中国REITs论坛（微信号China -REITs -Forum）根据往期研究，整理了REITs系列相关内容，为初次接触REITs领域的人士提供专业、权威、客观的观点。本文为CRF一文读懂系列第三篇——基础设施REITs的重点知识。

基础设施是REITs的一类重要投资标的，投资范围包括交通运输、港口桥梁、通讯设施、排水与供电气设施等。这类经营性基础设施资产具备良好稳定的收益特性，全球多个国家已设立相应基金信托产品。我国基础设施建设资金多以财政拨款和银行信贷为来源，在当前“稳杠杆”与“补短板”的双重诉求下，发行优质资产的基础设施REITs是项目退出的极佳方式，更是降低地方政府与国有企业债务负担，实现城镇化建设投融资体制改革的重要工具。

一、什么是基础设施REITs

REITs 不动产投资范围包括零售、办公、公寓、医疗 健康、养老、酒店、仓储、数据中心、基础设施等，投资于基础设施资产且具备REITs核心特征的金融产品，我们统称为基础设施REITs。其中，基础设施主要包括交通运输、机场、港口、桥梁、通讯、水利及城市供排水供气和供电设施等。

二、海外基础设施REITs现状

由于经营性基础设施资产亦具备收益稳定的特点，REITs在海外基础设施领域亦得到广泛应用，包括美国 MLP(Master Limited Partnership)、澳洲上市基础设施基金LIF(Listed Infrastructure Fund)、印度基础设施投资信托基金 (InvITs)等非标准REITs在内的基础设施金融产品，这些金融产品规则存在差异、产品具有特性、市场规模不同，但都具备REITs的核心特征。（CRF一文读懂 | REITs入门必备）

截至2019年6月，金融时报富时指数(FTSE)公布的美国基础设施REITs共有5只，总市值超过1700亿美元，占美国上市REITs总市值约15%，资产以无线通讯设施为主，如American Tower Corporation（美国铁塔公司，AMT）便在2012年正式转型成为公司型REITs，持有、经营和发展无线和无线广播通讯资产，总市值已超过900亿美元。此外，约有71只上市的基础设施MLPs，总市值约2927亿美元，其中约87%的MLPs来自于能源基础设施行业的中游行业，如油气输送管道业务等。

澳大利亚REITs中并没有基础设施的分类，而是另一种受监管的基金产品LIF投资于经营性基础设施资产。目前共有基金产品7只，总市值约876亿澳元（约616亿美元），资产类型包括收费公路、机场、铁路、码头等交通设施，通信设施，电力设施，油气管道等。

印度证券交易委员会（SEBI）于2014年9月发布《基础设施投资信托守则InvITs》，允许开展基础设施投资信托基金（InvITs）业务。目前已有两家基础设施项目成功发行上市，分别是经营电力网络的IndiGrid和经营收费公路的IRB。截至2019年6月30日，IndiGrid和IRB两家基金的市值分别达到502亿卢比和379亿卢比，合计超880亿卢比，约87亿人民币（或约13亿美元）。

三、我国基础设施REITs发展空间

1995年以来，我国城镇基础设施投资额逐年增长，至2018年累计投资额达到130万亿元，成果显著。以交通运输行业为例，截至2018年底，我国的综合交通网总里程突破500万公里。全国铁路营运里程达到13.1万公里，居世界第二；其中高速铁路里程达2.9万公里，居世界第一；高速公路通车里程14.3万公里，居世界第一；拥有万吨级以上泊位2444个，全球港口货物、集装箱吞吐量前十位港口我国占了7席。

我国在基础设施领域的投资力度仍在不断加大，尤其是补短板相关领域。包括交通运输、电力水务、水利环境与公共设施等领域的投资仍在快速增长。根据第十三五规划大纲，2016年到2020年间对交通运输基础设施的投资达到人民币15万亿元，包括用于公路建设的人民币7.8万亿元和用于铁路支出的人民币3.5万亿元，比十二五规划支出高出人民币2.5万亿元。可以预见未来仍有大量的潜在REITs基础资产形成。

我国基础设施投资的资金来源以财政支出和银行债务为主，资本市场提供的资金极为有限，证券化率很低。REITs作为相对合适的资产证券化产品，若能在我国鼓励和推广，按1%的证券化率计，即可以达到万亿级的REITs市场规模。收费公路作为较为合适的REITs基础资产，以REITs为方向的证券化率可较高，若能达10% ，则仅该类资产便可达到8000亿元以上的市场规模。

四、基础设施REITs的重要作用

基础设施REITs可有效盘活国内基础设施存量资产，降低宏观杠杆率、防范系统性金融风险，降低地方政府和国有企业债务负担，激活地方投融资效率。REITs作为权益类的金融工具，对底层资产的负债率一般有明确要求，通常不超过45%，实践中美国、新加坡、香港等地REITs的负债率长期保持在30%左右。因此，REITs能够有效起到降低宏观杠杆率，防范系统性金融风险的作用。企业以基础设施存量资产发行REITs,在不增加债务的情况下收回前期投资，可用于归还其他债务或用于补充其他投资项目的资本金，从而在整体上降低宏观杠杆率。

基础设施REITs将为基础设施行业提供定价的“锚”，有助于我国新型城镇化背景下基础设施的投融资体制改革。长期以来，国内基础设施项目的投融资主要通过政府的行政手段来完成，而资源配置最有效率的市场手段没有得到充分发挥，导致投资的持续力度不足，影响了资金的使用效率。当REITs深度参与国内基础设施领域时，市场价格可以成为基础设施资产定价的锚，并传导至前期投资上，成为前期权益型资金配置的重要指引。而前期权益型资本的高效引入，将极大地促进我国基础设施的投融资模式改革，使得高杠杆、长周期、重建设的传统模式得到改变。

通过PPP+REITs的有效组合，有利于提高PPP的落地数量和项目质量。PPP+REITs可为PPP项目的社会资本方提供退出渠道和闭环的商业盈利模式。无论是债权型资本还是股权型资本，均可以在PPP项目成熟后通过REITs产品实现退出，从而形成新的资本金和持续投资能力。REITs上市后，资本市场在监管、信息披露、投资者等方面的要求，及REITs注重分红的商业逻辑，可促使基础设施项目的管理和营运更为专业化，构成对地方政府的有效约束，提升PPP项目的建设和运营质量。

在企业层面上，基础设施REITs为项目提供了退出渠道，成为新的商业模式和核心竞争力。基础设施项目一般具有投资周期较长、投资规模较大等特点,在缺乏有效退出机制的情况下，企业及其他类型社会资本的前期投资风险较大。REITs的存在，可以使企业形成完整的业务模式，在为企业提供有效退出渠道的同时，还能成为企业投资和融资的双平台；同时，借助REITs对资产运营能力的实施将倒逼企业建立精细化、市场化和长期化的经营管理机制，助力企业在新形势下打造核心竞争力。