2021年4月21日，深圳交易所正式接受基础设施公募REITs产品申报。其中，“博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金”（“招商蛇口产业园公募REITs”）项目作为首批接受申报的基础设施公募REITs的项目之一，成为全国首单正式申报的产业园区类基础设施公募REITs项目，是中国公募REITs市场又一个里程碑，具有先行先试的示范效应。

一、基础资产

据公开资料显示，招商蛇口产业园公募REITs 对应的基础设施项目分别为万融大厦和万海大厦，其中万融大厦土地使用权面积为17,243.53平方米，建筑面积为41,707.23平方米；万海大厦土地使用权面积为18,241.21平方米，建筑面积为53,592.84平方米，土地性质均为工业用地。根据初步评估结果，万融大厦和万海大厦两处基础设施项目估值为25.28亿元。

两处基础设施项目均位于深圳市南山区蛇口网谷产业园，是中国特色社会主义先行示范区、粤港澳大湾区及前海蛇口自贸区“三区叠加”核心地带。据公开资料显示，招商蛇口的前身是蛇口工业区，这是中国第一个外向型经济开发区，也是中国改革开放的发源地。

蛇口网谷源于2010年国家发展战略新型产业、珠三角腾笼换鸟的战略，在深圳市、南山区政府大力支持下，根据政府相关规划批复文件，招商蛇口对原蛇口工业区内的旧厂房进行更新改造、引入战略新兴产业。目前蛇口网谷已发展为高科技和文化等新兴产业的聚集地，培育孵化17家上市公司及新三板企业，并获得广泛认可，不仅挂牌“国家首批双创示范基地及国家电子商务示范基地”，而且成为“特区三十周年五个领域六十大项目”之一。

作为《粤港澳大湾区发展规划纲要》范围内的核心区域，招商蛇口首单基础设施公募REITs项目选择落定蛇口网谷，具有独特的经济意义、战略意义和先行示范意义。

二、产品信息

招商蛇口产业园公募REITs的产品期限为50年，每年至少进行收益分配1次，将面向招商蛇口或同一控制关联方、网上公众投资人、网下投资人以及其他战略投资者配售或发售。项目交易结构图如下：

产业园区作为此次基础设施公募REITs试点的鼓励项目，具备作为底层资产的独特优势。根据深交所公开披露信息，招商蛇口产业园公募REITs底层基础设施项目的出租率较高，租户主要以信息技术、物联网和文化创意企业为主，具有较强的产业集聚性。而较强的产业集群使产业园能够拥有稳定的客群，保证了基础设施项目租户的稳定性，并吸引更多上下游企业落户，有利于产业园区的稳定发展。

此外，产业园区作为基层资产能够带来较高的可分配收益。根据招募说明书公开披露信息，根据项目公司备考可供分配金额测算，预计投资人净现金流分派率将达到4.1%（2021e）和4.17%（2022e）；同时，按照2021年和2022年预测NOI水平，招商蛇口产业园公募REITs项目估值对应的资本化率分别为4.45%和4.56%，已超过上海及北京主要产业园区2020年的资本化率水平。

资料来源：高力国际，《蓝海起航——REITs元年下产业园区迎发展机遇》

根据美国Nareit统计，美国权益型REITs股息分派率在3%-4%左右，不同类型资产表现不一，截至2021年3月末，工业类股息分派率2.51%、仓储类股息分派率3.25%、狭义基础设施类股息分派率2.25%。结合我国基础设施公募REITs试点项目特点、上海北京产业园成交的资本化率，及海外成熟REITs经验，预计优质产权类基础设施公募REITs项目为投资者带来的现金流分派率水平将在4%-4.5%左右。

除资产分派现金流带来的稳定收益外，海外成熟REITs市场的投资年化总回报率还包括资本利得收益率，仍以美国权益型REITs来看，近10年平均资本利得收益率达到8%以上，照此对比，我国产权类基础设施公募REITs亦有空间为投资者带来可观回报。

三、原始权益人及业务基本情况

招商局蛇口工业区控股股份有限公司成立于1992年2月19日，是A股上市公司（简称“招商蛇口”，股票代码001979）。招商蛇口创立于1979年。41年前建设开发运营的深圳蛇口片区是中国改革开放的发源地，为中国经济发展做出了重要的历史贡献，孵化并培育了以招商银行、平安保险、中集集团、招商港口等为代表的一批知名企业。招商蛇口以“中国领先的城市和园区综合开发运营服务商”为战略定位，聚焦园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营三大业务板块，以“前港-中区-后城”独特的发展经营模式，参与中国以及“一带一路”重要节点的城市化建设。

根据招商蛇口2020年报，园区开发与运营业务在招商蛇口2020年度业绩中表现尤为突出。作为“前港—中区—后城”综合发展模式核心环，园区开发与运营板块2020年贡献营业收入282.3亿元，同比增长126.28%，毛利率高达35.22%，综合实力已经连续蝉联“中国产业园区运营商TOP50”第一名。

在申报此次基础设施公募REITs之前，招商蛇口已发行多单类REITs产品，并于2019年12月发行了市场首单赴港上市的央企REIT“招商局商业房地产投资信托基金（1503.HK）”，积攒了丰富的REITs项目经验。创新精神于招商蛇口与生俱来，招商局开发蛇口时“敢为天下先”的创新精神是“招商蛇口”品牌的重要内涵。自 1979 以来，招商局蛇口工业区一直是一面旗帜、一个精神符号，被誉为中国改革开放的先行者。“招商血脉、蛇口基因”说的就是不断改革创新。时代潮流浩浩荡荡，唯与时俱进者胜，唯改革创新者赢，对于招商蛇口而言，基础设施公募REITs是“敢为天下先”的创新精神的新实践。

本次招商蛇口产业园区公募REITs若成功发行上市，将为产业园区类基础设施项目打通 “投、融、建、管、退”全生命周期发展模式与投融资机制，为激发市场活力注入一支“强心针”。