建信理财有限责任公司投资总监韩刚从投资人视角分享了参与REITs投资的相关情况及感受，涉及投资REITs的前期准备工作、对REITs的判断和认识以及对958号文发布后的思考和展望。

韩刚认为，第一批REITs上市后体现了几个比较明显的特征，一是目前REITs具有较强的独立性，与股市、债市的相关性较弱，9个REITs产品之间的收益相关性较高；二是目前资产运营管理人的专业水平溢价尚未体现；三是扩募预期还需逐步释放；四是资产弹性的价值挖掘尚未到位。这些阶段性问题或许对于投资人来说具有正向意义，能够向投资人提供一个平稳、可持续、可不断挖掘的市场。

958号文发布后，资产类别进一步扩充、试点区域范围逐步扩大。作为建行全资子公司，建信理财对于保障性住房租赁REITs、产品后续扩募能力、资产运营管理稳定性等方面均较为关注。此外，清洁能源、水利基础设施资产，由于分红稳定、固定收益属性较强，也是投资人较为关注的资产类型。

近日，由中国REITs论坛、苏州市人民政府、上海证券交易所、中国建设银行联合主办的“中国REITs论坛2021年会”在苏州圆满落下帷幕。本届年会主题为：“基础设施REITs试点启示与展望”。建信理财有限责任公司投资总监韩刚在圆桌对话环节发表演讲。

以下为演讲全文：

感谢主持人张教授，各位来宾、各位领导，大家好。首先要感谢论坛的组织者和上交所，让我有机会听了很多嘉宾的真知灼见，也有很多的感受，受益匪浅。

现在我想站在投资人角度，分享几个方面，包括分享一下我们前期的准备，分享自己对REITs这个品种的判断和认识，以及958号文出来之后的思考和展望。

前期我们做了几个动作：第一,在公募REITs推出之前，我们就积极地参与了市场上类REITs产品的投资，目前大概有30多亿的类REITs投资，为后续投资公募REITs积累了一些经验。第二，在整个过程中，我们跟交易所，以及各个机构都有讨论，涉及了很多方面，包括对产品适配性的思考等。第三，在九支基础设施REITs里面，我们总共参与了八支，投标32亿，中了5.2亿，是银行理财中参与程度最高的机构之一。

下面我想说一下，第一波REITs上市以后，我们作为投资人的理解和判断。

有几个特征是比较明显的。首先，目前REITs市场具有较强的独立性，与股市、债市的相关性较弱，9个REITs产品之间的相关性较高。第二，第一批REITs产品，目前资产运营管理人水平的溢价还没有体现出来。第三，扩募的预期也还在逐步地体现，暂时没有完全显现。第四，有弹性的资产的价值挖掘，还没有到位。

这些阶段性问题或许对于投资人来说具有正向意义，能够向投资人提供一个平稳、可持续、可不断挖掘的市场。REITs的平稳特征我们特别欢迎，也希望利好逐渐地显现。

还有一些特征体现在交易方面：

第一是有打新的特点。第一天的交易量很大，后面逐步回归。第二是换手率，后三周的换手率大概在0.2%-0.4%，略高于香港REITs市场，但是比美国REITs市场的换手率低。

根据这些特征，我认为REITs的推出对投资人来说集天时地利人和的好时机，这里面有内生和外生的因素。

首先是内生，我们公司现在资产管理规模有1.2-1.3万亿了，最近面临的核心问题就是资产结构的重构。以往全市场的平台债和房地产在标准化资产里面，在传统市场占的比重较大。最近的一系列政策出台，从内生角度看，主动和被动地,投资人确实到了需要调整标准资产的投资配置结构的时候，REITs这个投资品种的天窗出现了。我们认为REITs在这个时候的出现代表了发改委、证监会、交易所等高层的智慧。

从外生上看，REITs市场也有不断挖掘的空间。首批REITs产品的管理水平很高，但没有在溢价上体现出来。所以，市场还有很大的机会。如果溢价都体现，挖掘潜力就小了。

这两点体现出REITs的推出占据了天时地利人和。

接下来，我谈一下我们对下一阶段的思考和展望。

958号文扩大了REITs品种和行业范围。我们作为建行全资子公司，最关注的是保障性租赁住房REITs。建行把保障性住房作为三大战略之一，放在非常重要的位置，我们也持续探索了很多：建行在全国96%以上地级市都已经拿到了房源，大概2,400万套，上线也有120多万套，长租房也有14万套。这些都是很好的资产。

租赁住房的类REITs前期市场上也发行了大概有18单，规模达到215.6亿，有一些前期的探索。保障性租赁住房当前面临的主要问题体现在其较低的租金回报率难以吸引前端开发资金，以及后端缺乏有效的退出渠道，一直以来投融资比较受限。这次958号文出台，之前也有《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》，两个政策很好地打通了投融资渠道。这对我们也有很大的吸引力，我们认为相关领域的REITs产品有很大的发展空间。

同时，我们还有关注的几点。

第一，我们关注扩募能力。希望有大型的全国性的运营平台。目前保障性租赁住房，较大部分由某个国企或企业以单独项目的形式来做，没有形成大的市场。

第二，关注运营管理。保障性租赁住房跟工业园区很像，但权益属性是其问题之一，因为土地的限制，较多资产是不能转让的，所以权益属性稍微弱了一些。但对于我们投资人来说，稳定性是我们特别关注的。

建设银行无论在管理水平还是全国性的市场都是龙头。

关于清洁能源、水利基础设施和景区的扩展行业。清洁能源领域的REITs产品已经有类似产业的在第一批时上市了，分红很稳定，固定收益的属性强，权益性稍微弱了一些。这点也符合我们的投资导向。

水利基础设施也是非常稳定的。我们之前投资水利基础设施股票，也具备稳定的分红。这种高比例的分红，投资人较为喜欢。另外，我们关注的就是供电等水利盈利的设备，和堤防建设、河道治理等公益性资产，如何从法律端进行清晰的划分，对投资人来说也是一个关注点。

最后说一下景区。这是大消费板块。对于景区发行REITs来说，疫情是阶段性的，关键问题是发行有10亿的资产规模门槛，也有扩募空间的问题，可能对投资人来说需要考量，就我们而言会积极探讨和参与。

整体来看，我们认为REITs推出的时机特别好，而且在不断扩展的过程中。对投资人来说，是未来必须要配的品种，我觉得这个市场在中国有特别大的前途。

谢谢大家。