在过去几十年，REITs已成为公共资本市场上房产投资的主要方式。

应在亚太地区建立世界一流的REITs制度，改善跨境投资规则、整体业务规则，并采用最佳实践做法和行业标准。

中国REITs市场潜力巨大，引入REITs是疫情下重启经济的催化剂。基础设施资产是在疫情所致的经济低迷时期进行防御性投资的极佳选择，而高水平的运营管理能力是中国REITs市场走向成功的必要因素。

由中国REITs论坛、上海证券交易所、上海市发展改革委、上海市金融工作局联合主办的“中国REITs论坛2020年会”在上海圆满落下帷幕。本届年会主题为：“公募REITs起航·中国基础设施REITs的生态建设”。中国REITs论坛有幸邀请到美国国家REITs协会（NAREIT)总裁兼首席执行官Steven Wechsler，亚太不动产协会(APREA) 首席执行官Sigrid Zialcita，宾夕法尼亚大学沃顿商学院金融学教授、房地产研究中心主任Joseph Gyourko，斯坦福大学商学院杰出管理学教授和金融学教授Darrell Duffie和新加坡交易所中国副主席兼中国区负责人陈庆女士作为国际嘉宾，为本次论坛年会进行线上致辞。

NAREIT首席执行官Steve Wechsler：REITs因其合约现金流而具有良好的资本长期增值潜力

Steve Wechsler在“中国REITs论坛2020年会”上致辞

NAREIT的使命是积极促进REITs和美国上市房地产公司的发展，和美国政策制定者一起，改善REITs规则、制度以及各种不仅影响REITs还影响整个房地产投资领域的法规。基于REITs的投资能够提供60年前政策制定者所期望的收益，这些收益包括租金和抵押利率产生的经常性收入，以及随着时间推移房地产增值所产生的资本潜在增值。

改善REITs制度，确保REITs适应房地产和经济发展规划，这也是NAREIT与政策制定者进行定期互动的使命之一。土地以及土地上的永久性或半永久建筑，在美国都能够成为REITs持有的一部分。因此，如今美国的REITs涉及很多行业，包括办公、零售、工业、住宅、酒店、数据中心、仓储、基础设施、医疗保健、林场，以及特殊地产，即专注于上述之外的特定房地产类型，还有多元REITs，即涉及了两种以上不同行业。

当REITs在美国最初建立时，目的是集合公众的力量，让一大批人去做个人完成不了的事情，以大范围集资的形式去投资房地产业的建设。REITs使这种投资形式成为了现实。这种集资模式，加上专业管理以及REITs制度提供的信息透明优势，使得美国REITs投资具有多样化特点，这不仅体现在金融行业层面上，REITs产品本身就拥有众多的物业资产。事实上，美国近20%商业地产都是以REITs的形式集资建设的。

在过去几十年，REITs的一大发展是其在世界范围内的传播。实际上源于60年前的美国、并在25年前基本成熟的REITs制度方法，目前在世界范围内得到广泛的发展和使用。如今，大约40个国家拥有他们自己的REITs制度，这些制度模式都是来自或演化自美国的REITs制度，无论是在亚洲、欧洲、美洲还是澳洲。所有的G7国家都有REITs制度，经济合作与发展组织（OECD）2/3的国家都有REITs制度。

作为包含全球上市房地产公司的领先基准指数，富时NAREIT全球房地产指数系列纳入指数的75%都在跟踪REITs，权重非常高。除去美国市场以后，跟踪REITs的指数约占富时NAREIT全球房地产指数系列的50%。在过去几十年，REITs已成为公共资本市场上房产投资的主要方式。

在过去20年，美国REITs的表现超过了标普500指数以及其他主要指数。尽管期间有好时期，也有没那么好的时期，但在长期内，REITs因其合约现金流而具有良好的资本增值潜力，这是REITs每年派发700亿美元分红的原因，也是REITs分红率是标普500分红率2.5倍的原因。REITs在美国以保守融资、较低的杠杆率方式运营，如今，美国REITs杠杆率在37%左右。

中国REITs的前途一片光明，我确定REITs的价值和潜力会成为现实。但只有在REITs以适合中国的方式实践，包括适应中国自己的经济阶段以及制度法规时，才能够真正实现它的价值。

APREA首席执行官Sigrid Zialcita：应在亚太地区建立世界一流的REITs制度

Sigrid Zialcita在“中国REITs论坛2020年会”上致辞

APREA是领先的、代表亚太地区投资界的泛亚贸易组织,总部设在新加坡。APREA将REITs作为一种资产类别进行推广，同时也代表REITs投资者进行发声。作为投资机构的支持机构，APREA提倡在亚太地区建立世界一流的REITs制度，改善跨境投资规则、整体业务规则，并采用最佳实践做法和行业标准。

基础设施REITs试点的引入对中国而言是一个里程碑式的事件。APREA对此大力支持，并希望为它的成功推出做出贡献。作为背景，过去十年来，REITs投资回报率很高，持续超过股票和债券的表现。今年，新冠疫情的影响十分显著，但亚太地区的不动产行业一直保持韧性，相信REITs回报率有潜力在未来出现惊喜。许多经济增长的驱动力，例如有利的人口结构、城市化以及亚太地区日益紧密的合作，将确保亚太地区的增长仍然是最快的，并为不动产业的发展提供支持。

此外，今年REITs出现了一些令人振奋的发展。在中国宣布实行REITs试点计划后，香港证券及期货事务监察委员会也对香港REITs守则的拟修正案进行了磋商。在东南亚地区，菲律宾证券交易所是首个将REITs成功上市的机构，这使菲律宾成为拥有东南亚第四大REITs市场的国家。

REITs模式为行业创造了额外的资金来源，将资金重新导入国内房地产和需求更加紧迫的基础设施领域。REITs正在成为振兴经济的重要工具，而亚太地区需要它。

在中国，引入REITs非常重要，这不仅仅是一个里程碑，而且是疫情下重启经济的催化剂。保守估计，中国的REITs市场价值将达到6000到8000亿美元，这将使其成为亚太地区超过日本的最大的市场。

沃顿商学院Josehp Gyourko教授：中国踏上REITs之旅正当其时

Josehp Gyourko在“中国REITs论坛2020年会”上致辞

随着最近几十年的发展，美国的REITs市场规模已经变得相当庞大。目前，北美有近160家公司拥有并经营各种类型的房地产。截至2020年7月，这些REITs公司的权益市值已超过1.1万亿美元。据估计，它们还拥有超过2万亿美元的各类资产，其中的30支REITs已成为美国标普500指数中的主要成分公司。

以下是由中心广场投资管理公司（CenterSquare Investment Management）提供的一些市值数据，该公司是费城地区的房地产投资商，在全球管理着近100亿美元（资产）和REITs投资计划。截至2020年9月14日，北美市值排名前三的（REITs）行业如下：排名第一位的是电信塔REITs，市值2130亿美元；其次，数据中心REITs市值为1330亿美元；再次，工业REITs市值为1180亿美元。与之形成鲜明对比的是，在同一天里，酒店和零售REITs市值仅为240亿美元和260亿美元，而办公和公寓REITs市值分别为740亿美元和980亿美元。

美国REITs繁荣发展的首要原因是REITs在管理和回报机制方面提升了房地产行业的透明度。良好的REITs管理创造了强大的公司，这尤其保证了小投资者在美国商业地产市场上的投资可行性高、安全性强。

REITs上市公司繁荣发展的第二个原因是，REITs市场随着房地产行业因时代和新技术的发展变化而变化，始终向新型房地产保持开放与包容。中国最近的REITs政策主要关注基础设施以及美国REITs中的物流、工业或仓储公司。而美国REITs最初集中于非常传统的房地产类型，包括零售、办公和家庭住宅。然而，随着商业地产行业本身已经向基础设施和物流领域转变，美国的REITs行业又一次朝着新的方向发展。

在世界范围内，可投资的基础设施资产规模在不断增长。根据中心广场投资管理公司（CenterSquare Investment Management）的数据，世界范围内拥有基础设施资产的REITs公司市值将近1.2万亿美元，这些资产涉及各种类型的公用事业、铁路、石油和天然气存储、运输设施、电信资产、收费公路以及机场等等，这些资产遍布世界各地，但却不包括中国。

最近的数据还表明，基础设施资产是在疫情所致的经济低迷时期进行防御性投资的极佳选择。上市基础设施投资的波动性较低，而总收益与整个REITs市场几乎相同。过去一年中，其平均股息收益率也相当不错，约为3.3%。考虑到美国非常低的利率，这是一个很好的数字。

毫无疑问，基础设施和物流行业的利率会随着时间不断提高。美国非常需要私人资本为公共和私人基础设施提供资金。某种形式的公私合作需求在中国基础设施REITs的新法律法规中发挥了重要作用。随着疫情危机过后经济的必然回升以及新技术的出现，现在中国踏上REITs之旅正当时。

美国REITs市场取得长期成功的基础，是上市公司良好的管理水平，这本身要求在收入和投资者成本方面提高运营透明度。如果中国REITs具备高水平的运营管理能力，那么中国REITs市场必将成功。

斯坦福商学院金融学教授Darrell Duffie：计划继续访问中国并参加政策研究论坛

Darrell Duffie在“中国REITs论坛2020年会”上致辞

很高兴参与首届中国REITs论坛年会，并作为国际顾问加入中国REITs论坛。我的研究重点是资本市场效率和金融市场政策。市场结构问题在今年3月新冠肺炎的新闻中变得非常常见，大型银行交易商基本上无法处理巨大的流动性需求。通过中央结算可以极大改善这个问题，不仅可以更有效地利用银行资产负债表，而且可以为All-to-All trade提供更多的可能。

新加坡证交所中国区负责人陈庆：期待与论坛开启全面合作

陈庆在“中国REITs论坛2020年会”上致辞

新加坡是除日本以外亚洲最大的REITs和房地产信托市场。经过20年的耕耘，新交所已上市REITs的ETF基金，近期也推出了REITs的期货产品。新交所很荣幸成为中国REITs论坛的发起单位，我们非常期待和论坛开启全面合作。