面向“十四五”，在加快构建以国内大循环为主体，国内国际双循环相互促进的新发展格局下，交通投融资领域也朝着更高质量、更可持续的模式发展演进，基础设施REITs登上了历史舞台。

4月12日，由中国REITs论坛与中国公路学会及浙江省交通投资集团共同主办的“全国交通基础设施十四五投融资创新与公募REITs发展研讨会”在杭州隆重开幕，本次会议也是交通运输行业举办的第一次全国性的REITs论坛研讨会。

会上，北京大学光华管理学院张峥教授在其《中国基础设施资产证券化及公募REITs市场建设》主旨演讲中分享了精彩观点。

随着“十四五”大幕的徐徐开启，新一轮交通基础设施大发展、大变革、大创新也踏上了新征程。交通基础设施投融资体制与模式的创新成为全社会、全行业关注的热点和焦点问题；REITs作为新金融创新模式与工具走进了人们的视野，也引起了业界的广泛关注。4月12日，由中国REITs论坛与中国公路学会及浙江省交通投资集团共同主办的“全国交通基础设施十四五投融资创新与公募REITs发展研讨会”在杭州隆重开幕，主题为“新格局下的交通投融资创新”；本次会议也是交通运输行业举办的第一次全国性的REITs论坛研讨会。

会上，浙江交通投资集团公司党委书记、董事长俞志宏与全国人大常委、中国公路学会理事长翁孟勇致开幕辞，来自国家发展改革委、交通运输部、上海证券交易所、浙江省交通投资集团等监管机构及上市公司的诸多嘉宾从不同角度解读了十四五规划与国家综合立体交通网规划，分享了地方交投集团市场化转型发展案例，并探讨了交通基础设施公募REITs在高速公路上市公司未来发展及投融资创新中的应用。

北京大学光华管理学院副院长、金融学教授张峥为会议作了题为《中国基础设施资产证券化及公募REITs市场建设》的主旨演讲，从全球REITs市场的基础设施领域、中国基础设施REITs市场建设的意义、高速公路REITs的市场空间和REITs如何为交通领域投资运营企业创造价值四方面分享了精彩观点。

以下为演讲全文：

尊敬的各位领导、各位专家、各位嘉宾，非常荣幸能有机会在中国公路学会、中国REITs论坛及浙江省交通投资集团共同举办的论坛上分享我对REITs的体会。今天我的演讲从四方面展开：一、基础设施是全球REITs市场的重点领域；二、中国基础设施REITs市场建设的重大意义；三、高速公路REITs的市场空间巨大；四、REITs是交通领域投资运营企业创造价值的重要资本工具。

不动产投资信托基金（REITs）是实现不动产证券化的重要手段，是通过发行收益凭证汇集多数投资者的资金，交由专业投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资收益及时分配给投资者的一种投资基金。这里所说的不动产，除了持有型房地产，另一大类是基础设施，既包括传统基础设施，如机场、港口、收费公路、水电汽热等市政工程、污染治理等，也包括新型基础设施，如5G基站、数据中心等和信息产业相关的基础设施。

根据全球市场的实践，一般来说，标准化公募REITs具备几个重要特征：REITs要高比例投资于具有稳定现金流的成熟不动产；REITs每年产生的稳定现金流需高比例分配；公开募集、公开上市，上市之后的二级市场流动性较强。大多数国家或地区都推出了针对性的税收支持政策。

基础设施REITs在全球市场规模有多大？回答这个问题不那么容易。原因在于，第一，全球各REITs的分类标准不同。第二，基础设施也有广义和狭义两个范围。狭义指的是传统基础设施，例如，交通运输、水电热气等。广义还包括：工业园、物流仓储、新基建等。为了统一口径，我们将中国基础设施公募REITs试点项目所划定的资产范围，称为REITs的“基础设施资产”，其发行的产品定义为“基础设施REITs”产品。其中既包括传统基础设施，也包括新型基础设施；既包括狭义概念，也包括泛基础设施的概念。

目前全球有43个国家和地区有REITs市场（特指公募REITs），总体市值规模约为2万亿美元（2020年底），其中美国市场规模较大。参照中国试点范围，全球基础设施资产或基础设施REITs占全球REITs总量的40%左右，是一种非常重要的产品；美国的泛基础设施REITs市值占当地市值比例约为43%，意味着近一半是基础设施的底层资产。从近十年的回报看来，这类基础设施资产REITs回报在全球资产REITs回报中也是非常不错的，颇受投资人的青睐。

中国基础设施REITs市场建设的巨大意义。基础设施REITs试点有利于形成中国基础设施高质量可持续的投融资模式。改革开放至今，支持中国基础设施行业高速发展的是以间接融资为主体的中国金融体系。基础设施建设主要依靠土地与不动产资产作为抵押品，支持信用扩张，用债务工具提供资金。但到现在，这种模式在未来发展上有很大挑战，主要有以下三方面原因：第一，总体来说，无论对基础设施还是持有性房地产而言，现在已是存量与增量并重的时代。第二，随着经济高速成长，整个社会资本的边际回报率在下降，这是很正常的。但如果积累了大量债务融资，还能否持续化解债务的积累呢？这就提出了一个很大挑战。第三，基建投资的驱动主体是地方政府。因为缺乏市场化激励，大量基建投资缺乏效率，这对未来国家在基础设施投融资领域的高质量发展提出重大挑战。

基础设施投融资模式的短板具体体现在：企业方握有大量的存量资产，同时又有新建扩大的需求，但缺乏盘活资产的有效工具；对不动产资产来说，也缺乏可以长期持有它们的长期资金；对投资者来说，缺乏低门槛、高流动性的不动产的投资工具。另外，深层次看，基础设施投融资缺乏有效的市场化定价机制。

为什么REITs能成为破题的抓手？第一，REITs具有盘活存量的作用，企业和地方政府通过REITs将其持有的低流动性不动产资产转变为高流动性的金融资产，实现全部或部分出售，回笼资金可以用于降低杠杆率。第二，REITs为中国基础设施提供重要的定价“锚”。REITs市场发行、定价、二级市场交易，形成了一个完整的价格发现机制。基建项目在REITs市场的价格水平是评价项目开发质量与运营质量的重要标尺，估值较高的项目将会为未来的同类项目吸引更多的前期投资。第三，REITs是一个高比例分红、高收益风险比的金融产品，具有高透明度，对中国的资产管理市场而言是一个重要的补短板的工具，无论是对于居民理财还是养老金、社保都有巨大的意义。

高速公路具备较强的市场化投资逻辑，盈利模式成熟，现金流较稳定，会成为REITs相对合适的底层资产。高速公路目前的投融资模式以债务融资为主，缺乏权益工具。由于高速公路特许经营权有固定的期限，使得企业的可持续经营假设受到影响，按照现行的IPO监管架构，高速公路企业上市IPO难度较大。REITs的推出为高速公路以资产方式上市进行权益性融资提供了可能。

从资产持有者的角度，REITs可以被称为“不动产资产的IPO”。那么，如何利用REITs创造价值？对企业而言，REITs是盘活资产的工具，可以实现企业的融资目标；同时，更是实现企业经营战略的重要资本工具。应该说，REITs极大地拓展了企业的资本运作空间。

REITs可以形成“开发-培育-退出-再开发”的投资良性循环的模式。基于REITs和其他资本市场工具，企业可以开展类REITs、ABS、ABN，Pre-REITs业务，建立 “投资-建设-运营-REITs退出”的全周期投融资创新体系 。

有了REITs，企业可以更灵活地选择经营模式。企业可以用持有REITs的方式，保有资产的控制权，实现轻重资产分离。也就是说，重资产通过REITs持有，而企业则以管理人或服务商的身份参与资产管理和运营，充分挖掘物业资产的运营价值。轻资产业务也可以IPO方式实现上市，充分挖掘“双平台”的价值。