非常大的发展空间。
收费调整：我国目前仍在进行相关政策调整，未正式落地。一旦调整完成，一方面影响高速公路的运营体制，另一方面也将对高速公路投资带来影响。这种调整可能会增强资本市场对高速公路经营预期的正面影响。
3.产业园区
北京各类产品均采用以价换量，相较而言生物医药专项园区表现较为稳定，预计2025年将迎来生物医药园区供应潮，同时新型生产制造园区的供应持续短缺。生物医药园区供应将很快从供不应求转向供过于求，需要注意独特竞争力的打造，以提升客户粘性。
4.租赁住房
大型集合型城市的空间承载及其变化：过去可能单一业态为主，但未来的商业生态圈更侧重于多业态的融合。
如果我们能够将购物中心业态中的人、货、场三要素的经营理念应用到市场化长租公寓中，那么就能将长租公寓的居住功能转变为居住综合体。
各类存量住房资产的体量庞大带来供给快速增长，相较而言需求有所疲软，且除北京、上海之外市场化运营的重资产项目面临较大压力。
未来的关键在于收购存量房产，政府也在积极收购商品房小区，将其转化为租赁住房。
5.消费
市场趋势预测：从多年经营经验和对消费者理解的角度看，现在并不是消费降级的时期，而是消费者需求升级的时期。顾客对个性化、生活品质、产品质量以及购物体验的要求越来越高，购物中心的运营也变成了打造顾客理想生活方式的目的地。
6.仓储物流
过去三年，成渝地区经历了高速的供给增长，但目前租金和出租率已经处于不太理想的状态。长期来看，尽管短期内它们仍面临去化压力，但这两个城市群可能会比珠三角和长三角更快进入稳定的区间。目前，廊坊和天津的供给量已经得到了控制，未来几年内，市场供给不会有较大变化。现有的存量将逐渐被消化，市场趋于稳定。
7.数据中心
发展方向：国内市场正在从低密度机柜逐步转向高密度机柜。全球来看，功率在10千瓦以上的机柜占比接近30%。这表明随着算力需求的提升，高密度机柜将在未来成为主要趋势，且在中国具有较大的发展空间。
供需情况：国内IDC市场的供需存在一定的不平衡，且这种情况是比较正常的。具体来说，华北和华东区域的存量规模较大，华南区域次之，华西和华中区域相对较小。
海外情况参考：北美在IDC体量上占据绝对主导地位，亚太和欧中非区域基本上各占一半。从这个角度来看，亚太区域未来的增量和发展空间更具想象力。整体来看，全球IDC市场的5年复合增长率维持在高双位数。
8.投资人展望
市场在2025年迈入2000亿后，将进入更快增长时期，投资人和资产都会显著增加，大资金力量也会增长，项目研判对投资人来说就会更加困难与复杂，因此借助其他专业机构力量建设投研体系，是很重要的工作。
五、活动预告
2025年1月～2月，瑞思研究院的会议与活动暂定如下：
机构会员与个人会员相关咨询：
宋老师：15210899127 songhanqi@china-reits.org.cn
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